Mieterhöhung bei Garage oder Stellplatz möglich?

Autor: , verfasst am 26.07.2017, 08:44| Jetzt kommentieren

Viele der deutschen (Groß-)Städte haben das gleiche Problem, in den Innenstädten sind für die Anwohner zumeist nicht ausreichend Parkplätze vorhanden. Die Bürger müssen deshalb oftmals entweder gänzlich auf öffentliche Verkehrsmittel zurückgreifen oder eine Garage beziehungsweise einen Stellplatz anmieten. Letzteres kann jedoch ganz schön ins Geld gehen. Deshalb ist es umso ärgerlicher, wenn der Vermieter die Miete für den Stellplatz beziehungsweise die Garage erhöhen möchte. Doch darf er das einfach so?
 

Mieterhöhung bei Garage oder Stellplatz möglich? (© Birgit Reitz-Hofmann - Fotolia.com)
Mieterhöhung bei Garage oder Stellplatz möglich?
(© Birgit Reitz-Hofmann - Fotolia.com)

Die Rechtslage: Eine Mieterhöhung für Parkplätze ist nur unter engen Voraussetzungen möglich

Das deutsche Mietrecht unterscheidet unter anderem zwischen Wohnraum- und Gewerberaummiete. Deshalb kann die Frage, ob eine Mieterhöhung bei Garage oder Stellplatz möglich ist, nicht ohne weiteres beantwortet werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Garagenmietvertrag mit dem Wohnraummietverhältnis in Zusammenhang steht oder nicht:

 

Der einheitliche Mietvertrag von Wohnung und Parkplatz

In aller Regel werden Garage beziehungsweise Stellplatz in den Mietvertrag über die Wohnung mit einbezogen, weshalb von einem einheitlichen Mietvertrag gesprochen wird. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn Wohnung und Parkplatz von demselben Vermieter vermietet werden. Ist dies der Fall, so greifen die Regelungen zum Wohnraummietverhältnis, mit der Folge, dass die Miete für den Parkplatz nicht getrennt von der Miete für die Wohnung erhöht werden kann. Vielmehr kann der Vermieter nur die Gesamtmiete, also für Wohnung und Garage beziehungsweise Stellplatz erhöhen, was wiederum nur unter engen Voraussetzungen möglich ist. Nach § 558 BGB [Bürgerliches Gesetzbuch] darf der Vermieter die Miete nur unter Beachtung der Kappungsgrenze bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöhen. Darüber hinaus kann das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Ferner steht aufgrund der Mieterhöhung dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Selbstverständlich bezieht sich dieses Sonderkündigungsrecht auch nur auf den gesamten Mietvertrag. Das bedeutet, dass der Mieter den Mietvertrag hinsichtlich des Parkplatzes nicht ohne weiteres eigenständig kündigen kann. Vielmehr muss er hierfür den gesamten Mietvertrag kündigen und in Bezug auf den Wohnraum ein neues Mietverhältnis unter Ausschluss der Parkplatznutzung vereinbaren.

Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Mietvertrag hinsichtlich des Parkplatzes ausdrücklich eigenständig sein soll. Dies ist aber nicht notwendigerweise dann der Fall, wenn der Wohnraummieter einen auf dem Hausgrundstück gelegenen Parkplatz dazu mietet. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs [BGH] kann selbst dann eine bloße Ergänzung des bisherigen Wohnraummietvertrages angenommen werden, wenn die Anmietung der Garage beziehungsweise des Stellplatzes erst Jahre später erfolgt ist (vgl. BGH mit Urteil vom 12.10.2011, Az.: VIII ZR 251/10).

 

Der Parkplatzmietvertrag als eigenständiger Mietvertrag

In den Fällen, in denen die Vertragsparteien beschließen, dass der Stellplatz- beziehungsweise Garagenmietvertrag ein eigenständiger Mietvertrag sein soll, greift nicht das Wohnraum-, sondern das Gewerberaummietrecht. Eine Mieterhöhung für Garage beziehungsweise Stellplatz ist dann nach Maßgabe des Parkplatzmietvertrages möglich. Das heißt, die Parteien können in einem solchem Fall frei vereinbaren, wann und wie die Miete erhöht werden kann. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, so kann der Vermieter die Miete sogar nach eigenem Ermessen erhöhen. Der Mieter kann sich dann entscheiden, ob er die erhöhte Miete akzeptiert oder mit einer Frist von 3 Monaten das Garagenmietverhältnis kündigt.
 

 

Der Mietvertrag über eine Wohnung umfasst in aller Regel auch die Miete für Garage beziehungsweise Stellplatz. Eine gesonderte Mieterhöhung für den Parkplatz ist dann nicht möglich. Vereinbaren die Parteien allerdings, dass der Parkplatz unabhängig vom Mietvertrag über den Wohnraum vermietet werden soll, so greift das Gewerberaum- und nicht das Wohnraummietrecht. Dies hat zur Folge, dass eine eigenständige Mieterhöhung für Garage beziehungsweise Stellplatz möglich ist. Damit es insoweit nicht zu Streitigkeiten kommt, sollten die Parteien also möglichst genau festhalten, wie der Garagenmietvertrag ausgestaltet sein soll, also ob es sich hierbei um einen einheitlichen Mietvertrag handeln oder hiervon getrennt vermietet werden soll. Im Streitfall empfiehlt sich jedenfalls die Beratung eines Fachanwalts für Mietrecht.

 

Quelle: Sebastian Klingenberg, ref. iur.

Schlagwörter: Mieterhöhung, Garagae, Stellplatz, Parkplatz, Mietvertrag, Wohnraummietverhältnis, § 558 BGB, Gewerberaummietrecht, Wohnraummietrecht


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