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Illegaler Dachausbau - Versicherung und Haftung

Frage gestellt am: 10.02.2018 um 13:20:17 in der Kategorie: Versicherungsrecht
Einsatz 49,00 € (inkl. 19% MwSt.)
Status Bezahlt

Wir denken darüber nach ein Haus zu kaufen, nun teilte uns der Makler mit, dass das Dachgeschoss (samt Gaube) ohne Baugenehmigung ausgebaut wurde. Wir könnten dies als Hobbyraum nutzen, nicht offiziell vermieten (was allerdings seit Jahrzehnten gemacht wurde). Wir machen uns nun Sorgen über: a: Was passiert, wenn die Bauaufsichtsbehörde dies erfährt? (Bußgeld? Rückbau? Nachträgliche Genehmigung?) b: Was ist, wenn es einen realen Schadensfall gibt, zahlt dann die Gebäudeversicherung/Hausratversicherung trotzdem? Bzw muss sie zahlen, oder könnte sie uns daraus einen "Strick drehen"? Was haben wir schlimmstenfalls zu beführchten und wie könnten wir uns dagegen absichern, dass wir nachher vor den Trümmern unserer Existenz stehen, wenn wir doch eigentlich das Haus sehr sehr gerne kaufen würden.

Antwort zur Frage (10.02.2018 um 14:10:26)

Tel: 03036445774
Anschrift: Kaiserin-Augusta-Allee 102, 10553 Berlin, Deutschland
Schwerpunkte: Grundstücksrecht, Immobilienrecht, Internetrecht, IT-Recht, Mietrecht, Urheberrecht, Vertragsrecht, Wohnungseigentumsrecht
AW: Illegaler Dachausbau - Versicherung und Haftung

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die Baubehörde kann Ihnen ein Bußgeld aufbrummen und wird mit hoher Wahrscheinlichkeit den Rückbau des Dachgeschoßausbaus verlangen. Eine nachträgliche Genehmigung ist nur möglich, wenn der Ausbau per se genehmigungsfähig ist. Die Genehmigungsfähigkeit richtet sich nach dem örtlichen Bebauungsplan.

Es kommt sehr auf die jeweilige Versicherung und die einzelnen Versicherungsbedingungen an, ob die Versicherung wegen eines Schwarzbaus die Zahlung verweigern kann. Grundsätzlich ist die Versicherung aber durchaus berechtigt, dann die Zahlung zu verweigern. Sie sollten sich da also keine großen Hoffnungen machen.

Schlimmstensfalls kann die Baubehörde Sie zu einem teuren Rückbau verpflichten, die Kosten müßten Sie tragen. Wenn Sie das Haus vermietet kaufen und dem Mieter wegen des Schwarzbaus verletzt wird, werden Sie dafür haften, also weitere hohe Kosten auf Sie zu kommen. Wenn dann der Rückbau während der Mietlaufzeit angeordnet wird, kann der Mieter Schadensersatz fordern, es wird also nochmal teuer.

Ich kann daher nur äußerst dringend empfehlen, den Schwarzbau zu legalisieren und die Sache bitterernst zu nehmen. Der Verkäufer darf keinesfalls aus der Haftung entlassen werden (durch Ausschluß der Gewährleistung z.B.) und sollte notarvertraglich mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung zum Rückbau verpflichtet werden. Alles andere wäre Selbstmord. In jedem Fall sollte der Kaufvertrag einem Anwalt vorgelegt werden, um teure Fallen zu vermeiden.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Folgende Rückfrage wurde gestellt (10.02.2018 um 16:35:38)

Vielen Dank für die Antwort. Ich habe eine kleine Rückfrage: was ist, wenn wir das Dach so lassen und nicht mehr nutzen? Also so tun als wäre es nicht ausgebaut? 

Würde eine Versicherung dann im Schadensfall trotzdem im Recht sein, auch wenn das Dach ungenutzt war?

(Die Gaube jetzt mal ausgenommen)

 

Die Rückfrage wurde wie folgt beantwortet (10.02.2018 um 23:46:37)

Sehr geehrter Ratsuchender,

das würde nichts bringen. Es kommt auf den rechtlichen Zustand, nicht auf die tatsächliche Nutzung an.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt




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