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Bestandsschutz nach Änderungs-Vertrag

Frage gestellt am: 10.01.2018 um 17:28:55 in der Kategorie: Mietrecht
Einsatz 49,00 € (inkl. 19% MwSt.)
Status Bezahlt

Der Vor-Mieter nutzte die Wohnung mit Mietvertrag von 2002. Dann wurde zwischen dem Vor-Mieter und dem Vermieter zum Nov. 2015 ein Änderungs-Vertrag abgeschlossen. Bei Abschluss des Änderungs-Vertrags galt für diese Wohnung bereits die sog. Mietpreisbremse. Irgendeine grundsätzliche Modernisierung oder Renovierung wurde durch den Vermieter weder durchgeführt noch geplant. Der Änderungs-Vertrag vereinbarte eine KM von 13,03 €/qm (etwa 31 % oberhalb des gemäß Mietpreisbremse für diese Wohnung damals höchstzulässigen Wertes von 9,90 €/qm). Der Vor-Mieter verstarb. Gegenüber dem Nach-Mieter vertritt der Vermieter nun die Auf­fas­sung, dass für die KM des Vor-Mieters (13,03 €/qm) Bestandsschutz gelte, der Nach-Mieter sich also nicht auf die Mietpreisbremse (inzwischen max. 11,00 €/qm) berufen könne. Fragen: 1)  War der o.g. Änderungs-Vertrag zwischen dem Vor-Mieter und dem Vermieter hinsichtlich der Höhe der KM zulässig gem. Mietpreisbremse und somit wirksam ?   2)  Genießt die durch diesen Änderungs-Vertrag vereinbarte Höhe der KM demnach Bestandsschutz bei der Vereinbarung der KM zwischen Nach-Mieter und Vermieter ?

Antwort zur Frage (10.01.2018 um 21:46:32)

Rechtsanwalt Jürgen Vasel
Rechtsanwalt Jürgen Vasel
Tel: 0551/43600
Fax: 0551/43620
Anschrift: Reinhäuser Landstraße 80, 37083 Göttingen, Deutschland
Schwerpunkte: Baurecht / Architektenrecht, Familienrecht, Mietrecht, Sozialrecht, Vertragsrecht, Wohnungseigentumsrecht, Allgemeines Recht
AW: Bestandsschutz nach Änderungs-Vertrag

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

die Vormiete muß wirksam gewesen sein, um gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB eine höhere Miete als nach § 556d Abs. 1 BGB (Mietpreisbremse) zu rechtfertigen.

Nach Ihrer Darstellung liegt die Vormiete um 31 % über der örtlichen Vergleichsmiete und ist im November 2015 vereinbart worden, also nach dem Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB am 01.06.2015.

Der Änderungsvertrag ist mithin unwirksam. Der Vermieter kann nur eine Miete in Höhe der örtlichen Vergleichsmiete zzgl. 10 % verlangen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, daß diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Nutzen Sie im Zweifelsfall gern die kostenlose Nachfragefunktion!

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

Folgende Rückfrage wurde gestellt (11.01.2018 um 13:03:51)

Nachfrage 1):  Der Vermieter wendet ein, der Änderungs-Vertrag von Nov. 2015 mit dem Vor-Mieter sei nur eine Änderung einer seit 2002 bestehenden Vereinbarung, keine hinsichtlich der Mietpreisbremse relevante eigene Vereinbarung. Ist das so ? Gibt es Gerichtsurteile, die dazu derart entschieden haben, oder handelt es sich um einen unzulässigen Versuch der Umgehung des Zwecks der Mietpreisbremse ?

Nachfrage 2):  Ist der Änderungs-Vertrag des Vor-Mieters von Nov. 2015 auch deswegen unwirksam, weil die Vereinbarung von 13,03 €/qm (etwa 31 % oberhalb der Mietpreisbremsen-Wertes von 9,90 €/qm) eine sog. Mietpreisüberhöhung gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz bedeutet ?

Die Rückfrage wurde wie folgt beantwortet (11.01.2018 um 20:38:51)

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Nachfragen beantworte ich wie folgt:

1. Die von dem Vermieter geäußerte Rechtsauffassung wird zwar in der juristischen Literatur teilweise vertreten. So heißt es bei Palandt-Weidenkaff § 556d BGB, Rn. 2: „Die bloße Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem Mieter mit einem neuen Vertrag wird nicht erfasst.“ (Es heißt dort allerdings auch: „Wird das Vertragsverhältnis neu begründet […], greift § 556d ein.“)

Ich halte das Vorgehen des Vermieters für den unzulässigen Versuch der Umgehung der Mietpreisbremse.

Urteile zu dieser Thematik sind soweit ersichtlich noch nicht ergangen.

2. Nach den von Ihnen angegebenen Tatsachen verstößt der Änderungsvertrag gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 und stellt mithin eine Ordnungswidrigkeit dar. Die Miete wäre zumindest entsprechend zu reduzieren auf die örtliche Vergleichsmiete zzgl. 20 %.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt




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