Kein uneingeschränkter Gewinnoptimierungsanspruch für Vermieter

28.09.2017, 13:57 | Mietrecht & WEG | Jetzt kommentieren


Kein uneingeschränkter Gewinnoptimierungsanspruch für Vermieter
Karlsruhe (jur). Vermieter haben keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung. Wollen sie ihre Immobilie abreißen und für höhere Einnahmen wieder neu aufbauen lassen, ist eine Kündigung der ursprünglichen Mieter nur bei einem andernfalls nachgewiesenen drohenden „erheblichen Nachteil“ gerechtfertigt, urteilte am Mittwoch, 27. September 2017, der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 243/16). Allein das Behaupten wirtschaftlicher Nachteile reiche für die Mietkündigung nicht aus.

Damit erklärten die Karlsruher Richter die Mietkündigung von Mietern einer 190 Quadratmeter großen Wohnung im badischen St. Blasien für unwirksam. Die seit 2012 in der Wohnung lebenden Mieter zahlten eine Nettomiete von monatlich 850 Euro.

Immobiliengesellschaft wollte höhere Rendite erzielen

Als 2015 eine Immobiliengesellschaft das Haus kaufte, wollte diese mehr aus dem Grundstück herausschlagen. Die Gesellschaft war bereits Eigentümerin eines Nachbargrundstücks. Dieses hatte sie an eine Schwesterfirma verpachtet, die dort ein Modegeschäft betreibt. Da das Modegeschäft erweitert werden sollte, wollte die Immobiliengesellschaft das Mietshaus abreißen lassen und dort neue Gewerberäume für das Modegeschäft errichten.

Den Mietern wurde daher ordentlich gekündigt. Die Immobiliengesellschaft machte als Grund ein „berechtigtes Interesse“ geltend, da sie das Grundstück angemessen wirtschaftlich verwerten wolle. Die langfristigen Einnahmen über das Modegeschäft seien deutlich höher als die zu erwartenden Mieteinnahmen, so die Begründung für die sogenannte Verwertungskündigung. Ohne die Erweiterung sei das Modegeschäft aber in seiner Existenz gefährdet.

Sowohl das Amtsgericht St. Blasien als auch das Landgericht Waldshut-Tiengen überzeugte das Einnahmen-Argument.

Verwertungskündigung unwirksam

Doch zumindest die ursprüngliche Verwertungskündigung ist unwirksam, urteilte nun der BGH. Zur Prüfung weiterer nachgeschobener Kündigungen verwies er den Rechtsstreit aber an das Landgericht zurück. Jedenfalls nach den bisherigen Feststellungen drohten dem Vermieter bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses „keine erheblichen Nachteile“, die das Gesetz bei einer Verwertungskündigung aber verlange.

Bei der Prüfung, wann ein „erheblicher Nachteil“ vorliegt, müssten zudem die Interessen des Vermieters und die der Mieter miteinander abgewogen werden. Das Eigentum des Vermieters gewähre dabei „keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht“. Denn auch der Mieter könne sich als Besitzer der Wohnung auf das im Grundgesetz geschützte Eigentumsrecht berufen. Andererseits dürfe eine Verwertungskündigung nicht nur dann möglich sein, wenn dem Vermieter sonst ein Existenzverlust droht.

Hier hätten die Vorinstanzen die tatsächlichen Verhältnisse aber gar nicht ausreichend festgestellt und sich nur auf die pauschale Behauptungen des Vermieters gestützt, rügte der BGH. Dies werde den hohen gesetzlichen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht. Um nicht dem „Interesse einer möglichen bloßen Gewinnoptimierung“ nachzugeben, müsse das Landgericht die Behauptungen der Immobiliengesellschaft sorgfältig prüfen und gegen die Nachteile der Mieter abwägen.

Schließlich dürften zunächst nur solche erheblichen Nachteile berücksichtigt werden, die dem Vermieter selbst entstehen. Nachteile, die das Modehaus wegen einer fehlenden Erweiterungsmöglichkeit hat, könnten nur erschwert berücksichtigt werden.


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