Eigenbedarf: wann darf der Vermieter kündigen?

Autor: , verfasst am 28.01.2015, 08:02| Jetzt kommentieren

Wer eine Wohnung oder ein Haus auf Miete bezieht, der möchte für gewöhnlich länger dort verweilen. Daher gestaltet man sein Heim nach den eigenen Wünschen ein, um einen behaglichen zentralen Lebensmittelpunkt zu errichten. All die Mühen sind dann vergeben, wenn – völlig unerwartet – eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters im Briefkasten liegt. Wann liegt ein solcher Eigenbedarf aber vor und wann darf man deswegen überhaupt kündigen?

Eigenbedarf: wann darf der Vermieter kündigen? (© ArTo – Fotolia.com)
Eigenbedarf: wann darf der Vermieter kündigen?
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Die Rechtsgrundlage

Rechtsgrundlagen zum allgemeinen Mietrecht finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). § 573 BGB regelt die ordentliche Kündigung des Vermieters. Nach Absatz 1 Satz 1 darf der Vermieter allerdings einen Mietvertrag nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Im zweiten Absatz findet sich unter Nr. 2 der Eigenbedarf als berechtigtes Interesse. Danach liegt ein Eigenbedarf dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Die Kündigungsfrist bestimmt sich nach § 573c BGB. Danach ist die Kündigung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass die Kündigungsfrist auch davon abhängig ist, wie lange bereits das Mietverhältnis besteht:

  • 3-Monats-Frist bei einer Mietdauer bis 5 Jahre
  • 6-Monats-Frist bei einer Mietdauer bis 8 Jahre
  • 9-Monats-Frist bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren

Die Angabe der in Frage kommenden Frist im Kündigungsschreiben ist nicht ausdrücklich vorgesehen (vgl. § 573 Absatz 3 BGB), wird jedoch regelmäßig von den Gerichten als wesentlicher Bestandteil einer ordentlichen Kündigung angesehen. Darüber hinaus hat der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund konkret anzugeben und zu begründen. Der bloße Wunsch eines Eigenheims reicht dafür nicht aus. Vielmehr muss ein Nachweis hinsichtlich des Eigenbedarfs geführt werden. Dazu müssen vernünftige und nachvollziehbare Gründe genannt werden, wieso der Vermieter oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Zulässige Gründe sind zum Beispiel dann gegeben, wenn der Vermieter seinen Altersruhesitz in dieser Wohnung begründen oder wenn er die Wohnung seinem Kind zur Verfügung stellen möchte, um die Loslösung vom Elternhaus zu vereinfachen.

Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Der Vermieter darf zunächst den Eigenbedarf für sich selbst geltend machen. Der Wortlaut des § 573 II Nr. 2 BGB legt darüber hinaus nahe, dass zum Kreis der Angehörigen die nahen Verwandten gehören. Dazu zählen:

Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit Eigenbedarf für folgende Personen außerhalb der Verwandtschaft geltend zu machen:

  • Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz (LPartG)
  • Schwiegereltern
  • Haushaltshilfen und Pflegepersonal

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs scheidet grundsätzlich bei entfernten Angehörigen aus:

  • Tante und Onkel, Cousine und Cousin, Großnichte und Großneffe
  • Geschiedener Ehegatte
  • Eltern oder Kinder des Lebensgefährten
  • Patenkind
  • Schwägerin und Schwager

Allerdings lässt der Bundesgerichtshof ausnahmsweise einen Eigenbedarf bei diesen Personenkreisen dann zu, wenn ein besonders enger Kontakt besteht (so der BGH zu Schwägerin und Schwager im Urteil vom 03.03.2009, Az.: VIII ZR 247/08).

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Eigenbedarfskündigung?

Der Eigenbedarf muss nicht notwendigerweise bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung gegeben sein. In der Regel wird es allerdings erforderlich sein, dass der Eigenbedarf mit der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Im Einzelfall kann es aber auch ausreichen, wenn mit einiger Sicherheit gerechnet werden kann, dass der Eigenbedarf in naher Zukunft eintreten wird. Eine sog. Vorratskündigung, also wenn der Eigenbedarf nicht sicher ist, ist jedoch in jedem Fall unzulässig.

Welche Rechte hat der Mieter?

Wird dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, so kann er nach § 574 BGB Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das Mietverhältnis bleibt in solchen Fällen bestehen, es sei denn, dem Vermieter steht eine freie, ähnliche Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung, welcher er dem Mieter anbieten kann (so BGH mit Urteil vom 4. Juni 2008, Az.: VIII ZR 292/07).

Der Widerspruch muss allerdings dem Vermieter fristgerecht nach § 574b II BGB – also zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses – zugegangen sein, ansonsten darf er die Fortsetzung des Mietverhältnisses, ohne weitere Konsequenzen fürchten zu müssen, ablehnen.

Ist der Eigenbedarf des Vermieters lediglich vorgetäuscht worden, so stehen dem Mieter grundsätzlich Schadensersatzansprüche, beispielsweise für Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten, zu. Darüber hin kann der Mieter etwaige höhere Mietausgaben vom Vermieter ersetzt verlangen.

Wenn Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen wollen, so nutzen Sie einfach unsere kostenlose Vorlage unter "Eigenbedarfskündigung Muster: kostenlose Vorlage für die Kündigung wegen Eigenbedarf".

Quelle: Juraforum.de (sk)

Schlagwörter: Kündigung, Eigenbedarf, Eigenbedarfskündigung, kündigen


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