Zutrittsrecht: Darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Autor: , verfasst am 30.01.2015, 07:58| 1 Kommentar

Zwischen Mietern und Vermietern kommt es immer wieder zum Streit, weil der Vermieter die Auffassung vertritt, er könne die vermietete Wohnung jederzeit betreten. Begründen tut er dies mit der Tatsache, dass er deren Eigentümer sei. Dies ist unumstritten, doch besitzt er deswegen auch ein Zutrittsrecht? Darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Wohnungsbesichtigung (©  Eisenhans - Fotolia)
Wohnungsbesichtigung
(© Eisenhans - Fotolia)

Diese Frage kann durch das Mietrecht mit einem klaren „Nein“ beantwortet werden. Aufgrund des Mietvertrags werden sämtliche Besichtigungs- und Zutrittsrechte auf den Mieter übertragen. Dies führt dazu, dass alleine er die Entscheidung trägt, wann jemand seine Wohnung betreten darf und wann nicht. Zwar bleibt der Vermieter der Eigentümer, durch einen rechtswirksamen Mietvertrag wird der Mieter jedoch zum berechtigten Besitzer der Wohnung. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in § 986 Abs. 2 BGB: gemäß diesem darf ein Mieter (als Besitzer der Wohnung) bestimmen, wem er Zutritt zu seinem Besitz gewähren möchte. Auch darf ein Vermieter das Zutrittsrecht nicht eigenmächtig erzwingen. Tut er dies doch, so wird das als Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB angesehen.

Es bestehen jedoch Ausnahmen, welche dem Vermieter das Betreten der Wohnung gestatten. Diese sind beispielsweise gegeben, wenn sie per Mietvertrag zwischen den beiden Parteien vereinbart worden sind. Bedi derartigen Klauseln ist jedoch zu beachten, dass sie nur dann erfüllt werden müssen, wenn sie wirksam sind. Dies ist gemäß der Rechtsprechung der Fall, wenn das Besichtigungsrecht seitens des Vermieters nur nach Absprache mit dem Mieter und nur sehr selten genutzt werden darf. Unwirksam ist eine Klausel hingegen, wenn sie gesetzlichen Vorschriften widerspricht und/oder einer AGB-Kontrolle nicht standhalten würde.

Auch darf ein Vermieter in Ausnahmefällen die Wohnung seines Mieters betreten, wenn besondere Umstände dies verlangen. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in § 242 BGB: „Leistung nach Treu und Glauben“. Zu verstehen ist dies so, dass die Interessen beider Parteien gegeneinander abgewogen werden müssen, um dann im Einzelfall zu entscheiden, welche Gewichtung stärker ist. So überwiegen die Interessen des Vermieters, wenn er die betreffende Wohnung potentiellen neuen Mietern zeigen möchte. Auch bei Renovierungen der vermieteten Räumlichkeiten ist das Interesse des Vermieters größer als jenes des Mieters an seinem vertraglichen Besitz. Ebenso darf ein Vermieter – auch gemeinsam mit anderen Personen, wenn die Umstände deren Anwesenheit erfordern - die Wohnung besichtigen, wenn

  • die Ursache eines Schadens erforscht werden muss,

  • konkrete Anhaltspunkte für drohende Schäden vorliegen,

  • die Wohnung vermessen werden muss,

  • der Verkauf der Wohnung geplant ist [LG Frankfurt am Main, 24.05.2002, 2/17 S 194/01],

  • Messvorrichtungen abgelesen werden sollen [LG Hamburg, 18.12.1986, 11 T 96/86]

  • begründete Verdachtsmomente für vertragswidrige Nutzung vorliegen.

Zu beachten ist, dass selbst in jenen Fällen dem Vermieter ohne vorherige Ankündigung kein Zutrittsrecht zusteht [AG Aachen, Urteil vom 02.07.1985, 12 C 16/85]. Die Ankündigung zu einer Besichtigung muss bei nicht berufstätigen Mietern einen Tag vorher, bei berufstätigen Mietern drei bis vier Tage vorher angekündigt werden. Auch den Grund für den Wunsch nach Zutritt muss der Vermieter angeben. Das Besichtigungsrecht steht dem Vermieter darüber hinaus nur zu bestimmten Zeiten zu und nur dann, wenn der Mieter anwesend ist. Ist dies nicht der Fall, beispielsweise weil er sich gerade im Urlaub befindet, ist das Zutrittsrecht nicht gegeben. Sollten dem Mieter vorgeschlagene Besichtigungstermine nicht zusagen, so muss er ihnen nicht zustimmen. Jedoch ist er dann in der Pflicht, alternative Terminvorschläge zu machen.

Verweigert ein Mieter seinem Vermieter das Zutrittsrecht zu seiner Wohnung, so ist dies ein Fall fürs Gericht: dieses hat zu prüfen, ob die Besichtigung rechtmäßig ist oder nicht. Ist dies der Fall, so fällt das Gericht die Entscheidung, dass dem Vermieter das Besichtigungsrecht gewährt wird. Darüber hinaus kann es den Mieter zu Schadensersatz verurteilen, wenn die Verwehrung des Zutritts ohne Grund geschehen ist. Auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist möglich, wenn die Zutrittsverweigerung trotz erheblicher Bedürfnisse des Vermieters zu einer Besichtigung erfolgte [LG Oldenburg, 03.08.2012, 6 S 75/12].

In Notfällen hingegen ist es dem Vermieter gestattet, die Wohnung seines Mieters auch ohne Anmeldung in dessen Abwesenheit zu betreten. Ein derartiger Notfall ist beispielsweise ein Wasserrohrbruch, bei dem sofortiges Handeln notwendig ist. Für solche Fälle sollte der Mieter vorsorglich einen Wohnungsschlüssel beim Vermieter oder einem Mitmieter hinterlegen, da ansonsten der Vermieter das Recht hat, in Notfällen die Wohnungstür durch einen Schlüsseldienst öffnen zu lassen.

Schlagwörter: Besichtigung Vermieter, Zutrittsrecht Vermieter


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Bisherige Kommentare zum Ratgeber (1)

MARTINA  (05.06.2016 20:26 Uhr):
wie verhält es sich wenn zu der Wohnung auch ein kleiner Garten zur allein Nutzung mit vermietet wurde, der von der wohnungseigenen Terrasse betreten werden kann und durch den Kellergang. Hat der Vermieter da das Recht nach gut dünken ein und aus zu gehen?





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