Mietkaution: Rückzahlung, Höhe und Einbehaltung

Autor: , verfasst am 12.01.2015, 07:43| 1 Kommentar

In Mietverträgen ist oftmals festgehalten, dass Mieter zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten mit Beginn des Mietverhältnisses eine Sicherheitsleistung an den Vermieter zu leisten haben. Umgangssprachlich spricht von der sog. Mietkaution. Viele Mieter fragen sich in diesem Zusammenhang wann die Mietkaution wirklich geleistet werden muss und wann sie zurückverlangt werden kann. Die wichtigsten Fakten rund um die Mietkaution.

Mietkaution (© Andre Bonn - Fotolia)
Mietkaution
(© Andre Bonn - Fotolia)

Wann Sicherheit geleistet werden muss und in welcher Höhe

Eine gesetzliche Verpflichtung für Mieter, zu Beginn eines Mietverhältnisses eine Sicherheit an den Vermieter zu leisten, gibt es nicht. Kaution muss vielmehr nur geleistet werden, sofern dies auch im Mietvertrag geregelt ist. Sowohl die Verpflichtung selbst als auch die Form, in der die Sicherheitsleistung erbracht werden muss, können vom Vermieter im Rahmen seiner vertraglichen Gestaltungsfreiheit grundsätzlich beliebig festgelegt werden oder  eben nicht.

Die gängigsten Arten der Mietkaution sind zum einen die Barkaution, bei der der Vermieter den Geldbetrag überwiesen oder in Bar ausgezahlt bekommt und zum anderen die Stellung einer Bürgschaft, bei der ein Dritter (z. B. eine Bank) für die zu leistende Sicherheit des Mieters bürgt. Gemäß §551 Abs. 1 BGB darf die Höhe der geforderten Sicherheitsleistung 3 Monatskaltmieten nicht übersteigen. Wird beispielsweise neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft vereinbart, ist die Abrede unwirksam, sobald Bürgschaft und Barkaution über drei Monatsmieten hinausgehen. Gemäß §551 Abs. 2 BGB gestattet das Gesetz dem Mieter, die Mietkaution in drei Monatsraten zu leisten, wobei die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Vor dem aktuellen Hintergrund stetig steigender Mieten ist darauf hinzuweisen dass Klauseln, die eine Verpflichtung des Mieters zur Anpassung der Mietkaution an eine gestiegene Miete bestimmen, unwirksam sind.

Wann die Mietkaution zurückgefordert werden kann

Kommt es zur Beendigung des Mietverhältnisses und der Mieter zieht aus der Wohnung aus, so ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution vollständig zurückzuzahlen. Ein strittiges ist die Frage, wann der ehemalige Mieter die Rückzahlung der Mietkaution verlangen kann, denn meist ist schon die nächste Kaution für die neue Wohnung fällig. Wir das Mietverhältnis beendet hat der Vermieter bis zu 6, unter Umständen sogar bis zu 12 Monate Zeit, diese an den Mieter wieder auszuzahlen. Der Mieter hat damit keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses, zumindest nicht in voller Höhe. Vermieter dürfen vielmehr die Kaution für eine angemessene Frist zurückhalten, um zu prüfen, ob und in welcher Art und Weise sie diese zur Deckung möglicher Ansprüche gegen den Mieter verwenden möchten. Eine gesetzliche Regelung zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters existiert dabei nicht. Nach überwiegender

Rechtsprechung, ist eine 6-monatige Zurückbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter angemessen. Nur im begründeten Einzelfall, insbesondere wenn die Nebenkostenabrechnung für das Jahr noch nicht vorliegt, ist die Zurückbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter auch über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten zulässig.

Der BGH hat sich in einer bekannten Entscheidung dahingehend geäußert, dass für die Beurteilung der Dauer die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend sind (BGH, Az.: VIII ZR 71/05). So kann beispielsweise bis zum Ablauf der maßgeblichen Abrechnungsfrist die Kautionssumme zurückbehalten werden da Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügen und, abhängig vom Zeitpunkt des Auszuges des Mieters, die Kaution unter Umständen erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode, also nach bis zu 12 Monaten zurück zu zahlen ist. Vermieter dürfen in diesem Fall aber lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Dieser orientiert sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag. Wer also jährlich ca.100,00€ Nebenkosten nachzahlen musste, wird damit rechnen müssen, dass ca. 150,00€ bis zur neuen Abrechnung einbehalten werden. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, den anderen Teil der Kaution an diesen herauszugeben.

Wann darf der Vermieter die Kaution verwerten

Der Vermieter kann die Kaution nur dann in Anspruch nehmen, wenn mietvertragliche Verpflichtungen seitens des Mieters nicht erfüllt werden. Als Gegenforderungen des Vermieters kommen folgende Ansprüche in Betracht, die aber jeweils rechtlich begründet und einzeln beziffert sein müssen:

  • Ansprüche auf Zahlung restlicher Miete. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der Kündigungsfrist, bis zu diesem Zeitpunkt

  • schuldet der Mieter die Miete. Übrigens sind Mieter nicht berechtigt, die letzten Mietzahlungen mit dem Hinweis zu

  • verweigern, der Vermieter könne dafür die Kaution einbehalten.

  • Ansprüche aus Betriebskostenforderungen,sofern der Mieter zur Zahlung im einzelnen verpflichtet ist

  • Ansprüche wegen verspäteter Rückgabe des Mietobjektes § 546 a BGB. (Mietausfall des Vermieters)

  • Ansprüche auf Schadensersatz wegen vom Mieter verursachter Beschädigungen

  • Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sofern der Mieter zu deren Ausführung verpflichtet war

  • Ansprüche gegen den Mieter wegen Verletzung der Rückbaupflicht

Fazit:

Ob geltend gemachte Forderungen des Vermieters im einzelnen wirklich Bestand haben ist immer anhand des Einzelfalls zu überprüfen und es sollte gegebenenfalls mit anwaltlicher Hilfe dagegen vorgegangen werden. Zahlt der Vermieter dagegen die Kaution ohne Vorbehalt zurück, kann er später keine Ansprüche mehr wegen erkennbarer Mängel oder Beschädigungen geltend machen.

Schlagwörter: Mietkaution, Vermieter, Mieter


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Bisherige Kommentare zum Ratgeber (1)

Assmann  (16.01.2015 15:44 Uhr):
Wir haben eine Mietwohnung fristgerecht gekündigt und zum Termin des Auszuges ein Übergabeprotokoll angefertigt. Darin werden keine Mängel aufgeführt. Jetzt will der Vermieter aber für die "Abnutzung" des Fußbodens pro Jahr 100€ von der Kaution einbehalten. Darf er dies?





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