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Dresden: geplatztes Abwasserrohr macht Wohnung unbewohnbar...

Frage gestellt am: 16.02.2017 um 16:54:07 in der Kategorie: Mietrecht
Einsatz 39,00 € (inkl. 19% MwSt.)
Status Beantwortet

Sachverhalt:
In Dresden platzte zum Jahreswechsel 16/17, es ist also schon eine Weile her, in der Küche des Mieters ein verstopftes Abwasserrohr. Aus dem Loch in der Wand unter der Einbauküche ergossen sich Fäkalien im breiten Strom und unter grossem Druck nicht nur in die Küche, sondern auch in die anderen Räume der Wohnung, in der die Brühe hinterher mehrere Zentimeter hoch stand. Offenbar war an das (Küchen)Abwasserrohr des Mieters in der/den darüberliegenden Etage/n wenigstens eine Toilette eingebunden worden. Eine Rohrreinigungsfirma fummelte allerlei Abfälle (auch solche, die eigentlich nicht unbedingt in eine Toilette gehören) aus dem verstopften Rohr. Es ist unstreitig, dass der Mieter der Wohnung die Verstopfung und den Schaden infolge des Rohrbruchs nicht selbst verursacht hat oder haben kann.
Es gibt (wenig appetittliche) Fotos von dem Vorfall. Der Vorgang an sich ist, belegbar, der Hausverwaltung und auch dem Vermieter, lange bekannt gemacht worden. Es fanden inzwischen auch verschiedene Begehungen statt.
Eine, nicht die erste, seitens des Gesundheitsamtes, welches die Unbewohnbarkeit der Wohnung bescheinigt.
Eine, nicht die letzte, durch Sachverständige der Gebäudeversicherung.
Die Position der Hausverwaltung wie des Vermieters lauten unisono in etwa: Das Rohr ist gereinigt und geflickt worden, der Schaden in der Wohnung (incl. Reinigung!) und deren Inventar geht uns nichts an.
Der bislang eingeschaltete RA beantragte eine 100%ige Rückerstattung der Januarmiete, eine Übernachtungspauschale von je 50 € pro Nacht und Schadensersatz für das Inventar. Dazu verfasste er am 19.01. ein einziges Schreiben "mit der Bitte um schnellstmögilche Kontaktaufnahme ... sowie um Absprache zur weiteren Vorgehensweise, spätestens jedoch bis zum 27.01. ...".
Das ist jetzt fast einen Monat her und seitdem ist nichts passiert, was zur Besserung der Situation beigetragen hätte.
​Es fand noch nicht einmal eine Reinigung der Wohnung statt.

Frage:
Welche Schritte sollten eingeleitet werden, damit der Mieter schnellstmöglich kein Nomadenleben mehr führen muss und der Schaden (auch am Inventar) umgehend behoben und/oder eine Ersatzwohnung bezogen werden kann?
Eine Antwort wird vorzugsweise von Anwälten erbeten, die räumlich und zeitlich in der Lage sind das Mandat ggf. auch vor Ort gerichtlich zu vertreten.
Mit Blick auf den Zeitablauf wird inzwischen mehr Wert auf eine schnelle, denn auf eine friedliche Regelung gelegt.
Der Fragesteller ist selbst nicht involviert, er versucht nur den passenden Kontakt herzustellen.

Antwort zur Frage (18.02.2017 um 09:48:14)

Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Kanzlei im Konsul-Acker-Haus
Tel: 07571-52227
Fax: 07571-50285
Anschrift: Josefinenstraße 11/1, 72488 Sigmaringen, Deutschland
Schwerpunkte: Arbeitsrecht, Erbrecht, Familienrecht, Inkasso/Forderungseinzug, Insolvenzrecht, Mietrecht, Scheidung, Unterhaltsrecht
AW: Dresden: geplatztes Abwasserrohr macht Wohnung unbewohnbar...

Guten Tag,

 

ich habe mich nun Ihrer Sache angenommen, auch wenn ich räumlich nicht in der Nähe von Dresden bin, um mir selbst mit eigenen Augen ein Bild von der Sache zu machen. Sollte es aber nach dieser ersten Beratung dazu kommen, dass weiterer Handlungsbedarf besteht, gibt es hier durchaus Möglichkeiten, die wir dann gegebenenfalls erörtern sollten.

In der Sache selbst hat sich ja bereits ein Kollege mit einem ersten Anschreiben an den Vermieter gewandt, allerdings ohne nennenswerten Erfolg.

Ich verstehe Ihr Anliegen nun so, dass nicht die Erörterung der Rechtslage im Vordergrunde steht, sondern die Frage, wie dem betroffenen Mieter geholfen werden kann

Es gilt nun, hier schnell zu agieren: Die Möglichkeit Nr. 1, die ich sehe, wäre die einer Mediation. Der Vorteil besteht darin, dass gegebenenfalls schnell zu einer interessengerechten Lösung gekommen werden kann. Der Nachteil bestünde darin, dass es sich um ein freiwilliges Verfahren handelt, zu dem alle Beteiligten auch bereit sein müssen. Der Charme der Mediation liegt aber auch darin, dass die Fallkonstellation durchaus auch Probleme bei der Rechtsanwendung mit sich bringt, die gegebenenfalls erst in einem längeren Verfahren geklärt werden müssten.

Von der rechtlichen Seite aus betrachtet, leidet die Wohnung an einem Mangel, sie ist unbewohnbar. Der Vermieter schuldet eine mängelfreie Mietsache, er hat daher den Mangel zu beseitigen. Der Mieter hat einen Mangelbeseitigungsanspruch. Wegen des Mangels ist die Miete gemindert, nachdem die Unbewohnbarkeit der Wohnung feststeht, ist die Miete um 100 % gemindert.

Probleme sehe ich aber bei der Durchsetzung des Schadenersatzes an den eingebrachten Möbeln sowie hinsichtlich der weiteren Kosten für eine auswärtige Unterbringung. Hierfür wäre nach diesseitiger Auffassung Verzug bei der Mängelbeseitigung als auch Verschulden wegen der Schäden erforderlich, um diese weiteren Ansprüche erfolgversprechend durchsetzen zu können.

Sowohl hinsichtlich des Verschuldens (Verantwortung für den Rohrbruch) als auch des Verzuges sehe ich Probleme. Verzug tritt nicht einfach aufgrund des Ereignisses ein, sondern ist definiert als Nichtleitstung trotz Fälligkeit und Mahnung. Hier sehe ich aufgrund Ihrer Schilderung durchaus noch Interpretationsspielräume. N Hinsichtlich der Schadensminimierungspflicht auf Seiten des Mieters wäre auch durchaus diskussionswürdig, warum die Wohnung bis dato noch nicht geräumt wurde und ob die Möbel schon durch den Vorfall unbrauchbar wurden (damit entfiele auch die Möglichkeit der Räumung) oder ob dies erst später durch das Stehen in der Brühe eingetreten ist. Gleiches gilt für sonstige noch in der Wohnung befindliche Sachen. Hierüber könnte gegebenenfalls lange und aufwändig gestritten werden, im Ergebnis wäre dann darüber zu befinden, was an anspruchsbegründenden Tatsachen sich beweisen ließe.

Gleichwohl würde ich, sollte das Angebot einer Mediation nicht sehr kurzfristig angenommen werden, dazu raten, Klage auf Mängelbeseitigung und Schadenersatz zu erheben. Parallel dazu wäre zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorliegen, um der Sache wenigstens tatsächlich ein Ende zu bereiten, unabhängig von den Fragen nach dem Ersatz des entstandenen Schadens.

Gegebenenfalls wäre noch anzuraten, zu prüfen, ob die Mieter über eine Hausratversicherung verfügten, um hier den Schaden an den Einrichtungsgegenständen hierüber ersetzt zu bekommen.

 

Angesichts der Probleme, die die Durchsetzung der Ansprüche wegen der Verschuldens- und Verzugsproblematik auf gerichtlichem Wege mit sich bringen könnten, würde ich dazu tendieren, die Mediation als Konfliktlösungsinstrument durchaus in Erwägung zu ziehen. Auch wäre diese Variante gegebenenfalls unter Kostengesichtspunkten erwägenswert. Ich würde dies daher dem Vermieter vorschlagen, ihm die Mediation für diesen Fall als geeignet schmackhaft machen aber gleichzeitig ankündigen, für den Fall, dass dieser Weg für den Vermieter kurzfristig nicht in Frage käme, die Ansprüche gerichtlich durchgesetzt werden würden.

 

Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit fürs Erste weiter helfen konnte und verbleibe

 

 

Mit freundlichen Grüßen nach Radeberg

 

 

Roland Hoheisel-Gruler

Rechtsanwalt // Mediator

 




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