Haftungsausschluss und arglistiges Verschweigen beim Grundstückskauf

Autor: , verfasst am 25.01.2017, 14:00| Jetzt kommentieren

Nach den Angaben im Exposé scheint die gefundene Immobilie noch ein langersehnter Traum zu sein. Die Größe stimmt, nach den Angaben zum Baujahr ist die Immobilie nicht zu alt und auch der Kaufpreis scheint angemessen zu sein.

Der Interessent wendet sich an den Verkäufer und es kommt ein notarieller Kaufvertrag zu Stande. Häufig sind Gegenstand des Kaufvertrages wesentliche Angaben zu Grundstück und Objekt, wie Baujahr, Größe, Ausstattung, gegebenenfalls vorgenommene Renovierungen etc.

Der in dem Kaufvertrag beschriebene Zustand von Grundstück und Kaufobjekt stellt dabei die Sollbeschaffenheit dar. Das bedeutet, dass bei Abweichungen von dieser Beschreibung dem Käufer Schadensersatzansprüche oder Minderungsrechte gegenüber dem Verkäufer zustehen können.

Häufig ist in Kaufverträgen auch ein Haftungsausschluss formuliert. Demnach übernimmt der Käufer das Grundstück und Kaufobjekt in dem besichtigten Zustand. Für weiterführende Mängel, die später zutage kommen, übernimmt der Verkäufer keine Haftung.

Tritt nach Vertragsschluss dennoch ein Mangel am Kaufobjekt oder am Grundstück hervor, stellt sich immer die Frage der Haftung des Verkäufers. Grundsätzlich hat dieser nämlich einen Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag erklärt und möchte für alle Umstände, die nicht im Kaufvertrag beschrieben sind, einstehen.

Auf diesen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer jedoch gerade dann nicht berufen, wenn ihm die später auffallenden Mängel bereits bei Vertragsschluss bekannt gewesen sind und er diese arglistig verschwiegen hat.

In einer Entscheidung vom 22.04.2016- Az.: V ZR 23/15 musste sich der BGH zum einen mit der Frage beschäftigen, ob sich der vereinbarte Haftungsausschluss auch auf die nach öffentlicher Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des Gebäudes bezieht.

Hintergrund in dem Sachverhalt war eine Äußerung des Verkäufers in einem Internetportal über das Errichtungsjahr und die Zeit des Ausbaus des Gebäudes. Dieses sei im Jahr 1999/2000 errichtet und bis 2005 ausgebaut worden.
Erst später stellte sich heraus, dass bei dem Ausbau eine Außenwand, die vor 1999 errichtet worden sei, in das ausgebaute Gebäude integriert worden ist.


Diese Aussage war in dem Internetportal nicht enthalten.

Der klagende Käufer forderte vom Verkäufer Schadensersatz wegen der einbezogenen Altbausubstanz i.H.v. 18.000 € sowie Feststellung der Verpflichtung der Beklagten, alle weitergehenden Schäden im Zusammenhang mit der Verwendung der Altbausubstanz zu ersetzen.

1.

Zunächst musste sich der BGH mit der Frage auseinandersetzen, ob aufgrund der Integrierung der Altbausubstanz das Gebäude an einem Sachmangel leide und ob der Haftungsausschluss von einer Haftung dafür befreit.

Ein Sachmangel ist nach § 434 Abs. 1 BGB grundsätzlich dann gegeben, wenn die Ist – von der Sollbeschaffenheit abweicht. Aufgrund der öffentlichen Äußerung in dem Internetportal richtet sich die Frage des Sachmangels nach § 434 Abs.1 S. 3 BGB, wonach ein Sachmangel auch bei unzutreffenden öffentlichen Äußerung über eine Eigenschaft der Kaufsache vorliegt.

Obwohl in der Anzeige des Internetportals nicht die Rede von der integrierten Altbausubstanz der Außenwand war, lehnte der BGH eine Haftungs wegen des Vorliegens eines Sachmangels nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB ab.  Zwar würde es sich bei der Anzeige im Internetportal um eine äöffentliche Äußerung handeln und auch das Baujahr eines Gebäudes gehört zu den wesentlichen Eigenschaften eines bebauten Grundstücks, da sie den Wert beeinflusst. Für das Vorliegen eines Sachmangels ist zu entscheiden, ob die Erwartung des Käufers dadurch enttäuscht wird, dass das Gebäude nicht in dem angegebenen Baujahr errichtet worden ist. Nach Ansicht des BGH ist hierfür der Grad der Altersabweichung von tatsächlichem und angegebenen Alter sowie die Art, die Größe und die Bedeutung des älteren Bauteils des Gebäudes von Bedeutung.

Unabhängig von diesen Voraussetzungen der Beurteilung eines Sachmangels lehnte der BGH eine Haftung mit der Begründung ab, dass sich der Haftungsausschluss auch auf die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes beziehe.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Haftung für den Umstand ausgeschlossen ist, dass das Gebäude tatsächlich älter ist, als in dem Internetinserat.

Allein der notarielle Kaufvertrag legen nämlich fest, wofür der Verkäufer letztendlich einstehen wolle. Für alle weiteren Umstände, die gerade nicht vereinbart worden sind und nicht erwähnt wurden, gilt der Haftungsausschluss.

2.

In einem zweiten Schritt hatte sich der BGH mit der Frage auseinanderzusetzen, wann die Voraussetzungen eines arglistigen Verschweigens eines Sachmangels vorliegen würden. Auch bei einem wirksamen Haftungsausschluss lebt die Haftung des Verkäufers nämlich dann wieder auf, wenn er einen bekannten Mangel arglistig verschwiegt.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshof setzt Arglist zumindestens Eventualvorsatz voraus. Der Umstand, dass sich eine aufklärungspflichtige Tatsache hätte aufdrängen müssen, reiche nach Ansicht des BGH nicht aus. Gegen den Verkäufer kann daher nur dann der Vorwurf der Arglist bestand haben, wenn von dem Käufer nachgewiesen werden kann, dass der Verkäufer Kenntnis von der Integrierung der älteren Bausubstanz in das neue Objekt gehabt hat.

Entsprechende Feststellungen hat es nicht gegeben.

Zusammenfassend lässt sich daher feststellen, dass bei einem Grundstückserwerb alle wesentlichen Eigenschaften, die für den Verkäufer und den Käufer von Bedeutung sind, in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden sollten. Bei einem erklärten Haftungsausschluss sind alle Umstände, die sich zusätzlich herausstellen, von der Haftung des Verkäufers ausgeschlossen. Es ist daher besondere Sorgfalt bei der Beschreibung des Kaufobjektes in dem notariellen Kaufvertrag geboten.

Schlagwörter: Haftungsausschluss

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