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Bauakten und Liegenschaftskarte weichen voneinander ab - Grundstücksgrenze läuft durch Wintergarten

Frage gestellt am: 12.05.2017 um 11:20:35 in der Kategorie: Verwaltungsrecht
Einsatz 75,00 € (inkl. 19% MwSt.)
Status Bezahlt

Guten Tag!

Ich habe im Rhein-Sieg-Kreis (bei Bonn) ein Haus (ca. 208 qm Grundfläche, 2-Familienhaus, Baujahr 1962) mit Grundstück (1.260 qm, im Außenbereich, Landschaftsschutzgebiet) geerbt, das ich nun verkaufen möchte.

1997 wurde das Haus umfangreich umgebaut, unter anderem wurde ein Wintergarten angebaut. Die Umbaumaßnahmen wurden von einem Fachplaner dokumentiert und bauamtlich genehmigt (Bauakte wurde mir vom Bauamt zugesendet). Auf dem Satellitenbild der Liegenschaftskarte vom Katasteramt (unter boris.nrw.de) verläuft heute die Grundstücksgrenze zum Nachbarn mitten durch den damals angebauten Wintergarten. Auf der Karte entsprechen die Umrisse des Hauses auch nicht den tatsächlichen Umrissen, die auf dem Satellitenbild sichtbar werden. In den genehmigten Bauakten von 1997 hingegen ist deutlich eingetragen, dass der Abstand vom Wintergarten bis zur Grundstücksgrenze 5 Meter beträgt. Wie kann dies sein und welches Dokument hat Recht?

Beim Blick auf die Liegenschaftskarte scheint die Umbaumaßnahme von 1997 nie eingetragen worden zu sein, warum auch immer - der Bauantrag wurde ja genehmigt. Mein Ziel ist es, das Haus möglichst kostengünstig und zeitnah zu verkaufen, da die Immobilie mit einem Darlehen belastet ist und somit laufend Kosten verursacht.

Welche Optionen habe ich (Anzeige des Problems beim Bauamt?/Neueinmessung des Grundstücks auf Basis der Bauakte?/Komplette Neuvermessung des Grundstücks im Absprache mit dem Besitzer des Nachbargrundstücks? - rund herum ist nichts bebaut, ...?) und mit welchen Risiken und Kosten ist dies verbunden? 

Antwort zur Frage (14.05.2017 um 16:29:43)

Rechtsanwalt Roger Neumann
Rechtsanwalt Roger Neumann
Tel: 0221 44900095
Fax: 0221 44902224
Anschrift: Von-Groote-Str. 44, 50968 Köln, Deutschland
Schwerpunkte: Erbrecht, Familienrecht, Mietrecht, Strafrecht, Verkehrsrecht, Allgemeines Recht
AW: Bauakten und Liegenschaftskarte weichen voneinander ab - Grundstücksgrenze läuft durch Wintergarten

Sehr geehrter Fragesteller,

Vorab muss ich klarstellen, dass eine Auskunft in dieser Sache ohne Kenntnis der amtlichen Akten und Unterlagen sowie der Örtlichkeit vorläufigen Charakter hat. Nach dem von Ihnen dargestellten Sachverhalt beurteile ich die Sache wie folgt:

ich verstehe den Sachverhalt so, dass

1. die Kartenansicht der Liegenschaftskarte die Grundstückgrenzen richtig wiedergibt, aber der Anbau von 1997 dort nicht verzeichnet ist

2. in der Satellitenansicht die Grundstücksgrenze durch den Anbau verläuft und

3. sich aus der Bauakte ergibt, dass der Anbau ordnungsgemäß genehmigt ist.

Die Satellitenansicht kann fehlerhaft sein durch das Aufeinanderlegen von Aufnahmen und Karten. Sie ist nicht relevant.

Die Liegenschafskarte (Flurkarte) und die Bauakte sowie die darin enthaltene Baugenehmigung haben unterschiedliche Funktionen:

Die Liegenschaftskarte dient in erster Linie der Definition des Grundstücks und seiner Grenzen zur Sicherheit im Rechtsverkehr. Sie ist auch Grundlage des Grundbuchs und definiert damit indirekt die "Kaufsache" beim Grundstückskauf, denn verkauft wird ja beim Hauskauf letztlich immer das Grundstück.

Die Bauakte dient demgegenüber in erster Linie internen Verwaltungszwecken. Sie ist notwendig vor allem während des Baugenehmigungsverfahrens.

Die Baugenehmigung erlaubt dem Antragsteller ein Bauwerk auf dem Grundstück zu errichten. Jeder (spätere) Eigentümer kann sich auf diese Baugenehmigung ebenfalls berufen, wenn das Bauwerk einmal in Übereinstimmung mit der Genehmigung errichtet ist.

Die Baugenehmigung bleibt auch dann gültig, wenn der Anbau - aus welchen Gründen auch immer - nicht in die Liegenschaftskarte eingetragen ist.

Wenn die Grundstücksgrenze in der Liegenschaftskarte (Kartenansicht) richtig eingetragen ist und der Anbau tatsächlich die Grundstücksgrenze nicht überschreitet, brauchen Sie nichts weiter zu unternehmen.

Nur wenn Sie zu dem Ergebnis kommen, dass die Grenzen der Liegenschaftskarte falsch sind (wäre theoretisch möglich, aber eher unwahrscheinlich), hätte eine Neuvermessung einen Sinn. Sie müssen dafür auf jeden Fall mit ein paar Hundert Euro Kosten rechnen, es kann auch mehr werden. Die Kosten hängen von verschiedenen Umständen ab, Sie finden sie in der Anlage zur VermWertGebO des Landes NRW, dort ab Ziffer 4. Sie können diese Anlage über die Seite recht.nrw.de abrufen.

Ein Problem haben Sie, wenn Sie beim Vergleich der Liegenschaftskarte (Kartenansicht) mit den tatsächlichen Gegebenheiten zu dem Ergebnis kommen, dass sich der Anbau zum Teil auf dem Nachbargrundstück befindet. Dann könnte der betroffene Nachbar unter Umständen Entfernung des Anbaus oder eine Überbaurente verlangen. Ein etwaiger Käufer Ihres Grundstücks könnte wiederum Ansprüche gegen Sie geltend machen, wenn er von dem Nachbarn in Anspruch genommen wird. Dann wäre es in der Tat angebracht über einen Neuzuschnitt der Grundstücke zu verhandeln. Allerdings rechne ich nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt nicht mit einem Überbau. Ich vermute, dass tatsächlich nur die Liegenschaftskarte nicht aktuell ist. Aber wie gesagt: das ist eine vorläufige Einschätzung.

Übrigens bin ich nicht sicher, ob die Seite boris.nrw.de tatsächlich immer die aktuellsten Flurkarten verwendet, da es sich ja um die Seite der Gutachterausschüsse handelt, deren Zielrichtung wieder eine völlig andere ist. Vielleicht wird dort eine veraltete Karte genutzt. Ich empfehle, auch die Kartenansicht https://www.geoportal.nrw zur Überprüfung zu nutzen, oder beim zuständigen Katasteramt einen amtlichen Auszug aus der Liegenschaftskarte zu beantragen.

Ich hoffe, ich habe damit Ihre Fragen verständlich beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen
Roger Neumann, Rechtsanwalt

Folgende Rückfrage wurde gestellt (17.05.2017 um 10:18:28)

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe mittlerweile einen Auszug aus der Liegenschaftskarte beim Katasteramt angefordert. Die Karte vom Katasteramt entspricht den Karten, die im Internet vorzufinden sind (z. B. boris.nrw und ebenso geoportal.nrw). Bei einer telefonischen Rückfrage beim Katasteramt sagte man mir, dass der Wintergarten augenscheinlich und aller Wahrscheinlichkeit nach tatsächlich durch die Grundstücksgrenze verlaufe (genau wie auf der Satallitenansicht zu sehen). Sicherheit könne letztlich aber nur eine Grenzanzeige bringen (verursacht Kosten und Zeitaufwand). Wenn ich Maße aus den Zeichnung der Bauakte mit dem entsprechenden Werkzeug in der Online-Karte von boris.nrw "nachmesse", komme ich leider auch zu dem Schluss, dass ein Überbau von 1,50 m vorliegen müsste - sofern das Haus tatsächlich dort steht, wo es eingezeichnet ist. Der Mitarbeiter beim Katasteramt sagte zudem, dass die Karte des Flurstücks den Stand von 1964 aufweise und demnach der Wintergarten 1997 nicht eingetragen worden sei. "Zeitweise" habe man dort "nicht soviel Wert darauf gelegt, Wintergärten einzuzeichnen" und "möglicherweise sei der Anbau dann durchgerutscht".

Sie schrieben ja, dass eine Baugenehmigung aber auch dann gültig sei, wenn der Anbau nicht in die Liegenschaftskarte eingetragen ist. In der Bauakte ist ein Abstand von 5,0 m zwischen Wintergarten und Grundstücksgrenze eingezeichnet (auch wenn es tatsächlich nicht 5,0 m sein sollte, müsste das meiner Ansicht nach genug Platz sein für die Wintergarten, der nur 3,0 m breit ist). Der Mitarbeiter vom Bauamt sagte, dass dies anscheinend nicht eingehalten worden sei oder das Haus an einer anderen Stelle gebaut wurde.

Ich halte es nicht für rechtens, dass ein vermeintlicher Fehler bei den Ämtern 1997 heute in meine Verantwortung fällt. Ich frage mich, ob ich irgendwelche rechtlichen Mittel besitze, um die Liegenschaftskarte in irgendeiner Weise anzufechten (bzw. der Zeichnung in den Bauakten angleichen zu lassen) oder was mir sonst für Optionen zur Verfügung stehen, um das Grundstück möglichst kurzfristig verkaufen zu können. Eine Neuteilung des Grundstücks halte ich aufgrund des hohen Zeitaufwands und der Koordination/Verhandlung mit dem Nachbarn für die letzte Option.

Mit besten Grüßen und Dank im Voraus

Die Rückfrage wurde wie folgt beantwortet (17.05.2017 um 16:15:02)

Sehr geehrter Fragesteller,

Das sind keine guten Nachrichten, besonders, weil die Sachlage immer noch nicht vollständig geklärt ist.

Bei der Gültigkeit und den Rechtswirkungen der Baugenehmigung ist zu unterscheiden:

Gegenüber der Baubehörde ist die rechtskräftige Baugenehmigung weiter wirksam. Sie können sich darauf berufen. Unter der Prämisse, dass der Anbau und die Baugenehmigung übereinstimmen, kann die Behörde also nicht von Ihnen Entfernung des Wintergartens verlangen.

Allerdings kann eine Baugenehmigung - auch eine gültige Baugenehmigung - keinesfalls in Eigentumsrechte anderer eingreifen. Daraus folgt, dass etwaige Ansprüche des Nachbarn unberührt bleiben und weiterhin bestehen.

Auch eine Änderung der Zeichnung in der Bauakte würde daran nichts ändern. Selbst wenn die Behörde den Wintergarten grenzüberschreitend darstellen würde - sei es nun nur in der Bauakte oder auch in der Zeichnung der Liegenschaftskarte - blieben die Ansprüche des Nachbarn bestehen.

Eine Änderung der Liegenschaftskarte würde Ihnen nur dann einen Vorteil bringen, wenn dadurch die tatsächliche Grundstücksgrenze geändert würde, was allerdings einer rechtswidrigen Enteignung des Nachbarn gleichkäme und schon deshalb nicht möglich ist.

Es bleibt also dabei, dass der Nachbar vom Grundsatz her Entfernung des Überbaus verlangen kann. Eine Ausnahme regelt § 912 BGB. Danach hat der Nachbar den Überbau gegen Zahlung der sog. Überbaurente zu dulden, wenn dem errichtenden Eigentümer weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last zu legen ist. Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit des Architekten hat der Eigentümer sich nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zurechnen zu lassen. Die Frage der groben Fahrlässigkeit Ihres Rechtsvorgängers oder seines Architekten zu beurteilen ist ohne vollständige Kenntnis der Bauakte und möglicherweise weiterer relevanter Fakten schlicht nicht möglich. Wenn wesentlich von der Baugenehmigung abgewichen wurde, könnte das schon ein Indiz für Vorsatz sein, ebenso wie eine im Bauantrag falsch eingezeichnete Grundstücksgrenze.

In aller Deutlichkeit festzuhalten ist aber folgendes: Sie können die Rechte des Nachbarn nicht von sich aus durch ein Zusammenwirken mit den Behörden beseitigen.

Sie weisen auf den Fehler der Ämter hin, der jetzt in Ihre Verantwortung falle. Tatsache ist aber, dass es vor allem die Pflicht des Eigentümers ist, Grenzverletzungen zu vermeiden. Da Sie der Rechtsnachfolger sind, müssen Sie sich in dem Punkt so behandeln lassen, als hätten Sie selbst den Überbau errichtet. Wenn - was nach Ihrer Schilderung nicht auszuschließen ist - das ganze Problem durch ein Abweichen von der Baugenehmigung entstanden ist, träfe die Behörden wohl von vornherein keine Verantwortung.

Eine einfachere Methode der Klärung als die Neuaufteilung des Grundstücks wäre es, wenn der Nachbar sich mit dem Überbau einverstanden erklärt und dieses Recht durch Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen wird.

Es gibt natürlich auch die Möglichkeit, den Wintergarten wieder abzureißen. Wobei das ein genehmigungspflichtiges Vorhaben sein könnte.

Rechtlich gesehen ist der Überbau kein Verkaufshindernis. Sie müssen aber dem Käufer den Überbau offenbaren, was den Kaufpreis wahrscheinlich mindern wird.

Mir ist bewusst, dass diese Auskünfte sehr unbefriedigend für Sie sind und vor allem Ihrem Interesse an einem schnellen Verkauf entgegenstehen. Aber das Grundstück hat nun einmal diesen "Makel" und der lässt sich leider nicht mit einem Federstrich beseitigen.

Mit freundlichen Grüßen
Roger Neumann, Rechtsanwalt




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