Mietrecht: Schönheitsreparaturen

Autor: , verfasst am 28.11.2014, 16:02| Jetzt kommentieren

Schönheitsreparaturen sind alle Arbeiten innerhalb einer Wohnung, die sich mit Farbe und Pinsel ausführen lassen, unter Umständen auch die Reinigung eines Teppichbodens.

Schönheitsreparaturen (© Darius Dzinnik - Fotolia.com)
Schönheitsreparaturen
(© Darius Dzinnik - Fotolia.com)

I. Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

Grundsätzlich ist kein Mieter gesetzlich verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen, außer dies ist im Mietvertrag so festgelegt. Doch auch im unterschriebenen Mietvertrag sind einige diesbezügliche Formulierungen nicht rechtskräftig. Sind aber grundsätzlich die Schönheitsreparaturen als Pflicht des Mieters im Mietvertrag festgelegt, sind sie in aller Regel auch wirksam. Es existieren jedoch keine allgemein gültigen, gesetzlich geregelten Fristen. Sind im Mietvertrag feste Fristen angegeben, ist diese Klausel komplett ungültig. Das heißt für den Mieter, er braucht niemals zu renovieren, während der Zeit der Miete nicht und auch nicht vor dem Auszug. Sind jedoch Formulierungen verwendet wie „Etwa“ oder „in der Regel“ im Gegensatz zu „spätestens“ oder „mindestens“, müssen die notwendigen, der Abnutzung entsprechenden Schönheitsreparaturen auch durchgeführt werden.

Das Bundesjustizministerium hat einen Mustermietvertrag vorgelegt, nachdem Schlafräume sowie Wohnräume, Toiletten und Dielen ungefähr alle fünf Jahre zu streichen sind, Bad und Küche etwa alle drei, Nebenräume alle sieben Jahre. Die Vermieter hat das Recht, das alle Arbeiten fachgemäß ausgeführt werden, was aber nicht bedeutet, dass Fachfirmen für die Arbeiten beschäftigt werden müssen. Bei nicht ordentlich ausgeführten Arbeiten, die eine Wertminderung der Wohnung darstellen, kann der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz verklagen. Auch minderwertige Materialien dürfen nicht verwendet werden.

II. Schönheitsreparaturen und Renovierung bei Auszug

Beim Auszug schlägt der Wohnung die Stunde. Wichtig ist es zu wissen, inwieweit man laut Mietvertrag überhaupt verpflichtet ist, die Wohnung zu renovieren. Sollte im Mietvertrag enthalten sein, dass die „Wohnung beim Auszug zu renovieren“ ist, ist diese Vertragsklausel so nicht wirksam. Sind dort überhaupt keine Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen zu finden, bleibt dem Mieter die Renovierung beim Auszug erspart. Sind „jedoch laufende Schönheitsreparaturen“ Bestandteil des Vertragswerkes, müssen die Arbeiten ausgeführt werden, selbst dann, wenn die Wohnung sich danach in besserem Zustand befindet als vor dem Einzug. In manchen Mietverträgen findet sich eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel, nach der der Mieter anteilig für Schönheitsreparaturen u.ä. Im Voraus bezahlen soll. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes sind diese Regelungen nicht statthaft.

Die Formulierungen, die häufig in Mietverträgen zu finden sind, „zum Auszug in bezugsfertigem Zustand“ oder auch „wie übernommen“, verpflichten grundsätzlich nicht zur Renovierung. In erstem Fall muss die Wohnung lediglich so zurückgelassen werden, dass der Nachmieter ohne Weiteres einziehen kann, im zweiten Fall ist der Mieter aber zumindest gezwungen, falls er sich nicht anderweitig geeinigt hat, sämtliche Einbauten, die er während der Mietzeit installiert hat, zu entfernen. Das gilt auch für Laminatböden, Zwischenwände, Täfelungen. Ist im Mietvertrag geregelt, dass neben der laufenden Schönheitsarbeiten während der Mietzeit, die Wohnung auch beim Auszug renoviert werden soll, bedeutet dies eine nicht gesetzlich zulässige unangemessene Benachteiligung, beide Klauseln sind unwirksam.

Nur einzeln hätte die erste der Regeln Gültigkeit. Auch kann der Vermieter nicht bestimmen, welcher und ob überhaupt ein Fachbetrieb die Renovierungsarbeiten übernehmen soll [BGH - Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09].

Sind jedoch im Mietvertrag gültige Regeln zu Schönheitsreparaturen aufgeführt, bleibt dem Mieter beim Auszug nichts anderes, als die Wohnung in einen wirklich guten Zustand zu bringen. Denn die Schönheitsreparaturen, welche er vielleicht über die Jahre versäumt hat, die vom Vermieter auch nicht nachgeprüft worden sind, muss er nun nachholen.

III. Schadensersatzansprüche

Erledigen Mieter die Schönheitsreparaturen nicht, denen sie durch Unterschrift des Mietvertrages zugestimmt haben, hat der Vermieter die Möglichkeit einer Mahnung mit Fristsetzung. Werden die Arbeiten vom Mieter weiterhin nicht erledigt, kann der Vermieter die ihm dadurch entstehenden Kosten zurück verlangen. Dies kann äußerst kostspielig werden. Dauern die Renovierungsarbeiten nämlich länger als bis zu dem Zeitpunkt, der für eine Neuvermietung der Wohnung vorgesehen war, ist es dem Vermieter möglich, vom Vormieter den Mietausfall ausgleichen zu lassen.

Erst sechs Monate nach dem Auszug, der Kündigung verjähren die Ansprüche des Vermieters [Landgericht Kassel, Urteil vom 07.10.2010, 1 S 67/10]. Sind Verhandlungen der beiden Parteien im Gange, verlängert sich diese Zeit entsprechend. Doch auch der Mieter kann gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen. Renoviert der Mieter beispielsweise beim Auszug die Wohnung, obwohl die Klausel im Mietvertrag ungültig oder nicht vorhanden war, kann er sich sein Geld zurückholen.

Was das Renovieren angeht: Entstehen durch unsachgemäße Arbeit Schäden, tritt also eine Wertminderung der Wohnung ein, so hat der Vermieter, der Besitzer, Anspruch auf entsprechenden Schadensersatz.


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