Hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht?

Autor: , verfasst am 29.09.2014, 07:36| Jetzt kommentieren

Die Wohnung ist der Lebensmittelpunkt des Mieters. Daher hat er auch grundsätzlich das Hausrecht. Dies gilt auch vor dem Vermieter. Doch die Wohnung steht weiterhin im Eigentum des Vermieters. Es ist nicht verwunderlich, dass dieser ab und zu die Besichtigung verlangt.

Besichtigung (© Eisenhans - Fotolia.com)
Besichtigung
(© Eisenhans - Fotolia.com)

Dem Vermieter steht das Besichtigungsrecht und damit der Zutritt zur Wohnung jedoch nur bei besonderen Anlässen zu. Somit hat er kein generelles Besichtigungsrecht. Fraglich ist aber, ob der Mieter dem Vermieter zu jeder Zeit den Zutritt gewähren muss.

Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Der Vermieter hat nur dann ein Besichtigungsrecht, wenn sachliche Gründe dafür vorliegen. Aber auch hier gilt, dass er die Besichtigung vorher anmelden muss und nur mit der Erlaubnis des Mieters die Wohnung betreten darf. In folgenden Fällen liegt ein sachlicher Grund vor: 

  • bei Kaufabsicht, um potentiellen Käufern die Wohnung zu zeigen,

  • um Vorbereitungen zur Modernisierung oder Instandsetzung zu treffen,

  • um die genaue Schadensursache zu untersuchen,

  • bei konkreten Anhaltspunkten für drohende Schäden,

  • bei einem begründeten Verdacht der vertragswidrigen Nutzung,

  • zum Ablesen und vermessen,

bei einer Kündigung, um potentiellen Nachmietern die Wohnung zu zeigen. Vor einer Besichtigung muss der Vermieter diese ankündigen. Ansonsten steht ihm das Besichtigungsrecht nicht zu. Dabei muss er berücksichtigen, ob der Mieter berufstätig ist. Ist dies der Fall, gibt es eine Ankündigungsfrist von 3-4 Tagen. Bei nichtberufstätigen Mietern liegt die Frist bei 24 Stunden. Bei der Ankündigung muss der Vermieter auch den Besichtigungsgrund und alle bei der Besichtigung anwesenden Personen angeben.

Ohne Vorankündigung

In dringenden Notfällen, wie z.B. bei einem Wasserrohrbruch, kann der Vermieter auch ohne Voranmeldung die Wohnung betreten. Zur Not muss eine Notöffnung durchgeführt werden.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich, einen Zweitschlüssel bei einer Vertrauensperson zu hinterlegen und dies dem Vermieter mitzuteilen.

Besichtigungszeiten

Wenn der Mieter nicht anwesend ist, z.B. im Urlaub, hat der Vermieter kein Besichtigungsrecht.

Die Zeiten zu denen eine Besichtigung stattfinden darf, sind in der Woche von 10 - 13 Uhr und von 16 - 18 Uhr. An Sonn- und Feiertagen dürfen Besichtigungen nur in Ausnahmefällen stattfinden. Handelt es sich um Besichtigungen für Kaufinteressenten, muss der Mieter Besichtigungen dreimal im Monat, in der Woche zwischen 19 und 20 Uhr mit einer Dauer von 30 – 45 Minuten hinnehmen.

Allerdings kann der Mieter ihm ungelegene Termine absagen. Aber dabei muss er einen Ersatztermin vorschlagen.

Zur Besichtigung zwingen?

Der Vermieter darf den Mieter nicht eigenmächtig oder gewaltsam zu einer Besichtigung zwingen. Dadurch begeht er gem. § 123 StGB Hausfriedensbruch. Auch ein Zweit- oder Generalschlüssel des Vermieters ist verboten. Falls der Vermieter trotz Erlaubnis die Wohnung betritt, hat der Mieter ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht. Dabei liegt die Beweislast beim Mieter. Bei einem begründeten Verdacht des Verstoßes durch den Vermieter kann der Mieter die Schlösser austauschen lassen. Wenn der Mieter den Zutritt zur Wohnung und damit die Besichtigung verweigert, muss er das Besichtigungsrecht des Vermieters vom Gericht überprüfen lassen. Nur mit einer gerichtlichen Entscheidung kann der Vermieter auch ohne das Einverständnis des Mieter die Wohnung besichtigen. Falls die Verweigerung aber grundlos sein sollte, kann der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet werden.  

Fotografieren während der Besichtigung

Grundsätzlich darf der Vermieter ohne die Zustimmung des Mieters keine Fotos von der Wohnung machen.Falls diese zur Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung dienen sollen, sind sie jedoch zulässig. Bei einem Kaufinteressenten darf der Mieter sogar auf bestehende Mängel sachlich und Wahrheitsgemäß hinweisen.

Erweitertes Besichtigungsrecht durch den Mietvertrag

Ob ein erweitertes Besichtigungsrecht des Vermieters aus einem Mietvertrag besteht kommt ganz auf die Vereinbarung an. Ein uneingeschränkt und generelles Besichtigungsrecht ist unwirksam. Wenn Besichtigungszeiten konkret vereinbart wurden sind sie bindend. Dabei müssen sie aber auch die bereits beschriebenen Anforderungen erfüllen.

Schlagwörter: Besichtigungsrecht, Vermieter, Vorankündigung, Besichtigungszeiten, Zustimmung Mieter


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