Miete kürzen bei Lärm durch Nachbarn?

Autor: , verfasst am 18.02.2015, 07:55| Jetzt kommentieren

Jeder Mensch möchte sich in seinen eigenen vier Wänden wohl fühlen. Dieser Drang nach dem Wohlfühlgefühl wird dann insbesondere gesteigert, wenn man von einem langen Arbeitstag nach Hause kommt. Doch häufig müssen Mieter mit Lärmbelästigungen aus der Nachbarschaft kämpfen. Seien es die (zu) laut spielenden Kinder, das Hundegebell, laut dröhnende Musik, die tosende Waschmaschine, Bohrarbeiten oder ein anderer der vielen möglichen Gründe. Der störende Lärm muss jedoch nicht notwendigerweise aus der Nachbarwohnung kommen, sondern kann auch von der benachbarten Baustelle oder vom nahegelegenen Flughafen herrühren.
Der genervte Mieter wird solche Lärmbelästigungen, insbesondere während den Ruhezeiten, als Mangel des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ansehen und daraufhin die Miete mindern wollen. Der Vermieter hingegen wird sich naturgemäß dagegen weigern – darf er das aber überhaupt?

Mietminderung bei Lärmbelästigung (© Panoramo - Fotolia.com)
Mietminderung bei Lärmbelästigung
(© Panoramo - Fotolia.com)

 

Die Rechtslage

Die Rechtsprechung ist sich einig: Eine Lärmbelästigung stellt dann einen Mietmangel dar, wenn dieser die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Ist dies der Fall, räumt die Rechtsprechung dem Mieter grundsätzlich ein Mietminderungsrecht aus § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein.

Es gilt aber zu beachten, dass der Mieter in der Regel Wohngeräusche seiner Nachbarn dulden muss, soweit sie im Rahmen des normalen und sozialadäquaten Lebens in einer Wohnung entstehen. Die Nachbarn haben nämlich ebenso ein Recht auf freie Entfaltung ihrer Persönlichkeit aus Art. 2 Absatz 1 in Verbindung mit Art. 1 Absatz 1 Grundgesetz (GG). Dieses Recht kann daher nur durch das im Mietrecht geltende Gebot der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme beschränkt werden. Dieses Gebot wird dann nicht verletzt, wenn die Geräusche in Zimmerlautstärke entstehen (nach Ansicht des Landgerichts Kleve mit Urteil vom 01.10.1991, Az.: 6 S 70/90, liegt die Zimmerlautstärke tagsüber bei einem Dezibelwert von 40 Dezibel und nachts bei einem Wert von 30 Dezibel).

Die Ruhezeiten im Wohnhaus sind regelmäßig entweder im Mietvertrag oder in der Hausordnung geregelt. Sollte dies nicht der Fall sein, so gelten die gesetzlichen im Mietrecht geltenden Ruhezeiten: also in der Mittagszeit zwischen 13 und 15 Uhr und in der Abendzeit zwischen 20 bis 7 Uhr (so der Bundesgerichtshof, vgl. BGH V ZB 11/98).

Inwieweit tatsächlich jedoch eine Beeinträchtigung durch die Ruhestörung vorliegt, ist im Einzelfall von den Gerichten zu entscheiden.

Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht über die bestehende Rechtsprechung zu einzelnen Minderungsgründen:

1)  Minderungsgrund:  Tierlärm
Bei Tierlärm, beispielsweise durch Hunde oder Papageien, ist für die Minderung der Miete neben Lautstärke, Dauer, Uhrzeit und Häufigkeit, auch die Vorhersehbarkeit der Tiergeräusche maßgeblich (so das Amtsgericht Hamburg mit Urteil vom 06.03.2005, Az.: 49 C 165/05). So ist Hundegebell jedenfalls dann eine erhebliche Lärmbelästigung, wenn das Gebell länger anhält und zu verschiedenen Tag- und Nachtzeiten vorkommt (so das Amtsgericht Potsdam mit Urteil vom 22.02.2001, Az.: 26 C 76/00).
Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Hamm mit Urteil vom 11.04.1988 (Az.: 22 U 265/87) ist Hundegebell dann eine zu duldende, unwesentliche Störung im Sinne des § 906 Absatz 1 BGB, wenn das Hundegebell lediglich außerhalb der üblichen Ruhezeiten hörbar ist und seine Dauer eine gewisse Zeitspanne nicht überschreitet. Nach dem OLG Hamm soll diese Schwelle zur Erheblichkeit dann überschritten sein,
- wenn das Hundegebell insgesamt länger als 30 Minuten täglich andauere
- wenn es länger als zehn Minuten ununterbrochen hörbar ist
- oder wenn es außerhalb der Zeitspannen von 8 bis 13 Uhr und von 15 bis 19 Uhr hörbar ist.

Ähnlich sieht es das Landgericht Nürnberg-Fürth. Mit Urteil vom 13.06.1995 (Az.: 13 S 9530/94) hat es entschieden, dass eine Lärmbelästigung durch einen Papagei dann unwesentlich im Sinne des § 906 BGB – und damit zu dulden – sei, wenn der Tierlärm lediglich in den Zeitspannen  9 bis 12 Uhr und 13 bis 16 Uhr zu hören sei.

Durch diese Zeitangaben wird deutlich, dass eine Mietminderung – insbesondere wegen Tierlärms – stets vom jeweiligen Einzelfall abhängig ist.

2)  Minderungsgrund:  Kinderlärm
Eine Mietminderung wegen Kinderlärms ist in der Regel nur schwer durchsetzbar. Es gehört nach allgemeiner Auffassung zur natürlichen Entwicklung des Kindes, dass Kinder weinen oder schreien, ohne dass die Eltern diese sofort beruhigen könnten. Darüber hinaus haben Kinder in der Regel einen gesteigerten Spiel- und Bewegungsdrang. Die dadurch entstehenden Geräuschentwicklungen sind daher hinzunehmen (vgl. dazu allein das Urteil vom Landgericht Berlin vom 11.01.1993, Az.: 66 S 114/92).

3)  Minderungsgrund:  Musik: musizieren und komponieren
Ebenso gilt musizieren, komponieren und singen als sozialadäquat, sodass es zum vertragsgemäßen Mietgebrauch zählt. Nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt am Main mit Beschluss vom 03.06.2005 (Az.: 2/11 T 36/05) und des Landgerichts Frankfurt an der Oder mit Urteil vom 12.10.1989 (Az.: 2/25 O 359/89) sei eine derartige Geräuschquelle außerhalb der Ruhezeiten gerechtfertigt und begründe daher kein Mietminderungsrecht.
Allerdings besteht – nach Ansicht des Landgerichts Nürnberg-Fürth mit Urteil vom 17.09.1991 (Az.: 13 S 5296/90) – ein absolutes Musizierverbot an Sonn- und Feiertagen.

4)  Minderungsgrund:  Fernseher, Radio, Musikanlage
Fernseher, Radio und Musikanlage müssen stets in Zimmerlautstärke betrieben werden. Wer wegen lautstarker Musik aus der Nachbarwohnung gestört wird, kann nach dem Amtsgericht Braunschweig eine Mietminderung sogar bis zu 50 % geltend machen (WuM 1990, 147).
Wenn der Vermieter weiß, wer der Ruhestörer war, so kann er von diesem einen Schadensersatz von mindestens der Höhe der entsprechenden Mietminderung geltend machen, da überlaute Musik eine Ordnungswidrigkeit darstellt.

5)  Minderungsgrund:  Wohnverhalten (Haushaltsgeräte, Badgeräusche)
Selbstverständlich gehört die Benutzung von Geräten, die der Lebensführung und / oder der Haushaltsführung des Mieters dienen, zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Der Gebrauch eines Staubsaugers, einer Waschmaschine oder einer Spülmaschine stellt daher kein Mietmangel dar. Damit scheidet eine Mietkürzung aus (so das Amtsgericht Mönchengladbach, DWW 1994, 24).
Der Vermieter kann allerdings im Mietvertrag oder in der Hausordnung den Gebrauch solcher Haushaltsgeräte während der Ruhezeiten beschränken. Dennoch dürfen berufstätige Mieter ausnahmsweise auch nach 22 Uhr ihre Wäsche waschen, wenn sie ansonsten keine andere Möglichkeit dazu haben (so das Amtsgericht Mainz; Az.: 8 C 499/95).

Das nächtliche Duschen oder Baden ist in der Regel keine Ruhestörung. Allerdings sollte das Duschen bzw. Baden nicht länger als 30 Minuten dauern (so das Oberlandesgericht Düsseldorf mit Beschluss vom 25.01.1991, Az.: 5 Ss OWi 411/90 und OWi 181/90 I).
Mehr zum Thema „nächtliches Duschen“ finden Sie in unserem Ratgeber „Mietshaus: darf man ab 22 Uhr noch duschen?“.

6)  Minderungsgrund:  Baulärm
Eine Lärmbelästigung durch Baulärm stellt unstrittig einen Grund zur Mietkürzung dar. Je nach Einzelfall kann eine Mietminderung in Höhe von 10 % (so das Landgericht Berlin mit Urteil vom 12.04.1994, Az.: 63 S 439/93) bis 20 % (so das Kammergericht Berlin mit Urteil vom 08.01.2001, Az.: 8 U 5875/98, und das Amtsgericht Wiesbaden mit Urteil vom 25.06.2012, Az.: 93 C 2696/11) angemessen sein.
Bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft kann die Miete hingegen nur dann gemindert werden, wenn die Baumaßnahmen unvorhersehbar waren.

7)  Minderungsgrund:  sonstiger Lärm
a)  Verkehrslärm
Eine vorübergehende Steigerung des Verkehrslärms wegen einer Umleitung berechtigt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht zu einer Mietminderung. Etwas anderes gilt nur, wenn die ruhige Wohnlage bereits bei der Anmietung ein erkennbares Entscheidungskriterium gewesen wäre (Urteil vom 19.02.2012, Az.: VIII ZR 152/12).

b)  Trittgeräusche
Trittgeräusche von der Nachbarswohnung berechtigen in der Regel keine Mietkürzung. Etwas anderes kann nur gelten, wenn übermäßig oft mit hochhackigen Schuhen (sog. High Heels) durch die Wohnung gelaufen wird (so das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 15.12.2009, Az: 316 S 14/09).

c)  Sexlärm
Eine ständige Beeinträchtigung der Nachtruhe durch Sexlärm kann nach Ansicht des Landgerichts Chemnitz eine Mietminderung rechtfertigen (WuM 1994, 68).

d)  Streitereien
Ebenso kann ständiges lautes Streiten in einer Wohngemeinschaft eine Mietminderung begründen. Das Amtsgericht Braunschweig sah sogar eine Minderung in Höhe von 50 % als zulässig an (WuM 1990, 147).

e)  Durch die Wohnung verursachte Geräusche

  • Geräusche von einer Heizung rechtfertigen eine Mietminderung in Höhe von 7,5 % (LG Berlin, NZM 2000, 490)
  • Klopfgeräusche begründen bereits eine Mietminderung in Höhe von 12 % (LG Münster, WuM 2000, 691); sind diese Geräusche derart unzumutbar, ist sogar eine Minderungsquote von 75 % der anteiligen Miete des betroffenen Zimmers zulässig (so das LG Mannheim, ZMR, 1978, 84)
  • Lärm durch einen Müllschlucker berechtigt eine Mietminderung von 17 % (LG Dresden, NJWE-MietR, 1997, 197)

Mögliche Konsequenzen der Ruhestörung

Wer als Mieter für eine Lärmbelästigung verantwortlich ist, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache der Nachbarn mehr als nur unerheblich beeinträchtigt, der wird bei Nachweisbarkeit wohl zunächst vom Vermieter eine Abmahnung bekommen. Eine solche Mahnung ist bereits sehr ernst zu nehmen, denn sie stellt die Vorstufe einer Kündigung dar.

Darüber hinaus kann der Vermieter unter Umständen einen Schadensersatz geltend machen, wenn die betreffliche Ruhestörung eine Ordnungswidrigkeit darstellt.

Rechtstipps:

Wer von erheblichen Lärmbelästigungen betroffen ist, sollte neben der Mängelanzeige auch ein Lärmprotokoll anfertigen. Darin sollte ausführlich dargelegt werden, wann, welche Form von Lärm verursacht wurde. Das Ganze sollte man sich am besten auch von einem neutralen Zeugen bestätigen lassen.

Zur Durchsetzung der Mietminderung wenden Sie sich am besten an Ihren Mieterschutzbund. Wenn Sie kein Mitglied beim Mieterbund sind, so konsultieren Sie dafür einen Fachanwalt für Mietrecht. Gleiches gilt für diejenigen, die eine Abmahnung oder gar eine Kündigung wegen erheblicher Ruhestörung von ihrem Mieter bekommen haben.

Lesen Sie zu dem Thema auch unseren Ratgeber „Mietminderungsgründe und die Ausübung der Minderung“.

Quelle: Juraforum.de (sk)

Schlagwörter: Mietminderung, Mietkürzung, Minderungsquote, Minderungsgrund, Ruhestörung, Tierlärm, Kinderlärm, Sexlärm, Baulärm, Verkehrslärm, Ruhezeit Lärmprotokoll


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