Beleidigung durch Mieter: darf der Vermieter fristlos kündigen?

Autor: , verfasst am 26.01.2015, 08:01| Jetzt kommentieren

Bezieht ein Mieter eine Wohnung, so tut er dies in der Regel mit der Option, dort in Ruhe und Frieden leben zu können. Manchmal ist dies jedoch nicht möglich, weil es zu Spannungen oder Streitigkeiten mit dem Vermieter oder Mitmietern kommt. Diese sind im zwischenmenschlichen Bereich zwar völlig normal, jedoch können sie in Einzelfällen ausarten und beispielsweise so weit gehen, dass eine Beleidigung des Vermieters durch den Mieter erfolgt. Wenn dies geschieht, darf der Vermieter fristlos kündigen? Oder hat er beleidigende Äußerungen hin zu nehmen?

Kündigung Mietvertrag (© Christian Jung-Fotolia)
Kündigung Mietvertrag
(© Christian Jung-Fotolia)

Eine generelle gesetzliche Regelung bezüglich Beleidigungen gegenüber dem Vermieter bestehen im Mietrecht nicht. Vielmehr kommt es auf den Einzelfall an, ob eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt ist oder nicht.

Wenn ein Mieter seinen Vermieter massiv beleidigt, so rechtfertigt dieses Verhalten eine fristlose Kündigung. Eine derartige Beleidigung ist beispielsweise gegeben, wenn wüste Beschimpfungen nicht als ein momentaner Kontrollverlust, sondern als bewusste Äußerungen und als unentschuldbar angesehen werden [LG Köln, 21.01.1993, 1 S 365/92]. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn sie nicht aufgrund einer Provokation oder im Zuge eines Streites fallen, sondern vollkommen bewusst gesagt werden.

Auch Verleumdung sowie üble Nachrede rechtfertigen eine fristlose Kündigung, da sie eine Verletzung des Mietvertrages darstellen. In Fällen, in denen ein Mieter versucht, seinen Vermieter vor Dritten in Misskredit zu bringen, überschreitet er die Grenze des Zumutbaren. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist somit gerechtfertigt [LG Potsdam, 17.08.2011, 4 S 193/10].

Auch in Fällen, in denen ein Mieter seine Mitmieter beleidigt und beschimpft, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Dies was bei einer Mieterin gegeben, die einen Mitmieter als „rechtsradikal“ beschimpft hatte und zudem einen Stock auf ihn warf. Der Vermieter kündigte ihr fristlos. Als die Mieterin nicht auszog, erhob er erfolgreich Räumungsklage [AG München, 09.10.2013, 472 C 7153/13]. Fassselbe wiederfuhr einem Mieter, der mehrfach seine Mitbewohner übel beleidigte und sie nachts durch Lärm belästigte: als die Vermieterin ihm bereits nach zwei Monaten fristlos kündigte, zog er nicht aus, was ihm eine Räumungsklage einbrachte. Diese wurde zugunsten der Vermieterin entschieden [LG Coburg, 25.09.2008, 11 C 1036/08], da das Verhalten des Mieters eine beträchtliche Störung des Hausfriedens darstellte.

Wenn aber der fristlosen Kündigung bereits ein längerer Streit voranging, bei dem sich der Vermieter selbst auch einiges zuschulden kommen ließ, wird diese als nicht gerechtfertigt angesehen. So urteilte das BGH in letzter Instanz in einem Fall, in dem die Vermieterin bei einer Hausbesichtigung mehr Räume betreten hatte, als vereinbart. Nachdem sie trotz Aufforderung des Mieters, die Räumlichkeiten zu verlassen, dies nicht tat, nahm der Mieter sie auf den Arm und trug sie aus dem Haus, woraufhin sie eine Räumungsklage einreichte. Diese wurde in erster Instanz abgewiesen, eine Berufung vor dem Landgericht hingegen brachte der Vermieterin die gewünschte Zustimmung. Der Mieter wandte sich jedoch an den Bundesgerichtshof, der in seinem Urteil vom 04.06.2014 entschied, dass das Verhalten des Mieters nichts aufweist, weswegen der Vermieterin eine Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten wäre. Eine Kündigung ist daher weder in fristloser noch in ordentlicher Form wirksam [BGH, 04.06.2014, VIII ZR 289/13].

Sollte es sich bei den betreffenden Beleidigungen jedoch um einmalige verbale Entgleisungen handeln, die möglicherweise noch durch Alkoholkonsum entstanden sind, bleiben diese ohne Folgen für den Mieter. Eine langjährige Mieterin beispielsweise, die sich nie etwas zu schulden kommen lies, leistete sich beleidigende Worte gegenüber ihrer Vermieterin in der Silvesternacht, woraufhin diese ihr fristlos kündigte. Diese Kündigung ist jedoch unwirksam, da es sich um einen einmaligen Vorfall in einer Nacht handelte, in der manch einer zu viel Alkohol zu sich nimmt [AG Köln, 03.11.1998, 210 C 148/98].

Auch Beleidigungen, die im Zuge eines hitzigen Streites fallen und als ein einmaliger Ausrutscher anzusehen sind, rechtfertigen keine fristlose Kündigung [LG Offenburg, 01.10.1985, 1 S 347/84]. Jedoch ist es möglich, nach Abmahnung eine ordentliche Kündigung auszusprechen.

Schlagwörter: Kündigung, Beleidigung Mieter, fristlos kündigen, Mietvertrag

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