BGH: Umlage von Warmwasserkosten auf Mieter bei hohem Wohnungsleerstand

Autor: , verfasst am 27.03.2015, 10:07| Jetzt kommentieren

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied mit Urteil vom 10.12.2014, dass die Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand auf die übrigen Mieter umgelegt werden dürfen (AZ.: VIII ZR 9/14).

NOETHE LEGAL Rechtsanwälte, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und Koblenz führt aus:

Hier klagt eine Wohnungsbaugenossenschaft gegen eine Mieterin, die von der Klägerin eine Wohnung in einem 28-Parteien-Haus gemietet hatte. Im Jahr 2011 waren nur noch wenige der Wohnungen bewohnt, weil das Haus abgerissen werden sollte. Durch den hohen Leerstand arbeitete die Heizungs- und Warmwasseranlage nur noch unwirtschaftlich, denn diese war auf eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegt.

Daher legte die Klägerin die Warmwasserkosten für das Jahr 2011 entsprechend der Heizkostenverordnung zu 50% nach der Wohnfläche und zu 50% nach dem Verbrauch auf die Mieter um. Den auf die Beklagte fallenden Verbrauchskostenanteil halbierte die Klägerin aus Kulanz. Die Nachzahlung verweigerte die Beklagte allerdings mit der Begründung, die Warmwasserkosten hätten allenfalls nach der Wohnfläche umgelegt werden dürfen.

Vor dem Amtsgericht war die Klägerin überwiegend erfolgreich (Urteil v. 07.06.2013, AZ.: 2.2 C 215/13). Dem folgte das Landgericht nicht (Urteil v. 17.12.2013, AZ.: 16 S 138/13), wohl aber der BGH. Er sieht keinen Grund zur Beanstandung der Umlage, wie sie die Klägerin entsprechend der Heizkostenverordnung durchgeführt hat. Er führt aus, auch bei hohem Wohnungsleerstand seien die Kosten zu 50% nach der Wohnfläche umzulegen. Zudem sei eine unwirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage nicht mit zwingenden technischen Gründen vergleichbar, bei denen eine Verbrauchserfassung nicht möglich sei, weshalb dieser ebenfalls berücksichtigt werden müsse.

Unter Umständen komme zwar eine Anspruchsbegrenzung nach dem Gebot von Treu und Glauben in Betracht, um die beiderseitigen Interessen in Ausgleich zu bringen. Das sei dann der Fall, wenn bei hohen Wohnungsleerständen die Kostenverteilung nicht mehr als angemessen und gerecht empfunden werden könne. Hier habe die Klägerin schon den günstigsten Maßstab nach der Heizkostenverordnung gewählt, nämlich 50%, und davon aus Kulanz wiederum nur 50% verlangt. Hier handele es sich nicht um einen Betrag, den die Beklagte keinesfalls tragen könne. Allerdings, so der BGH, müsse die Klägerin akzeptieren, dass sie bei hohem Leerstand erhebliche Kosten, unter Umständen auch Mehrkosten, zu tragen habe. Jedoch sei es nicht unangemessen, die Mieter an den Kosten zu beteiligen.

Nicht selten kommt es zwischen Mietern und Vermietern zu Rechtsstreitigkeiten, weil Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis unklar sind. Auch die verschiedenen Instanzen sind sich nicht immer einig.

Um Ihre Rechte vollumfänglich in Anspruch nehmen zu können, sollten Sie sich daher frühzeitig rechtsanwaltlich beraten lassen.

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