Was ist eine Patronatserklärung im Gewerbemietrecht?

Autor: , verfasst am 20.04.2015, 07:27| Jetzt kommentieren

Vermietet ein Immobilieneigentümer eine Wohnung oder ein Haus, so verlangt er in der Regel eine Sicherheitsleistung. Dabei ist zu beachten, dass er diese nur beanspruchen kann, wenn er eine diesbezügliche Klausel im Mietvertrag vorweisen kann. Diese Kaution dient nicht nur der Sicherung der Miete für den Fall, dass der Mieter nicht zahlt, sondern kann auch bei dessen Auszug für Schäden verwendet werden, welche er noch nicht beseitigt hat, oder für nicht erledigte Schönheitsreparaturen, zu deren Erledigung er verpflichtet ist. Zu beachten ist, dass eine Kaution nicht höher sein darf als die dreifache Monatsmiete. Die gesetzliche Grundlage hierfür ergibt sich aus § 551 Abs. 1 BGB.

Patronatserklärung (© MK-Photo - Fotolia)
Patronatserklärung
(© MK-Photo - Fotolia)

Im Gewerbemietrecht fällt im Zusammenhang mit Mietkautionen immer wieder der Begriff „Patronatserklärung“. Was ist darunter zu verstehen? Was ist eine Patronatserklärung im Gewerbemietrecht?

Welche Kautionsarten gibt es?

Die gängigste Art, eine Kaution zu hinterlegen, ist die oben erwähnte: Geld. Dies erfolgt in der Form, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine bestimmte Summe an den Vermieter zahlt. Dieser ist dazu verpflichtet, das Geld bei einer Bank mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist anzulegen. Beim Auszug muss der Vermieter die Summe inklusive der Zinserträge an den Mieter zurückzahlen.

Um sich selbst die Arbeit des Geldanlegens zu ersparen, gestatten viele Vermieter ihrem Mieter, selbst ein Sparkonto einzurichten und die Mietkaution auf dieses einzuzahlen. Für die Dauer der Mietzeit muss es allerdings an den Vermieter verpfändet werden, so dass er bei Bedarf auf dieses Guthaben zurückgreifen kann.

Auch Bankbürgschaften sind eine gängige Methode, den Kautionspflichten nachzukommen: eine Bank verpflichtet sich, den Kautionsbetrag zu zahlen. Für diese Bürgschaftserklärung ist es meistens nicht einmal notwendig, dass der Mieter ein Sparguthaben bei dem betreffenden Kreditinstitut besitzt.

Während diese Kautionsarten sowohl im zivilen als auch im gewerblichen Bereich Anwendung finden, gibt es eine weitere, die im Gewerbemietrecht genutzt wird: die Patronatserklärung.

Was ist eine Patronatserklärung?

Eine Patronatserklärung ist vergleichbar mit einer Bürgschaft. Im Gegensatz zu dieser ist sie allerdings nicht in irgendeiner Art und Weise eingegrenzt, also weder zeitlich noch in Bezug auf einen Höchstbetrag.

Ein Patron (Patronatsgesellschaft) verpflichtet sich gegenüber dem Vermieter, den Mieter der Immobilie finanziell derart auszustatten, dass er seine mietvertraglichen Pflichten gut erfüllen kann. Diese Patronatserklärung („Comfort Letter“) stammt aus dem angelsächsischen Bereich und wird hierzulande in jenen Fällen angewendet, wenn ein Tochterunternehmen erstmalig in Deutschland tätig wird, deren Mutterunternehmen im Ausland ansässig ist. Möchte das Tochterunternehmen hierzulande Fuß fassen, so stellt das Mutterunternehmen die Patronatserklärung aus. der gewerbliche Vermieter kann sich somit darauf verlassen, dass er zu seinen finanziellen Rechten kommt – selbst, wenn das Tochterunternehmen zahlungsunfähig werden sollte.

Gemäß der Patronatserklärung darf der Vermieter den Patron auf Schadensersatz in Höhe des Mietausfalls verklagen. Zu beachten ist, dass der Vermieter durch sie jedoch nicht den Anspruch erwirkt, die mietvertraglichen Verpflichtungen erfüllen zu lassen, also die Miete zu beanspruchen.

Es empfiehlt sich nur in jenen Fällen, eine Patronatserklärung zu verlangen, in denen der Patron eine gute Bonität besitzt.

Was ist der Unterschied zwischen harter und weicher Patronatserklärung?

Zu differenzieren ist zwischen der harten und der weichen Patronatserklärung: gemäß ersterer verpflichtet sich der Patron gegenüber dem Vermieter, die Tochtergesellschaft so auszustatten, dass diese den Mietvertrag erfüllen kann. Aus diesem Grund wird sie auch als „Verlustdeckungszusage“ bezeichnet und besitzt einen rechtsgeschäftlichen Charakter. Vermieter bevorzugen deswegen die harte Variante.

Im Gegensatz dazu steht die weiche Patronatserklärung: sie hat keinen rechtsgeschäftlichen Charakter, da es sich bei ihr nur um die Bestätigung beziehungsweise Erklärung des Patrons handelt, dass die Tochtergesellschaft zahlungsfähig ist.

Vorteile und Risiken einer Patronatserklärung

Der große Vorteil von Patronatserklärungen ist die Tatsache, dass der Mieter von der Bonität des Patron profitiert: besitzt die Muttergesellschaft eine gute Bonität, so wird jeder Vermieter im gewerblichen Bereich die Tochtergesellschaft gerne nehmen.

Das Tochterunternehmen schont seine Liquidität und muss keine Kredite beanspruchen, um die Bürgschaft erfüllen zu können.

Der Vermieter hat den Vorteil, dass er nicht sofort eine Kündigung aussprechen muss, wenn der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten gerät: er hat die Möglichkeit, sich zunächst an den Patron zu wenden, damit dieser für die Verbindlichkeiten eintritt. Zudem kann er selbst entscheiden, ob er bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters das Mietverhältnis kündigen möchte oder nicht.

Für den Patron wiederum ist eine Patronatserklärung nicht ohne Risiken: zum einen muss er darauf vertrauen, dass ihn das Tochterunternehmen über geschäftliche Schwierigkeiten unterreichtet, und zwar zeitnahe. Ist dies nicht der Fall, kann es passieren, dass sich die finanziellen Verpflichtungen derart anhäufen, dass sie zu einem großen Problem für den Patron werden.

Fazit: Bei der Patronatserklärung handelt es sich um eine Kautionsart, die im Gewerbemietrecht Anwendung findet. Bei dieser bürgt der Patron (in der Regel das Mutterunternehmen) dafür, dass der Mieter (Tochterunternehmen) ausreichend Geld zur Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten zur Verfügung hat.

Schlagwörter: Kaution, Sicherheit, Patronatserklärung


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