Nachmieter selbst stellen: die Rechtslage für Mieter & Vermieter

Autor: , verfasst am 18.06.2016, 12:46| Jetzt kommentieren

Es gibt viele verschiedene Gründe, wieso man so schnell wie nur möglich aus seiner alten Wohnung ausziehen möchte, etwa ein neuer Arbeitsplatz oder die Notwendigkeit einer größeren bzw. kleineren oder einfach günstigeren Wohnung. Insoweit besteht der Mythos, dass man sich als Mieter problemlos und vorzeitig von dem Mietverhältnis lösen kann, wenn man dem Vermieter drei Nachmieter stellt. Dieser Mythos ist allerdings unwahr. Es ist zwar korrekt, dass man sich ohne die Kündigungsfrist einhalten zu müssen von dem Mietvertrag lösen kann, dies aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Welche Voraussetzungen das sind und alles weitere Wissenswerte rund um das Thema „Nachmieter“ erfahren Sie hier.
 

Nachmieter selbst stellen: die Rechtslage für Mieter & Vermieter (© MartinTu - Fotolia.com)
Nachmieter selbst stellen: die Rechtslage für Mieter & Vermieter
(© MartinTu - Fotolia.com)

Wann darf man einen Nachmieter stellen?

Ein Mieter muss sich grundsätzlich genauso an die Kündigungsfrist halten wie auch der Vermieter. Er kann sich also nicht ohne weiteres mit einem Nachmieter von dem Mietverhältnis lösen. Eine vorzeitige Kündigung ist allerdings in den Fällen möglich, in denen der Mietvertrag eine sog. Nachmieterklausel vorsieht oder wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Beendigung vorweisen kann:
 

  1. Die Nachmieterklausel
    Eine Nachmieterklausel ist eine im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarte Regelung, dass der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter stellen darf, um sich so vorzeitig vom Vertrag lösen zu können. Dabei genügt es grundsätzlich sogar, wenn die Klausel auch handschriftlich und nachträglich Teil des Mietvertrages wird.
    Besteht eine solche Klausel, so kann der Vermieter den Nachmieter nur wegen Unzumutbarkeit ablehnen, etwa weil
    • der Nachmieter wegen seinen wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage ist, seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nachzukommen,
    • die begrenzte Aufenthaltserlaubnis des Nachmieters das Vertragsverhältnis gefährden könnte,
    • der Nachmieter genehmigungspflichtige Haustiere mitbringen
    • oder der Nachmieter die Wohnung gewerblich nutzen möchte, obwohl ein solcher Verwendungszweck im bestehenden Vertrag nicht vorgesehen ist.

Eine Unzumutbarkeit ist jedenfalls dann nicht gegeben, wenn der Nachmieter mit einem Kind einziehen möchte, da ein Kind nicht zwangsläufig zu einer Lärmbelästigung führt (so BGH mit Urteil vom 22.01.2003, Az.: VIII ZR 244/02). Eine Unzumutbarkeit ist auch dann nicht gegeben, wenn der Nachmieter einer anderen Herkunft angehört oder Student ist (zu Letzterem vgl. LG Berlin mit Urteil vom 19.08.1988, Az.: 29 S 2/88).
Lehnt der Vermieter hingegen einen zumutbaren Nachmieter ab, so ist der bisherige Mieter ab dem Tag von sämtlichen Mietzahlungen befreit, die in der Zeit anfallen, in denen der Nachmieter die Wohnung übernommen hätte. Zu beachten ist dabei jedoch, dass die Beweislast hier den Mieter trifft, weshalb er sich unbedingt eine schriftliche Erklärung von Nachmieter geben lassen sollte.
 

  1. Das berechtige Interesse
    In den Fällen, in denen der Mietvertrag keine Nachmieterklausel vorsieht, kann der Mieter sich ausnahmsweise gem. dem Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB [Bürgerliches Gesetzbuch] auch dann vorzeitig vom Mietverhältnis lösen, wenn er ein berechtigtes Interesse geltend machen kann. Nach allgemeiner Ansicht liegt ein solches berechtigtes Interesse vor, wenn
    • der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss oder er sich aufgrund einer Kündigung seines Arbeitsvertrages die Miete nicht mehr leisten kann,
    • der Mieter aus familiären Gründen dringend eine größere oder kleinere Wohnung benötigt, etwa weil er heiratet oder Familienzuwachs erwartet wird oder wenn der Ehepartner stirbt und der Hinterbliebene sich deshalb die Miete nicht mehr leisten kann
    • oder der Mieter sich aus altersbedingten Gründen nicht mehr allein zu Hause versorgen kann und deshalb in ein Pflegeheim untergebracht werden muss.

Ein berechtigtes Interesse liegt hingegen dann nicht vor, wenn der Mieter wegen einer verkehrsgünstigeren oder billigeren Wohnung umziehen will oder er sich ein Haus bzw. eine eigene Wohnung gekauft hat.
 

Was tun, wenn der Vermieter den Nachmieter unzulässiger Weise ablehnt?

Ist eine Nachmieterklausel in Ihrem Mietvertrag geregelt oder haben Sie ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Loslösung vom bestehenden Mietverhältnis und haben Sie deshalb Ihrem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter gestellt und wurde dieser von Ihrem Vermieter abgelehnt, so bestehen Sie auf Ihr Recht und suchen Sie sich dafür einen Fachanwalt für Mietrecht, der Ihnen helfen kann, dieses Recht auch durchzusetzen. Nur so steht Ihrem Umzug nichts entgegen.
 

Was hat der Nachmieter zu beachten?

Es gibt keine Besonderheiten, die ein Nachmieter zu beachten hat, wenn er von dem ehemaligen Mieter gestellt wurde. Ihm treffen allein die Rechte und Pflichten, die jeden Mieter treffen.
Wissenswert ist aber, dass der Vermieter bei einem Nachmieter die Miete nicht ohne weiteres erheblich erhöhen kann. Eine solche Mieterhöhung verstößt in aller Regel gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und grundsätzlich auch gegen die entsprechenden Regelungen zum Mietpreisspiegel.
 

Quelle: Sebastian Klingenberg, ref. iur.

Schlagwörter: Nachmieter, Nachmieter stellen, Mieter, Vermieter, Umzug, Rechtslage, Mietrecht, Mietverhältnis, Mietvertrag, Nachmieterklausel, berechtigtes Interesse, unzumutbar, Unzumutbarkeit

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