Kann man die ordentliche Kündigung zugunsten des Mieters im Mietvertrag ändern?

Autor: , verfasst am 08.01.2015, 07:56| Jetzt kommentieren

Die Beendigung eines Mietvertrages, ist durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung möglich. Dabei bedarf die außerordentliche Kündigung im Unterschied zur ordentlichen Kündigung immer eines wichtigen Grundes.

Mietrecht (© MK-Photo - Fotolia)
Mietrecht
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Die Kündigungsgründe und Fristen sind alle im Bürgerlichen Gesetzbuch gesetzlich geregelt. Im Wohnraummietrecht ist gemäß § 573 BGB eine Kündigung seitens des Vermieters nur dann möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses hat. Weiter bestimmt § 573 Absatz 4 BGB, dass eine abweichende Vereinbarung, die den Mieter benachteiligt unwirksam ist. 

Vereinbarungen zu Gunsten des Mieters bezüglich Kündigungen? 

Was passiert aber, wenn im Vertrag eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter besteht, die zu Gunsten des Mieters getroffen worden ist? Der BGH musste sich mit einem solchen Fall befassen und gab eine Antwort zu dieser Frage (BGH, Urteil vom 16.10.2013, VIII ZR 57/13). 

Der Fall: 

Der Mieter hatte in diesem Fall eine Wohnung gemietet; im Mietvertrag wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wird. Auch wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beendet werden kann.

Einige Zeit später kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Als Grund trug er vor, dass er die Wohnung seiner Schwester überlassen wollte; er machte Eigenbedarf gemäß § 573 a BGB geltend. 

Das Problem: 

Es stelle sich die Frage, ob dieses geschlossene Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde oder werden konnte. Worauf konnte die Kündigung überhaupt gestützt werden: auf die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten oder auf die vertraglichen? 

Grundsätzlich konnte das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Regelungen des Mietrechts gekündigt werden. Aber vorliegend hatten die Parteien vereinbart, dass eine Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen möglich sein soll. Das Gericht verstand die vertragliche Klausel so, dass der Vermieter auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit, die gesetzlich geregelt worden war verzichten wollte. Durch den Vertrag wollte er die Kündigungsmöglichkeiten verschärfen.

Auch wenn der Vermieter „Eigenbedarf“ geltend gemacht hatte, konnte er damit seiner „verschärften Klausel“ nicht gerecht werden. Da er die Wohnung seiner Schwester überlassen wollte, hatte er nur die Voraussetzungen einer „normalen“ Eigenbedarfskündigung geltend gemacht. Die verschärften Voraussetzungen, die er selber im Vertrag festgelegt hatte, konnte er dadurch nicht erfüllen. Deswegen konnte er in diesem Fall das Mietverhältnis nicht kündigen.

Was muss man daraus lernen? 

Egal ob Mieter oder Vermieter: Verträge immer genau durchlesen, und im Zweifel einen Spezialisten zu Rat ziehen. Schon ein paar Worte können große Auswirkungen haben.

Merken Sie sich: sollten die Kündigungsmöglichkeiten zugunsten des Mieters im Vertrag so verschärft sein, dass eine Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen möglich ist, kann sich der Vermieter von einem solchen Vertrag nur schwer lösen. Eine normale Eigenbedarfskündigung ist in solchen Fällen nicht ausreichend.

Schlagwörter: Mietrecht, Kündigung, Mietvertrag, Mieter, Vermieter


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