Immobilienkauf: was ist die Auflassung/Auflassungsvormerkung?

Autor: , verfasst am 03.02.2015, 07:12| 2 Kommentare

Im Zuge eines Immobilienkaufs wird die Auflassung als ein zentrales Element erwähnt – in jedem notariellen Kaufvertrag findet sie Erwähnung. Nun ist es aber so, dass der Begriff zwar nicht ungewöhnlich klingt, die wenigsten Menschen sich aber etwas unter ihm vorstellen können. Was ist eigentlich eine Auflassung oder eine Auflassungsvormerkung?

auflassungsvormerkung (© Africa Studio - Fotolia.com )
auflassungsvormerkung
(© Africa Studio - Fotolia.com )

Im BGB wird die schuldrechtliche Verpflichtung zur Übereignung einer Sache im Rahmen eines Kaufvertrages differenziert zu der faktischen Verfügung zur Übereignung im Rahmen einer dinglichen Einigung betrachtet. Durch die Übergabe einer beweglichen Sache ist die dingliche Verfügung bereits vollzogen. Dies ist beispielsweise dann gegeben, wenn Person A einen Kugelschreiber an B übergibt. Bestimmte Regelungen sind hierbei nicht zu beachten.

Die Übergabe einer unbeweglichen Sache – wie eine Immobilie – gilt erst dann als erfolgt, wenn eine Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Dies ist jedoch nur möglich, wenn beide Parteien (Käufer und Verkäufer) gegenüber erklären, dass sie sich bezüglich des Eigentumübergangs dinglich geeinigt haben. Diese Einigung erhält ihre gesetzliche Definition aus § 925 Abs. 1 S. 1 BGB: „Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 173 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden.“ Demzufolge wird als „Auflassung“ eine Erklärung des Käufers sowie des Verkäufers einer Immobilie bezeichnet, in der sie mitteilen, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll. Zu beachten ist, dass beide Parteien ohne Hintergedanken, Bedingungen oder eine Zeitbestimmung die Auflassung erklären müssen. Derartige Vereinbarungen sind nicht rechtswirksam.

Gemäß § 925 Abs. 1 S. 2 BGB hat eine Auflassung grundsätzlich bei einem Notar erklärt zu werden. Gemäß der Rechtsprechung genügen zum Nachweis der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt nur solche öffentliche Urkunden, die den zwingenden Formerfordernissen des Beurkundungsgesetzes entsprechen [BayObLG, 24.01.2001, 2Z BR 129/00].

Um die Begrifflichkeit einer „Auflassungsvormerkung“ besser verstehen zu können, bedarf es etwas tieferes juristisches Wissen: das Trennungsprinzip, welches zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Geschäften vorkommt, findet hierbei Anwendung. Theoretisch ist es nämlich möglich, dass ein Verkäufer einer Immobilie sich schuldrechtlich in mehreren Kaufverträgen zu deren Übereignung verpflichten kann. Eine dingliche Übereignung ist hingegen nur einmal möglich, da ja nur eine Immobilie vorhanden ist.

Ist die Auflassung erklärt worden, wird die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Dies soll anderen potentiellen Erwerbern verdeutlichen, dass die Immobilie nicht mehr zur Verfügung steht, da bereits eine Auflassung stattgefunden hat, und somit den Käufer schützen. Wenn dieser Schutz in Form der Auflassungsvormerkung erfolgt ist, kann sich der Käufer sicher sein, dass die Immobilie an ihn übertragen werden soll. Erst dann sollte er denn vereinbarten Kaufpreis entrichten. Ist dies geschehen, kommt es zur Löschung der Auflassungsvormerkung, und der Käufer wird als aktueller Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Zu beachten ist, dass eine Auflassungsvormerkung trotz Eintragung der Auflassung so lange nicht erlischt, wie Zwischenrechte eingetragen sind [BayObLG, 31.01.2002, 2Z BR183/01].

Was aber passiert, wenn zwar die Auflassung erklärt worden ist, der Käufer den Kaufpreis aber nicht oder nicht vollständig entrichtet? In jenen Fällen hat der Verkäufer das Recht, die Auflassung zu verweigern. dies ist selbst noch in jenen Fällen möglich, in denen die Restkaufpreisansprüche des Verkäufers, beispielsweise eines Bauträgers, bereits verjährt sind [BGH, 19.05.2006, IV ZR 40/05]. Demzufolge hat der Käufer keinen Anspruch auf Eigentumsübertragung.

Schlagwörter: Auflassungsvormerkung, Auflassung, Vormerkung


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Bisherige Kommentare zum Ratgeber (2)

Frank  (13.12.2017 14:06 Uhr):
Hallo und danke für den tollen Artikel. Immobilienrecht ist sehr kompliziert. Ich werde mich auf mehreren Seiten informieren. VG Frank
Frank  (11.12.2017 12:42 Uhr):
Hallo und danke für den tollen Artikel. Ein guten Rechtsanwalt zu finden, welcher sich mich Immobilienrecht auskennt, ist nicht leicht zu finden. Ich werde mich auf paar Seiten informieren.





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