Miete mindern bei Baustellenlärm?

Autor: , verfasst am 15.08.2016, 08:44| Jetzt kommentieren

Inwieweit dürfen Mieter wegen dem Lärm von einer Baustelle gegenüber ihrem Vermieter die Miete mindern? Das erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Miete mindern bei Baustellenlärm? (© fotodo / fotolia.com)
Miete mindern bei Baustellenlärm?
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Baustellenlärm wirkt sich für Mieter schnell unangenehm, wenn nicht sogar gesundheitsschädigend aus. Sie brauchen sich das nicht immer gefallen zu lassen. Unter Umständen sind Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Dies setzt voraus, dass es sich bei dem Baulärm um einen Mangel im Sinne von § 536 BGB handelt. Hierzu muss der Lärm als erhebliche Beeinträchtigung für die in der Wohnung lebenden Mieter anzusehen sein. Keine Rolle spielt demgegenüber, ob der Baustellenlärm vom Vermieter ausgeht. Von daher kommt eine Minderung der Miete gewöhnlich nicht nur bei Baulärm in einem Miethaus, sondern prinzipiell auch bei einer Baustelle in der Nachbarschaft in Betracht.

Mietminderung bei Baustellenlärm im Mietshaus

Baustellenlärm im eigenen Haus kommt häufig etwa dann vor, wenn der Vermieter das Treppenhaus modernisiert, das Dachgeschoss ausbaut oder auf einer oder sogar mehreren Etagen eine Kernsanierung durchführt. Hier liegt ein Mietmangel dann vor, wenn durch den Baustellenlärm die Lebensqualität erheblich beeinträchtigt wird. Hierfür spricht vor allem, wenn dort mit Presslufthämmern gearbeitet wird und störende Bohr-, sowie Klopfgeräusche zu hören sind. Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn der Lärm von einer energetischen Sanierung ausgeht. Dies ergibt sich aus § 536 Abs. 1a BGB. Hier ist eine Mietminderung erst nach dem Ablauf von drei Monaten möglich. Eine typische Maßnahme im Rahmen einer energetischen Sanierung ist etwa, wenn die Außenwände eines Mietshauses mit Wärmdämmstoffen versehen werden oder eine neue energiesparende Heizungsanlage eingebaut wird.

Hinweis:

Mieter müssen eine energetische Sanierung wie jegliche Modernisierungsmaßnahmen übrigens nicht dulden, wenn sie für sie mit einer besonderen Härte im Sinne von § 555d BGB verbunden ist.

Mietminderung bei benachbarten Baustellen

Baustellen in der Nachbarschaft können für Mieter ebenfalls schnell zur Qual werden. Dies gilt vor allem, wenn vor allem in begehrten Großstädten ganze Wohnquartiere errichtet werden mit vielen Wohnungen und Geschäften. Insbesondere bei derartigen großen Baustellen stellt sich die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt. Das Landgericht Berlin hat in einem solchen Fall mit Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16 eine Mietmangel anerkannt und eine Mietminderung in Höhe von 15% zuerkannt. Dies begründeten die Richter damit, dass aufgrund der starken Beeinträchtigungen durch permanenten Lärm, Erschütterungen und Staubimmissionen die Gesundheit des Mieters in Mitleidenschaft gezogen wird. Hierdurch wird nicht der übliche Mindeststandard eingehalten.

Vermieter berufen sich in diesem Zusammenhang gerne darauf, dass sie selbst gegen den Baulärm nichts unternehmen können und auch angeblich keine Entschädigung vom Grundstückseigentümer verlangen können.

Inwieweit dieser Einwand gerechtfertigt ist, ist jedoch fraglich.

Denn gerade bei starken Beeinträchtigungen durch Großbaustellen kommt schnell ein Anspruch des Vermieters auf Entschädigung nach § 906 BGB, § 1004 BGB in Betracht. Hierzu müssen die Immissionen als wesentliche Beeinträchtigung anzusehen sein. Davon ist bei lärmintensiven Großbaustellen häufig auszugehen, wie eine Entscheidung des Landgerichtes München I vom 14.01.2016 – 31 S 20691/14 zeigt. Hier hat das Landgericht München I gleichwohl einen Anspruch bejaht.

Nach Auffassung der Richter hätte nämlich der Vermieter nachweisen müssen, dass ihm kein Abwehr - oder Entschädigungsanspruch gegenüber dem Bauherrn zustand. Und das hat der Vermieter nicht getan. Aus diesem Grunde entschied das Landgericht München I, dass der Mieter hier die Miete um 15% mindern darf.

Zweifelhaft ist jedoch, ob sich Vermieter überhaupt auf diesen Einwand berufen dürfen. Denn es handelt sich beim Minderungsrecht um einen Gewährleistungsanspruch, der eigentlich auch bei

mangelndem Verschulden des Vermieters vorliegt. Aus diesem Grunde ist die Sichtweise des Landgerichtes Berlin mit Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16 zu begrüßen, welches unabhängig etwa von einem Entschädigungsanspruch ein Recht des Mieters auf Mietminderung anerkennt hat. Dieses Urteil ist inzwischen rechtskräftig.

Manche Vermieter argumentieren auch damit, dass Mieter bei Baulücken damit rechnen müssen, dass es nach Abschluss des Mietvertrages zu einer lärmintensiven Baustelle kommt. Hierzu hat allerdings das Landgericht Berlin mit Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16 zu Recht festgestellt, dass dies zu keinem Ausschluss des Minderungsrechtes führt. Hierzu hätte die Mieterin grob fahrlässig handeln müssen – was sie jedoch hier nicht getan hat.

Fazit:

Vieles spricht also dafür, dass sich Mieter zumindest auch bei einer lärmintensiven großen Baustelle in der Nachbarschaft auf einen Mietmangel berufen können. Allerdings hängt vor allem die Höhe der Mietminderung sehr von der Stärke der Beeinträchtigung im jeweiligen Einzelfall ab. Neben der Intensität spielt auch eine Rolle, inwieweit der Baulärm während der Ruhezeiten sowie am Wochenende besteht. Dummerweise müssen Mieter eventuell mit einer fristlosen Kündigung rechnen, wenn in Wirklichkeit kein Mietminderungsrecht vorliegt oder sie die Miete zu stark mindern. Gefährlich wird die Sache auf jeden Fall, sobald sie dadurch mit zwei Monatsmieten im Rückstand sind. Von daher sollte die Miete besser unter Vorbehalt in vollständiger Höhe weiterbezahlt werden.

Wichtig ist darüber hinaus, dass der Mieter zuerst einmal den Vermieter zur Beseitigung des Mangels auffordert und ihm dafür eine Frist setzt. Erst wenn diese verstrichen ist, ist er gewöhnlich zur Minderung der Miete berechtigt.

Am besten sollten Mieter ihre Vorgangsweise hier mit einem Mietverein oder einen Rechtsanwalt abstimmen.

Autor: Harald Büring (Juraforum.de)

Schlagwörter: Mietminderung, Baustelle, Baulärm


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