Untervermietung von Wohnungen

Autor: , verfasst am 27.10.2014, 08:46| Jetzt kommentieren

Kann der Mieter einer Wohnung uneingeschränkt an Dritte weitervermieten und hierdurch sogar Einnahmen erzielen?

Untervermietung (© fotodo - Fotolia.com)
Untervermietung
(© fotodo - Fotolia.com)

Seitdem es Online – Plattformen gibt, über die Wohnungen für Wochenenden, Wochen oder Monate kurzfristig untervermietet werden können, ist es für Mieter und Vermieter fraglich, inwieweit ein Vermieter dies zulassen muss und welche Rechte dem Mieter zustehen.

Grundsätzlich hängt die Untervermietung von der Erlaubnis des Vermieters ab

Nach §540 Abs. 1 S. 1 BGB muss der Mieter für eine Untervermietung an einen Dritten seine Erlaubnis erteilen. Dieser Grundsatz gilt für allgemeine Mietverhältnisse, also nicht nur für Wohnungen und begründet sich damit, dass zwischen dem Mieter und Vermieter ein besonderes persönliches Vertrauensverhältnis besteht und der Mieter durch eine Untervermietung die Besitzverhältnisse des Vermieters einschränken würde. Es gilt also, dass der Mieter seine Wohnung nicht einfach ohne den Vermieter zu fragen untervermieten kann.

Ein Ausnahme besteht hier allerdings hinsichtlich von nahe stehenden Familienangehörigen. Diese fallen nicht unter den Begriff des Dritten und sind grundsätzlich vom Mietvertrag miterfasst. Es ist also für den Mieter möglich seinen Ehegatten und dessen Kinder in seiner Wohnung aufzunehmen. Allerdings besteht hier eine Anzeigepflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter. Außerdem darf die Wohnung durch die hinzukommenden Personen nicht überbelegt werden.

Auch Besucher sind von der Erlaubnispflicht des Vermieters ausgenommen und es besteht für den Mieter eine Berechtigung, Besuchern einen Schlüssel zur Wohnung zu überlassen. Ein entsprechendes Verbot im Mietvertrag ist unzulässig.

Bei einem berechtigten Interesse kann der Mieter die Erlaubnis des Vermieters beanspruchen

Eine weitere Ausnahme gilt hinsichtlich von Wohnraummietverträgen nach §553 Abs. 1 BGB. Hiernach kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters zur Untervermietung besteht, dieses Interesse erst nach dem Mietvertrag entstanden ist und dem Vermieter kein wichtiger Grund zur Verweigerung zusteht. Dies kann auch verlangt werden, wenn es vertraglich ausgeschlossen wurde. Wichtig ist hierbei, dass nur eine teilweise Untervermietung der Wohnung erfasst ist. Es ist für den Mieter also nicht möglich, die ganze Wohnung zu vermieten. Außerdem kann der Mieter diese Erlaubnis nur personenbezogen verlangen. Ein genereller Anspruch auf die Erlaubniserteilung ist also nicht möglich.

Ein berechtigtes Interesse kann vieles bedeuten. Hier werden nur die wichtigsten Fallgruppen aufgeführt:

Ein berechtigtes Interesse kann darin bestehen, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters verschlechtert haben und der Mieter zu einem Ausgleich dieser Verhältnisse einen Dritten aufnehmen möchte. Nicht erfasst ist hierbei aber das Interesse, dass der Mieter durch eine weitere Untervermietung nur zusätzliche Einnahmen machen möchte.

Ein berechtigtes Interesse kann auch darin liegen, dass der Mieter eine Lebensgemeinschaft mit seinem Lebensgefährten eingehen möchte. Dies gilt auch für gleichgeschlechtliche Lebenspartner. Außerdem ist die Untervermietung möglich, um der Vereinsamung im Alter vorzubeugen.

Ein weiterer Grund besteht, wenn der Mieter einen Dritten aufnehmen will, um einem Einbruchrisiko vorzubeugen, weil der Mieter häufig abwesend ist.

Allerdings kann der Vermieter seine Erlaubnis bei einem wichtigen Grund oder der Überbelegung des Wohnraums trotzdem verweigern. Ein solcher Grund kann beispielsweise vorliegen, wenn hierdurch eine erhebliche Veränderung der Bewohnerstruktur und damit mit hoher Wahrscheinlichkeit der Hausfrieden gestört werden würde.

Dagegen ist die finanzielle Situation des Dritten unerheblich, da der Vermieter in keinem Vertragsverhältnis zu ihm steht.

Der Vermieter kann aber die Miete erhöhen

Allerdings ist zu beachten, dass der Vermieter auf Grund der höheren Nutzung der Mietsache eine Mietanpassung und damit eine Erhöhung verlangen kann.

Allgemein muss der Mieter eine Erlaubnis einholen

Es gilt also, dass der Mieter grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters einholen muss, die er aber unter den Voraussetzungen eines berechtigten Interesses vom Vermieter verlangen kann.  Die kurzzeitige Vermietung der gesamten Mietsache an einen Dritten unterliegt allerdings nicht dieser Ausnahme.  Möchte der Mieter also die Wohnung an den Wochenenden für Touristen vermieten, muss er sich die Erlaubnis des Vermieters einholen!

 

Schlagwörter: Untervermietung; Wohnraummiete


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