Tipps für Mieter bei der Wohnungsübergabe

Autor: , verfasst am 17.03.2016, 11:58| 3 Kommentare

Mieter, die aus ihrer Wohnung ausziehen, sollten bei der Wohnungsübergabe an ihren Vermieter aufpassen. Worauf Sie dabei vor allem achten sollten, erläutert dieser Ratgeber.

Mietrecht (© MK-Photo - fotolia.com)
Mietrecht
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Vorab Besichtigung durch Vermieter sinnvoll

Mieter, die ihren Mietvertrag über ihre Wohnung gekündigt haben - oder eine Kündigung von ihrem Vermieter erhalten haben - sollten zunächst einmal so frühzeitig wie möglich mit ihrem Vermieter einen Termin zur Besichtigung der Wohnung vereinbaren. Dieser sollte einige Zeit vor dem eigentlichen Termin der Übergabe liegen. Dabei kann der Vermieter dann sagen, inwieweit er Änderungen wünscht. Hierbei sollten Mieter allerdings keine übereilten Zusagen machen. Wenn der Vermieter bereits jetzt konkrete Wünsche hat, sollte er diese am besten in einem Schreiben mitteilen. Dann kann man diese in Ruhe auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen. Das hängt davon ab, in welchem Zustand sich die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe befinden muss.

Rechtzeitig offiziellen Übergabetermin vereinbaren

Wichtig ist darüber hinaus, dass Sie am besten einige Wochen vor der Beendigung des Mietverhältnisses den Übergabetermin vereinbaren. Denn hier kann es gleichwohl zu Beanstandungen durch Ihren Vermieter kommen, die nicht immer berechtigt sind.

In welchem Zustand die Mietwohnung übergeben werden muss

Wie der Mieter die Wohnung an den Vermieter übergeben muss, hängt vor allem vom Mietvertrag ab. Wichtig ist, dass Mieter überhaupt nur dann Schönheitsreparaturen - wie Anstreichen von Wänden und Türen - ausführen müssen, wenn der Mietvertrag eine solche Verpflichtung enthält. Ansonsten muss der Vermieter diese Arbeiten selbst ausführen. Allerdings sehen viele Mietverträge diese Verpflichtung vor. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass Mieter dazu verpflichtet sind.

Regelungen im Mietvertrag können unwirksam sein

Hier muss jedoch im jeweiligen Einzelfall geprüft werden, ob diese Regelung wirksam ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um eine formularmäßige Klausel im Sinne von allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) handelt.

Starre Fristenregelung ist in Formularmietvertrag unzulässig

Dies Klauseln sind vor allem dann unzulässig – und somit unwirksam, wenn sie eine sogenannte starre Fristenregelung enthalten. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass die Schönheitsreparaturen stets innerhalb der jeweiligen Frist unabhängig vom Zustand der Wohnung ausgeführt werden sollen. Hierfür hat der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass Mieter durch eine solche Klausel unangemessen benachteiligt werden (vgl. BGH Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 21/13; BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03). Demgegenüber liegt gewöhnlich keine starre Fristenregelung vor, wenn die Klausel im Mietvertrag Formulierungen enthält wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“. Vor allem viele ältere Mietverträge enthalten eine solche Regelung, so dass gerade langjährige Mieter beim Auszug aufpassen sollten. Darüber hinaus kann eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam sein, wenn ein Mieter eine stark renovierungsbedürftige Wohnung angemietet hat (muss im jeweiligen Einzelfall geklärt werden).

Manche Vermieter versuchen zu tricksen

Einige Vermieter versuchen es bei einer unwirksamen Klausel dann mit dem folgenden Trick: Sie behaupten, dass der Mieter gleichwohl die Schönheitsreparaturen ausführen muss, weil er die Wohnung in nicht vertragsgemäßer Weise genutzt und dadurch Schäden angerichtet haben soll. Beispielsweise wird darauf verwiesen, dass die Wände angeblich durch Dübellöcher übermäßig abgenutzt oder sich die Mietsache in einem verwahrlosten Zustand befinden soll.

In einer solchen Situation sollten Mieter am besten vorsichtig sein und keine übereilten Zusagen gegenüber ihrem Vermieter machen. Denn Mieter brauchen sich beispielsweise nicht für jedes Bohrloch oder Dübelloch in der Wand zu rechtfertigen, sofern dies als übliche Abnutzung anzusehen ist. Die Grenzziehung zur vertragswidrigen Nutzung ist in der Praxis nicht immer einfach, weil viele Gerichtsentscheidungen einzelfallbezogen sind.

Beispielsweise hat das Landgericht Hamburg 32 Bohrlöcher in einem Badezimmer für zulässig gehalten, wenn sich dort lediglich reine Sanitäranlagen befinden (LG Hamburg, Urteil vom 17.05.2001 - 307 S 50/01). Kritischer ist die Situation hingegen, wenn der Mieter Bohrfliesen in die Wand gemacht hat (vgl. AG Göppingen, Urteil vom 21.09.2012 - 7 C 1855/09). Auf einem Fußboden dürfen sich normalerweise ruhig Laufspuren befinden. Auch darf zu erkennen sein, wo Möbel gestanden haben. Anders sieht es aber aus, wenn etwa ein PVC Boden gut erkennbare Schäden an der Substanz aufweist. Allerdings ist die Rechtsprechung bei langjährigen Mietern häufig großzügiger, die über 10 Jahre in ihrer Wohnung gelebt haben. Die Montage von Eckleisten sowie Verschmutzungen an den Wänden hinter aufgestellten Möbeln gehören übrigens gewöhnlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (vgl. etwa AG Düsseldorf, Urteil vom 18.08.2011 - 50 C 3305/11).

Individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag können riskant sein

Als Mieter sollten Sie vor allem aufpassen, wenn ihr Vermieter mit ihnen eine individuelle Vereinbarung treffen möchte, die vom Text des vorgedruckten Formularmietvertrages abweicht. Hier sind etwa Regelungen zu der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen eher wirksam als bei einem Formularmietvertrag. Denn dieser unterliegt einem strengeren Überprüfungsmaßstab als eine individuelle Regelung im Mietvertrag.

Fotodokumentation von Wohnung ist sinnvoll

Mieter sollten am besten Fotos vom Zustand der Wohnung im leeren Zustand machen. Wenn sie unsicher sind, sollten sie die Bilder einem Experten zeigen (z.B. Mitarbeiter vom Mieterverein, Fachanwalt für Mietrecht).

Auch wenn Mieter keine Schönheitsreparaturen vornehmen brauchen - weil etwa die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist - so sollten Sie darauf achten, dass Sie bis zum Tag der Übergabe alle Gegenstände aus der Wohnung entfernt haben. Hierzu gehört normalerweise alles, was Sie in die Wohnung mit eingebracht haben. Dies gilt etwa auch dann, wenn Mieter einen bestimmten Bodenbelag auf Ihre Kosten haben verlegen lassen. Dieser muss normalerweise bei Ende des Mietverhältnisses entfernt werden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter hiermit zu Beginn des Mietverhältnisses einverstanden gewesen ist. Anders ist das nur bei einer abweichenden Vereinbarung im Mietvertrag oder wenn der Vermieter Ihnen am besten schriftlich erlaubt hat, dass der Boden beim Auszug drinbleibt. Unter Umständen ist der Vermieter hierzu bereit, wenn der Nachmieter mit der Übernahme des Bodenbelages einverstanden ist. Hierzu können Sie ihn allerdings nicht zwingen. Darüber hinaus sollte die Wohnung im besenreinen Zustand - d.h. ohne groben Dreck - an den Vermieter übergeben werden. Wichtig ist auch, dass Sie alle Schlüssel dem Vermieter übergeben.

Übergabeprotokoll von Mietwohnung ist häufig sinnvoll

Häufig ist es sinnvoll, dass bei dem offiziellen Termin zur Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll gefertigt wird, das normalerweise von Vermieter und Mieter unterschrieben wird. Hierin wird festgehalten, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Als Mieter sollten Sie aber aufpassen und den gesamten Text vorher in Ruhe durchlesen. Der Deutsche Mieterbund bietet übrigens das Formular eines Wohnungsübergabeprotokolls zum kostenlosen Download an.

Worauf Mieter beim Übergabeprotokoll achten sollten

Aufpassen sollten Sie vor allem, wenn Ihr Vermieter Sie zur Unterschrift drängt. Mieter sollten vor allem darauf achten, dass die im Übergabeprotokoll aufgeführten Schäden wirklich vorhanden sind. Darüber hinaus sollten diese nur neutral beschrieben werden. Soll der Mieter gleichzeitig erklären, dass er für die Beschädigungen die Verantwortung übernimmt beziehungsweise die Reparatur übernimmt, wird die Sache heikel. Denn hierin könnte rechtlich ein Schuldanerkenntnis oder zumindest eine Beweiserleichterung zugunsten des Vermieters liegen. Wenn Mieter Zweifel haben, sollten sie das Übergabeprotokoll besser nicht unterschreiben. Denn sie sind hierzu nicht verpflichtet.

Autor: Harald Büring (Juraforum.de)


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Bisherige Kommentare zum Ratgeber (3)

Christian1063  (17.08.2016 11:19 Uhr):
naja ich denke wenn Schäden vom Mieter verursacht wurden die über das normale "abwohnen " hinaus gehen sollte man auch so ehrlich sein und dafür aufkommen. Auch sollte man sich mal in die Situation des Vermieters hinein versetzen. Würden die Rollen vertauscht würde wohl so mancher Mieter dasselbe tun
jb  (28.04.2016 12:43 Uhr):
Hallo, ich habe gestern meine Wohnung übergeben, im Beisein eines Zeugen. Bei der Abnahme hat der Vermieter nichts beanstandet. Im Abnahmeprotokoll sind keine Mängel aufgeführt. Heute bekomme ich eine Nachricht vom Vermieter, der mir mitteilt, dass das Cerankochfeld "derart beschädigt ist, dass es ausgetauscht werden muss." Anbei sendete er ein Foto, dass den Schaden beweist. Er schreibt weiterhin, dass mir dies mit ca. 99 Euro in Rechnung gestellt werde. Fakt ist, dass das Cerankochfeld auf einer Platte etwas zerkratzt ist, was aber die Funktion in keinster Weise beeinträchtigt. Des Weiteren hatte ich den Vermieter bereits bei der Vorabnahme der Wohnung im März diesen Jahres auf die zerkratzte Platte hingewiesen. Er teilte mir mit, dass er dies als normale Abnutzung sieht und ich diesbzgl. nichts ünternehmen müsste. Auch bei der gestrigen Wohnungsabnahme hat er dies nicht beanstandet. Im vorgefertigten Übergabeprotokoll steht nun allerdings folgende bereits vorgedruckte Klausel: "Sollten nachträglich Mängel an der Mietsache festgestellt werden, die dem Mieter zuzuordnen sind, so werden diese auf Kosten des Mieters beseitigt. Die Koordination der Mängelbeseitigung obliegt dem Vermieter." der Vermieter drängte mich, alles schnell zu unterschreiben, was ich auch tat. Mein Versäumnis war es, den Absatz richtig durchzulesen. Ist diese Klausel rechtgültig? Und wenn ja, kann er sich darauf berufen, obwohl der Mangel eindeutig offensichtlich war und er bereits daraum wusste und auch bei der Abnahme gesehen hat?
dalarana  (28.04.2016 10:36 Uhr):
Bei uns sitzen 4 Mietparteien auf einer Wasseruhr im 4 Parteienhaus. Unten jeweils ein 1 Personenhaushalt und ein 2 Personenhaushalt, oben eine 4 köpfige Familie und eine 3 köpfige Familie. Abgerechnet wird nach m2, d.h. die einzelne Mieterin zahlt mehr Geld als die 4köpfige Familie, weil oben schräge Wände sind. Vor Jahren wurde mal für jede der Wohnungen eine eigene Wasseruhr eingebaut und dann nach ca. 1/4 Jahr wieder ausgebaut. Bei Nachfrage beim Vermieter auf eine eigene Wasseruhr heißt es nur, das sei nicht möglich. Habe ich Anspruch auf eine eigene Wasseruhr.





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