Wohnfläche berechnen: Berechnung bei Balkon, Keller & Co.

Autor: , verfasst am 18.07.2017, 07:53| 1 Kommentar

Für Mieter kann sich eine Überprüfung der vom Vermieter angegebenen Wohnfläche lohnen. Weshalb das so ist und was bei der Wohnflächenberechnung zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Berechnung der Wohnfläche (© Gerhard Seybert - Fotolia.com)
Berechnung der Wohnfläche
(© Gerhard Seybert - Fotolia.com)

Längst nicht immer entspricht die im Mietvertrag oder in der Nebenkostenabrechnung angegebene Wohnfläche der Realität. Der Mieter sollte dies sorgfältig überprüfen. Denn wenn die Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist, hat der Mieter unter Umständen einen Anspruch auf Minderung der Miete. Das gilt jedoch normalerweise nur dann, wenn die Abweichung der Wohnfläche bei mindestens 10% liegt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03 entschieden und gilt auch bei einer „ca.“- Angabe bezüglich der Wohnfläche im Mietvertrag (vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 - VIII ZR 144/09). Ansonsten gilt die Abweichung als unerheblich. Darüber hinaus ist die Wohnfläche auch für die Berechnung einer Mieterhöhung relevant. Aufgrund dessen ist es empfehlenswert, dass der Mieter nachmisst. Dabei sollte er Folgendes beachten.

Wohnfläche: Normalerweise Wohnflächenverordnung maßgeblich

Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt bei Sozialwohnungen immer aufgrund der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346). Auf dem freien Wohnungsmarkt ist diese normalerweise ebenfalls für die Wohnflächenberechnung maßgeblich. Das ergibt sich etwa aus einem Urteil des AG Brandenburg vom 04. Juli 2014 – 31 C 311/13. Dies gilt nicht, sofern sich aus dem Mietvertrag etwa anderes ergibt.

Als Mieter oder Vermieter sollten Sie zunächst einmal beachten, dass bei der Berechnung der Wohnfläche nur Räume berücksichtigt werden dürfen, die zum Wohnen bestimmt sind. Ist das der Fall so bedeutet das noch nicht zwangsläufig, dass diese vollständig auf die Wohnfläche angerechnet werden.

Welche Räume nicht als Wohnfläche berücksichtigt werden dürfen

Überhaupt keine Berücksichtigung finden dürfen hinsichtlich der Wohnfläche etwa der Dachboden, der Keller, die Garage, ein Abstellraum außerhalb der Wohnung und alle Räumlichkeiten, die baurechtlich nicht als Wohnraum abzusehen sind. Welche baurechtlichen Anforderungen an einen Wohnraum gestellt werden, ergibt sich aus der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Häufig ist etwa eine bestimmte Höhe der Decke und Fenster vorgeschrieben. Bei Toiletten und Bädern reicht eventuell, dass diese ausreichend belüftet werden können (etwa über eine Kölner Lüftung).

Vollständige Berücksichtigung als Wohnfläche

Die Fläche von Räumen, wie Wohnzimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und auch die in der Wohnung befindliche Abstellkammer werden normalerweise vollständig als Wohnfläche berücksichtigt.

Aufpassen bei Schrägen bzw. niedrigen Räumen

Anders ist das jedoch eventuell dann, wenn es sich insbesondere um eine Dachgeschosswohnung mit Schrägen handelt. Soweit an der jeweiligen Fläche die Höhe des Raums weniger als ein Meter beträgt, darf diese überhaupt nicht als Wohnfläche berücksichtigt werden. Beträgt die Höhe zwischen einem und weniger als zwei Metern, wird die jeweilige Fläche zu 50% als Wohnfläche berücksichtigt.

Balkone, Loggien, Terrassen und Co.

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden übrigens auch als Wohnfläche berücksichtigt. Allerdings wird diese normalerweise zu einem Viertel berücksichtigt. Unter besonderen Umständen darf hier der Vermieter auch die Hälfte der Fläche als Wohnfläche ansetzen. Dies ist dann der Fall, wenn sich etwa der Balkon in einer besonders guten Lage befindet oder besonders aufwändig gestaltet ist. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichtes Brandenburg vom 04.07.2014 - 31 C 311/13.

Fazit:

Vermieter sollten daher bei der Angabe über die Wohnfläche aufpassen. Ein Mogeln über eine Ca-Angabe ist nicht möglich, weil ansonsten die Mieter unangemessen benachteiligt werden. Mieter sollten am besten gleich zu Mietbeginn prüfen, ob die Wohnung nicht in Wirklichkeit kleiner ist. Hier kommt es immer schon einmal zu Abweichungen.

 

Autor: Harald Büring (Juraforum-Redaktion)


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Bisherige Kommentare zum Ratgeber (1)

Christoph  (24.07.2017 11:26 Uhr):
Guten Tag, ich wohne zur Miete in einer Dachgeschosswohnung, als ich bei meinem Vermieter den Mietvertrag unterschreiben hatte gab er als Nutzfläche 67qm an,für 500€ kalt und bei den Nebenkosten hat der Vermieter einen Strich durchgezogen also laut Mietvertrag keine nebenkosten, dennoch müssen wir laut Vermieter 120€ als Nebenkosten bezahlen. Doch vor kurzem kamen die Heizungsanlage und diese hatten den Vermieter darum gebeten die korrekte nutzflâche der Wohnung auszurechnen, weil die Firma der Heizungsleser ebenso der Meinung ist das unser Vermieter die falsche qm angegeben hat. Nach der Überprüfung kam jetzt heraus das ich nur 47 qm Nutzfläche in meiner Dachgeschosswohnung habe . Besteht die Möglichkeit gerichtlich mir die Überzahlung wieder zurück zu holen und ist das überhaupt alles rechtens? Vielen Dank schon Mal im vorraus.





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