Nachmieter: Zustimmung des Vermieters

Autor: , verfasst am 08.12.2014, 08:25| Jetzt kommentieren

Nachmieter müssen nicht vom Vermieter akzeptiert werden, dürfen aber nicht willkürlich abgelehnt werden.

Mieter (© bluedesign-Fotolia.com)
Mieter
(© bluedesign-Fotolia.com)

Möchte ein Mieter vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist aus einer Wohnung ausziehen oder möchte er, dass von ihm eingebrachte Einrichtungsgegenstände gegen eine Abschlagszahlung übernommen werden, so kann die Suche eines Nachmieters die Lösung sein. Ein Vermieter muss einen Nachmieter jedoch nicht akzeptieren, hat dann jedoch entsprechende Gründe für seine Ablehnung vorzubringen.

Grundlage ist das Prinzip der Vertragsfreiheit. Der Vermieter soll nicht in einen Vertrag mit einem Nachmieter hinein gezwungen werden, bei dem er seine wesentlichen Interessen an einem Mietvertrag in Gefahr sieht. Grundsätzlich trifft er die Entscheidung, mit wem er ein Vertragsverhältnis eingehen möchte. Dieses Interesse ist in Einklang zu bringen mit dem Interesse des Mieters, sich möglichst problemlos und flexibel aus einem Mietverhältnis lösen zu können.

Vertragliche Nachmieterklausel

Ist im ursprünglichen Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthalten, so ist deren Inhalt maßgeblich. Mit dieser Klausel können die Voraussetzungen festgeschrieben werden, nach denen der Mieter einen Nachmieter zu suchen hat und unter denen der Vermieter möglicherweise zur Zustimmung verpflichtet ist. Denkbar ist beispielsweise eine Klausel, durch die der Vermieter nur dann einen Nachmieter akzeptieren muss, wenn der Mieter ihm mindestens drei geeignete Nachmieter zur Auswahl stellt.

Berechtigtes Interesse

Auch ein berechtigtes Interesse des Mieters kann dazu führen, dass der Vermieter einem Nachmieter zustimmen muss. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise dann vor, wenn der Mieter aufgrund eines Wechsels seiner Arbeitsstelle zum Umzug gezwungen ist, aufgrund von Veränderungen der familiären Situation eine kleinere oder größere Wohnung benötigt oder der Mieter aufgrund von körperlichen Beschwerden nicht länger in der Wohnung bleiben kann (z. B. bei einer körperlichen Behinderung aufgrund eines Unfalls oder altersbedingten Beschwerden). Außer Betracht zu bleiben  haben dabei wirtschaftliche Erwägungen.

Ablehnungsgründe

Nichtsdestotrotz kann ein Vermieter den Nachmieter ablehnen, wenn es dafür einen triftigen Grund hat. Grundsätzlich können solche Umstände als Ablehnungsgrund herangezogen werden, die den Nachmieter für den Vermieter unzumutbar machen. Dazu zählt hauptsächlich, dass der Nachmieter aufgrund seine Einkommensverhältnisse nicht den geschuldeten Mietzins wird zahlen können. Es reicht nicht aus, dass der Nachmieter Ausländer ist, wohl aber, dass der Nachmieter nur einen befristeten Aufenthaltstitel hat. Auch Haustiere des Nachmieters können einen wichtigen Grund darstellen, ebenso, wenn der Einzug des Nachmieters die Moralvorstellungen oder religiösen Überzeugungen des Vermieters besonders schwer verletzt. Hier ist allerdings ein sehr strenger Maßstab anzulegen.

Folgen

Wird einem Nachmieter zugestimmt, so entfällt für den Vormieter die Pflicht, den Mietzins zu zahlen ab dem Zeitpunkt in dem der Nachmieter die Wohnung übernimmt. Hier kann natürlich auch individuell eine andere Regelung vereinbart werden. Übernimmt der Nachmieter eine Wohnung unrenoviert, bedeutet dies nicht, dass auch er diese unrenoviert übergeben darf. Sind die Wände beispielsweise rot gestrichen, so entfällt nicht die Verpflichtung, diese bei Auszug neutral zu streichen (außer im Mietvertrag ist dies anders geregelt)

Wird ein unzumutbarer Nachmieter abgelehnt, so muss der Mieter den Mietzins weiterhin zahlen oder einen neuen – zumutbaren – Nachmieter anbieten. Wird allerdings ein zumutbarer Nachmieter abgelehnt, so entfällt für den Vormieter die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses ab dem Zeitpunkt, zu dem der vorgeschlagene zumutbare Nachmieter die Wohnung übernommen hätte.

Schlagwörter: Nachmieter Zustimmung Vermieter berechtigtes Interesse Nachmieterklausel


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