BGH: Schadenersatz aufgrund eines Vorkaufsrechts

Autor: , verfasst am 12.02.2015, 10:25| Jetzt kommentieren

Mit Urteil vom 21.01.2015 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass einem Mieter wegen seines gesetzlichen Vorkaufsrechts Schadenersatz zustehen kann, wenn sein Vorkaufsrecht vereitelt wird (AZ.: VIII ZR 51/14).

NOETHE LEGAL Rechtsanwälte, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und Zürich führt aus:

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, über welches der Vermieter diesen im Rahmen eines Verkaufs informieren muss. Verletzt er diese Mitteilungspflichten, so steht dem Mieter ein Schadenersatzanspruch gerichtet auf den entgangenen Gewinn zu, wenn der Mieter aufgrund der Mitteilungspflichtverletzung von einer Ausübung seines Vorkaufsrechts nach Übereignung der Wohnung an einen Dritten absieht.

Die Klägerin mietete eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus von der Beklagten, die durch einen Eigentumserwerb in den Mietvertrag mit der Klägerin eingetreten ist. Nach Begründung des Mietverhältnisses wurde das Eigentum an einen Dritten übertragen; die Klägerin wurde über den Verkauf nicht informiert, insbesondere nicht auf das Vorkaufsrecht hingewiesen.Der neue Eigentümer bot der Klägerin die Wohnung zum Kauf an, woraufhin die Klägerin Schadenersatz wegen entgangenen Gewinns gegenüber der Beklagten geltend machte. Die Klägerin meint, sie hätte die Wohnung bei Ausübung des Vorkaufsrechts günstiger erwerben können.

In den Vorinstanzen hatte die Klage keinen Erfolg. Begründet wurde dies damit, dass der Differenzbetrag zwischen Verkehrswert und Kaufpreis nur ersatzfähig sei, wenn das Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt worden sei und der Kaufvertrag vom Vermieter nicht erfüllt, sondern vielmehr die Wohnung dann an einen Dritten übereignet werde.

Dem folgt der BGH nicht. Der BGH vertritt die Auffassung, die Klägerin habe einen Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsschadens, d.h. der Differenz zwischen Verkehrswert der Wohnung und dem Kaufpreis des Dritten, wenn der Vermieter seine Mitteilunsgpflichten nicht erfülle. Denn, so der BGH, durch die Mitteilung solle der Mieter die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts erhalten und damit einen Anspruch auf Wohnungsübereignung. Bei einer anderweitigen Kaufvertragsabwicklung mit einem Dritten ohne Mitteilung sei dies nicht mehr möglich und dem Mieter auch nicht zuzumuten, durch Ausübung des Vorkaufsrechts einen Vertrag zu begründen, den der Vermieter nicht einhalten könne.

Nicht selten kommt es zwischen Mietern und Vermietern zu Rechtsstreitigkeiten, weil Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis unklar sind. Neben der Kenntnis der einschlägigen Rechtsprechung sind hier entsprechendes Fachwissen und Erfahrungen im Mietrecht von Vorteil.

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Schlagwörter: Immobilienrecht, Mietrecht, Kauf, Wirtschaftsrecht

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