Mietvertrag: Ist eine Endrenovierungsklausel zulässig?

Autor: , verfasst am 17.04.2015, 07:03| 1 Kommentar

In der Regel besagt ein Mietvertrag, dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Wohnung renovieren muss. Zieht ein Mieter aus der von ihm angemieteten Mietsache aus, so ist er dazu verpflichtet, diese in einem ordentlichen und sauberen Zustand zu übergeben. Auch Schönheitsreparaturen hat er zu erledigen. Nun kommt es jedoch auch vor, dass ein Vermieter verlangt, dass auch beim Auszug eine Renovierung stattfindet; eine sogenannte „Endrenovierung“. Damit er sich rechtlich absichert, setzt er eine dementsprechende Klausel in den Mietvertrag. Doch darf er das überhaupt? Ist eine Endrenovierungsklausel zulässig?

Endrenovierungsklausel  (© MK-Photo - Fotolia)
Endrenovierungsklausel
(© MK-Photo - Fotolia)

Was ist eine Endrenovierungsklausel?

Bei einer Endrenovierungsklausel handelt es sich um eine Klausel im Mietvertrag, gemäß derer der Mieter dazu verpflichtet ist, bei seinem Auszug die angemieteten Räumlichkeiten renoviert zu übergeben. Dies bedeutet, dass der Mieter neben dem üblichen Reinigen der Wohnräume und Durchführen von Schönheitsreparaturen auch noch Tapezieren, Streichen und andere Renovierungsarbeiten erledigen muss.

Wann ist eine Endrenovierungsklausel zulässig?

Im Mietrecht ist es grundsätzlich so, dass eine Klausel in jenen Fällen zulässig ist, in denen sie individuell erstellt und von beiden Parteien gewünscht ist. Möchte also ein Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Streichen, Verfugen etc., obwohl er dies jährlich tut, so ist eine diesbezügliche Individualvereinbarung rechtens – auch wenn sie Außenstehenden als sehr unsinnig und unverständlich erscheint.

Von derartigen Fällen abgesehen, ist eine Endrenovierungsklausel ebenfalls zulässig, wenn sie voraussetzt, dass Schönheitsreparaturen notwendig sind. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese Schönheitsreparaturen auch tatsächlich nötig sind, wenn also ein bestimmter Zeitraum seit der letzten Renovierung vergangen ist. Die Schönheitsreparaturklausel muss also auf einen individuellen Renovierungsbedarf abgestellt sein.

Wann ist eine Endrenovierungsklausel unzulässig?

Unzulässig ist eine Endrenovierungsklausel grundsätzlich immer dann, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Dies ist beispielsweise dann gegeben, wenn per Mietvertrag dem Mieter zu viel auferlegt wird, also regelmäßige Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Abstände sowie eine Endrenovierung. Ist dies der Fall, so sind beide Klauseln – die der regelmäßigen Renovierungspflicht sowie die der Wendrenovierungspflicht – unwirksam.

Darüber hinaus sind isolierte Endrenovierungsklauseln unzulässig. Diese sind gegeben, wenn es einem Mieter auferlegt wird, seine Wohnung beim Auszug zu renovieren – egal, wann die letzte Renovierung stattgefunden hat [Bundesgerichtshof, 12.09.2007, VIII ZR 316/06]. Derart starre Klauseln sind beispielsweise gegeben, wenn sie derart formuliert werden: „der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben“.

Was ist zu tun, wenn man aufgrund unzulässiger Klauseln eine Endrenovierung durchgeführt hat?

Viele Mieter sind sich dessen nicht bewusst, dass die mietvertragliche Endrenovierungsklausel gar nicht zulässig ist. Dementsprechend renovieren sie bei ihrem Auszug fleißig – und erfahren erst später, dass eine Unwirksamkeit der Renovierungsklausel gegeben ist und sie sich diese Arbeit eigentlich hätten sparen können. Was ist in einem derartigen Fall zu tun?

Grundsätzlich besagt das Mietrecht, dass für Schönheitsreparaturen ein Rechtsgrund vorhanden sein muss. Wurden sie ohne diesen erbracht, so kann ein Erstattungsanspruch seitens des Mieters bestehen [BGH, 27.05.2009, VIII ZR 302/07]. Aufgrund der Rechtsprechung kann ein Mieter die Kosten für nicht gerechtfertigte Schönheitsreparaturen vom Vermieter zurückverlangen [BGH, 03.12.2014, VIII ZR 224/13]. Dies bedeutet also, dass in Fällen, in denen er die Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Klausel durchgeführt hat, der Vermieter die Aufwendungen zu ersetzen hat [LG Karlsruhe, 28.04.2006, 9 S 479/05], [LG Wuppertal, 23.08.2007, 9 S 478/06].

Zu beachten ist jedoch, dass der Erstattungsanspruch für nicht gerechtfertigte Schönheitsreparaturen nach sechs Monaten erlischt [AG Köpenick, 01.04.2010, 14 C 322/09].

Fazit: ob eine Endrenovierungsklausel zulässig ist oder nicht, hängt in erster Linie davon ab, ob sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Ist dies nicht der Fall und bezieht sie sich auf einen individuellen renovierungsbedarf, ist sie wirksam. Dasselbe gilt für Klauseln, die individualvertraglich zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart worden sind.

Schlagwörter: Endrenovierungsklausel, Endrenovierung Mietvertrag


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Bisherige Kommentare zum Ratgeber (1)

viola  (28.12.2015 15:48 Uhr):
Wie verhält es sich, wenn ich schon über 17 Jahre in der Wohnung wohne und aus Gesundheitsgründen und auch finanziellen nur einen Teil streichen konnte? Muss ich dann quasi Schönheitsreparaturen nachholen?





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