Nebenkostenabrechnung: welche Kosten dürfen an einen Mieter umgelegt werden?

Autor: , verfasst am 23.01.2015, 10:13| 2 Kommentare

Es ist jedes Jahr der gleiche Ärger für viele Mieter: die Neben- und Heizkostenabrechnung. Nicht nur Wasser- und Heizkosten steigen nahezu jährlich, sondern auch viele weitere Kosten. Doch welche Kosten sind tatsächlich umlagefähig?

Nebenkostenabrechnung: welche Kosten dürfen an einen Mieter umgelegt werden? (© Andreas Wechsel – Fotolia.com)
Nebenkostenabrechnung: welche Kosten dürfen an einen Mieter umgelegt werden?
(© Andreas Wechsel – Fotolia.com)

 

Rechtsgrundlage

Die Nebenkostenabrechnung gehört zum Mietrecht. Allgemeine Vorschriften finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Nach § 556 BGB können Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter neben der Miete auch etwaige Nebenkosten tragen soll. Allerdings sind nicht alle Kosten des Vermieters umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

§ 1 Absatz 1 BetrKV bestimmt dazu, dass Betriebskosten nur solche sein können, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend entstehen. Das heißt, sie dürfen nicht einmalig, sondern müssen regelmäßig – nicht aber notwendigerweise jährlich – anfallen (so auch das Landgericht Siegen mit Urteil vom 23.04.1992, Az: 3 S 43/92).

§ 2 BetrKV listet im Einzelnen auf, welche Kosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

  1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (also die Grundsteuer)
  2. Kosten der Wasserversorgung
  3. Kosten der Entwässerung
  4. Heizkosten
  5. Warmwasserkosten
  6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser Versorgungsanlagen
  7. Aufzug
  8. Straßenreinigung und Müllabfuhr
  9. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Gartenpflege (nicht aber die Neuanlage eines Gartens)
  11. Allgemeinbeleuchtung
  12. Schornsteinreinigung
  13. Sach- und Haftpflichtversicherungen
  14. Hauswart
  15. Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Breibandkabelnetz
    (Modernisierungen sind zu dulden und daher umlagefähig; so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04)
  16. Kosten für maschinelle Wascheinrichtung
  17. „sonstige Betriebskosten“

Sonstige Betriebskosten

Der sog. Auffangtatbestand der „sonstigen Betriebskosten“ bedarf regelmäßig einer Auslegung durch die Rechtsprechung. In der Regel sind die folgenden Kosten anerkannt:

  • Überprüfungskosten für die Abflussrohre
  • Aufwendungen für Abwasserreinigungsanlagen
  • Wartungskosten von Gasgeräten
  • Wartungskosten von Blitzschutzanlagen
  • Wartungskosten von installierter Haustechnik, insbesondere Alarmanlagen und Notstromaggregate
  • Wartung von Feuerlöschern und brandschutztechnischen Einrichtungen (nicht aber die Installation von Feuerlöschern)
  • Aufwendungen für eine Videoüberwachung (soweit erlaubt und notwendig)
  • Kosten für einen Pförtner (soweit notwendig; BGH mit Beschluss vom 05.04.2005, Az.: VIII ZR 78/04)
  • Allgemeinstrom
  • Beleuchtungskosten für den Heizraum
  • Reinigungskosten für Lichtschächte und Müllbehälter
  • Reinigung der Dachrinnen und Fassaden (soweit erforderlich)
  • Betriebskosten einer Dachrinnenheizung (soweit erforderlich)

Keine sonstigen Betriebskosten

Demgegenüber sind folgende Kosten in der Regel nicht umlagefähig:

  • Versicherungskosten für Umweltschäden, Mietausfall und Rechtsschutz
  • Verwaltungskosten, auch die durch eine Hausverwaltung anfallen, sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (vgl. § 1 Absatz 2 BetrKV)
  • Abhaltung von Mietersprechstunden
  • Reparaturkosten
  • Kosten für Arbeitsmittel und Geräte
  • Kosten für die Bewachung von Grundstück und Gebäude
  • Überprüfung des Gesamtzustandes von Grundstück und Gebäude
  • Kostenaufwand für Leerstand, d.h. leerstehende Wohnungen
  • Neuanlage eines Gartens, allerdings die Kosten für die Gartenpflege

Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale?

Das Mietrecht stellt dem Vermieter frei, ob und inwieweit er Nebenkosten auf seine Mieter umlegen möchte. Im Mietvertrag kann daher sowohl eine Nebenkostenvorauszahlung als auch eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden.

Bei der Nebenkostenvorauszahlung leistet der Mieter eine monatliche Vorauszahlung. Der Vermieter muss diese Nebenkosten dann einmal im Jahr abrechnen. Ergibt sich, dass in dem entsprechenden Abrechnungszeitraum die Nebenkosten niedriger waren als die Vorauszahlung, so muss der Vermieter den Überschuss dem Mieter erstatten. Im umgekehrten Fall muss der Mieter eine Nachzahlung leisten.

Bei der Nebenkostenpauschale hingegen zahlt der Mieter einen vereinbarten Pauschalbetrag. Mit der Leistung dieser Pauschale sind alle Nebenkosten abgegolten.

Ist aus dem Mietvertrag nicht eindeutig zu entnehmen, ob der Vermieter eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Nebenkostenpauschale vereinbart hat, so muss der Vertrag durch die Gerichte ausgelegt werden. Dabei sind „anzurechnende Pauschale“ und „Vorauspauschale“ in der Regel Indizien für eine Nebenkostenvorauszahlung (so BGH mit Urteil vom 13.02.2008, Az.: VIII ZR 14/06). Ist eine Vertragsauslegung nicht möglich, so trägt der Vermieter das Risiko, mit der Folge, dass für den Mieter stets die günstigste Vertragsregelung gilt.

Wie werden die Betriebskosten abgerechnet?

Die Abrechnung der Betriebskosten für den einzelnen Mieter berechnet sich aus einer Kombination der folgenden Umlageschlüssel (auch Verteilerschlüssel genannt):

  • Wohn- und / oder Nutzfläche (in Quadratmeter)
  • Personenanzahl aller Mieter (als Durchschnittswert, multipliziert mit der Anzahl der Mieter in den einzelnen Wohnungen)
  • Wohneinheiten
  • nach Mieteigentumsanteilen (muss allerdings vertraglich vereinbart sein)
  • nach Verbrauch (zum Teil gesetzlich vorgeschrieben)

Rechtstipp:

Die deutschen Gerichte haben häufig über Streitfragen im Mietrecht zu entscheiden. Nicht selten spielt die Betriebskostenabrechnung (also sowohl die Nebenkostenabrechnung als auch die Heizkostenabrechnung an sich) eine erhebliche Rolle. Kein Wunder, denn nicht nur die Frage nach der Umlagefähigkeit der Betriebskosten bereitet oftmals Schwierigkeiten, sondern auch der Abrechnungszeitraum oder die Umlageschlüssel bzw. Verteilerschlüssel.

Sollte Ihnen Ihre Abrechnung „nicht richtig“ erscheinen, so tragen Sie unverzüglich Ihre Einwendungen vor und zahlen Sie vorerst nur unter Vorbehalt. Es ist auch häufig ratsam den Mieterschutzbund (falls Mitglied) oder einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.

Quelle: Juraforum.de (sk)

Schlagwörter: Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung, Heizkostenabrechnung, Nebenkosten, Wasserkosten, Heizkosten, Betriebskostenverordnung (BetrKV), sonstige Betriebskosten, Vorauszahlung, Pauschale


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Bisherige Kommentare zum Ratgeber (2)

promo64  (04.07.2016 20:53 Uhr):
Hallo Leute, muss ich in meiner NK Abrechnung die Miete für die elektronischen Ablesegeräte an den Heizkörpern, Niederschlagswasser und Grundsteuer akzeptieren! Bitte um richtige Antworten !
baerchenhasi  (20.06.2015 19:52 Uhr):
Wie lange darf eine Nebenkosten Abrechnung dauern.





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