Zu oft: Nebenkostenabrechnung fehlerhaft

Autor: , verfasst am 25.11.2014, 07:10| Jetzt kommentieren

Bei Zweifeln an der Nebenkostenabrechnung des Vermieters sollte immer deren Richtigkeit geprüft werden.

Betriebskosten (© DOC RABE media - Fotolia.com)
Betriebskosten
(© DOC RABE media - Fotolia.com)

Mit dem ausklingenden Jahr rückt auch die Zeit der Nebenkostenabrechnungen näher. Der Deutsche Mieterschutzbund schätzt, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist. Für Mieter gilt es daher, die Abrechnungen sorgsam zu prüfen und bei Ungereimtheiten weitere Schritte zur Wahrung ihrer Rechte zu erwägen.

Welche Kosten sind umlagefähig?

Die umlagefähigen Kosten werden in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgezählt. Dazu gehören die Kosten für Wasser, Abwasser und Heizung, aber auch Kosten für die Hausreinigung, die Gartenpflege, Hausmeister- und Müllabfuhrkosten sowie Kosten für den Betrieb von Fahrstühlen und Beleuchtung. Über den Begriff der sonstigen umlagefähigen Kosten können zahlreiche weitere mit der Bewirtschaftung des Gebäudes im Zusammenhang stehenden Kosten abgerechnet werden.

Voraussetzung ist nach § 556 Abs. 1 BGB, dass die Vertragsparteien im Mietvertrag festgelegt haben, dass und welche Kosten umgelegt werden dürfen.

Häufigste Fehler bei der Abrechnung

Die Nebenkostenabrechnung ist für den Vermieter ein komplexer und aufwendiger Prozess, bei dem zahlreiche Fehler unterlaufen können.

Nachvollziehbarkeit

Die Nebenkostenabrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein, d. h. die Abrechnung muss einem Laien verständlich sein. Dafür muss die Abrechnung zwangsläufig Angaben über die Gesamtkosten der einzelnen abgerechneten Kosten, den Umlageschlüssel und die Berechnungsgrundlage auf die jeweilige Mietpartei entfallenen Anteils enthalten. Ferner müssen die getätigten Vorauszahlungen summiert angegeben und mit dem Gesamtnebenkostenanteil verrechnet und die sich daraus ergebende Differenz ausgewiesen werden.

Falscher Verteilerschlüssel

Nicht nur die Werte der Ablesung sollten korrekt sein, auch der richtige Verteilerschlüssel muss angewandt werden. So sind z. B. bei Heizkosten nur 50 bis 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Der Rest ist verhältnismäßig nach der Wohnfläche umzulegen.

Abrechnungszeitraum

Der Abrechnungszeitraum hat 12 Monate zu betragen – muss aber nicht identisch mit dem Kalenderjahr sein.

Korrekte Berechnungsgrundlage

Zu prüfen ist, ob die Nebenkosten aufgrund der richtigen Personenanzahl, der richtigen Wohnraumgröße und mit Einstellung eventuell leerstehender Einheiten im Gebäude berechnet worden sind.

Nicht umlagefähige Kosten

Häufig werden nicht umlagefähige Instandhaltungskosten auf die Mieter abgewälzt. Hier muss genau geprüft werden, ob die abgerechneten Kosten tatsächlich Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind und ob deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag vereinbart wurde.

Plötzlich stark steigende Betriebskosten

Vermehrt tauchen in den letzten Jahren Nebenkostenabrechnungen auf, bei denen eine plötzliche Verteuerung einzelner Positionen (vor allem Hauswart-, Winter- und Gartenpflegedienste) im Vergleich zur Vorjahresabrechnung festzustellen ist. Hier muss sorgfältig geprüft werden, ob die Kosten so tatsächlich entstanden sind.

Abrechnungsfrist

Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen um etwaige Nachforderungen des Vermieters zu begründen.

Wie reagieren bei falscher Abrechnung?

Sollten sich Ungereimtheiten ergeben, so sollte zunächst vom Vermieter Einsicht in die Originalunterlagen gefordert werden. Wohnt der Vermieter in erheblicher Entfernung von der Mietpartei, so kann auch die Zurverfügungstellung von Kopien der Originalunterlagen (auf Kosten der Mietpartei) gefordert werden. Gezahlt werden sollte eine Nachzahlung zunächst nur unter Vorbehalt, denn der Mieter kann gemäß § 556 Abs. 3 S.5 BGB der Abrechnung noch bis zu zwölf Monate nach deren Zugang widersprechen. Der Widerspruch hat jedoch immer die genauen Einwendungen gegen die Abrechnung anzugeben. Gleichzeitig sollte eine korrigierte Nebenkostenabrechnung vom Vermieter gefordert werden.

Schlagwörter: Nebenkostenabrechnung, Umlagefähig, Betriebskosten, Instandhaltungskosten


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