Mieterhöhung nach Modernisierung: Muster/Vorlage für Vermieter

Autor: , verfasst am 28.07.2017, 08:38| Jetzt kommentieren

Wann dürfen Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchführen? Was müssen Sie bei dabei beachten? Und wie muss das eigentliche Mieterhöhungsschreiben formuliert werden?

Mieterhöhung wegen Modernisierung (© DOC-RABE-Media - Fotolia.com)
Mieterhöhung wegen Modernisierung
(© DOC-RABE-Media - Fotolia.com)

Wohnungsmieter müssen nicht nur dann mit einer Mieterhöhung rechnen, wenn sie einer Miete unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete. Unter Umständen droht auch eine Mieterhöhung, wenn ihr Vermieter eine Modernisierung vorgenommen hat.

Was sind Modernisierungsmaßnahmen?

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung im Sinne von § 559 BGB ist allerdings nur möglich, wenn es sich bei der durchgeführten Maßnahme wirklich um eine Modernisierung handelt.

Instandhaltung ist keine Modernisierung

Dies ist nicht der Fall, wenn es hier in Wirklichkeit um Instandhaltung oder Instandsetzung geht. Dies ist nämlich alleinige Aufgabe des Vermieters, die er nicht einfach auf seine Mieter abwälzen darf. Eine typische Instandhaltungsmaßnahme ist etwa die Reparatur oder der Austausch von einem defekten Heizkörper einer Badewanne oder eines durchgerosteten Heißwasserboilers. Hier kann der Vermieter nicht etwa damit argumentieren, dass der neue Boiler komfortabler bedienst werden kann und Energie einspart.

Was eine Modernisierung auszeichnet

Demgegenüber geht es bei einer Modernisierung darum, dass der Wohnwert verbessert wird. Es handelt sich vor allem um die folgenden baulichen Veränderungen im Sinne von § 555b BGB:

  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

Ankündigung von Modernisierung

Darüber hinaus setzt eine Mieterhöhung wegen Modernisierung voraus, dass die jeweilige Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt worden ist. Das bedeutet: Die Mieter müssen dies spätestens drei Monate vor Beginn vom Vermieter mitgeteilt haben. Dies ist neben einem herkömmlichen Schreiben auch in Form einer E-Mail möglich.

Der Vermieter muss hierin erläutern, um was für eine Maßnahme es sich handelt. Ferner muss er darauf hinweisen, wann sie beginnt und wie lange sie voraussichtlich dauert. Schließlich muss er dem Mieter auch mitteilen, wie stark sich die Miete erhöht und wie hoch die künftigen Betriebskosten voraussichtlich sein werden.

Bei der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme ist der Vermieter normalerweise zu einer Mieterhöhung berechtigt. Er darf bis zu 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung – Muster Vorlage

Weil das im Anschluss an die Modernisierungsschreiben erfolgende Mieterhöhungsschreiben sehr wichtig ist, finden Sie nachfolgend ein Muster bzw. eine Vorlage, an der sich Vermieter orientieren können. Sie dient nur als Orientierungshilfe und sollte daher nicht wörtlich übernommen werden.

Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen Modernisierung

„Sehr geehrter Herr…/Frau…,                                                                                             (Datum)

hiermit teile ich Ihnen in Bezug auf den bestehenden Mietvertrag mit, dass die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen zwischenzeitlich durchgeführt und abgeschlossen sind.

Ein Vermieter ist nach dem Gesetzt nach § 559 BGB berechtigt, die aufgewendeten Baukosten durch eine Erhöhung der Grundmiete umzulegen. Danach kann die Jahresmiete um 11 % der für Ihre Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Von diesem Recht mache ich als Ihr Vermieter Gebrauch.

Folgende Modernisierungsmaßnahmen wurden erfolgreich durchgeführt:

1.) In Ihrer Wohnung wurden die einfach verglasten Holzfenster durch isolierte Kunststofffenster…ausgetauscht,

2) Es wurde zudem ein Aufzug im Treppenhaus eingebaut,

Im Einzelnen berechnet sich die auf Ihre Wohnung entfallene Erhöhung wie folgt:

Baukosten insgesamt…

hiervon entfällt auf Ihre Wohnung ein Kostenanteil von…

Der jährliche Erhöhungsbetrag von diesem Kostenanteil beträgt 11 % =….

Aufgrund der Rechnung erhöht sich Ihre monatliche Kaltmiete um ___ Euro auf insgesamt ____ Euro.

Die um diesen Betrag erhöhte monatliche Kaltmiete ist mit Wirkung ab dem ___zu zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift)“

Rechtlicher Hinweis:
Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.

 

Autor: Harald Büring (Juraforum-Redaktion)


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