Zwischenmiete

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Erklärung zum Begriff Zwischenmiete

Die sogenannte Zwischenmiete ist vielleicht bekannter als Untermiete. Sie ist jedoch in gewisser Weise eine Sonderform. Das heißt, der Mieter einer Wohnung vermietet diese Wohnung oder Teile davon an einen anderen, den Zwischenmieter. Dabei ist der Untermieter kein vertraglicher Partner des Wohnungseigentümers, dessen, der die eigentliche Miete bezieht. So kann der Hauptmieter auch für längere Zeit sein Wohnobjekt verlassen, ohne es dabei aufgeben zu müssen beziehungsweise den Mietzins zu zahlen.

Natürlich gibt es mittlerweile, die Zwischenmiete ist modern geworden, zahlreiche Spielarten. Grundsätzlich gestaltet sich die Rechtslage so, dass der Erstvermieter, also meist der Eigentümer, seine Zustimmung zu einer Untermiete geben muss. Geregelt findet sich das in dem § 540 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches. Wenn die Wohnung jedoch auch nur teilweise zur Zwischenmiete benutzt wird, muss der Vermieter zustimmen. Nur, wenn er geltend machen kann, dass nach dem § 553 BGB die Untervermietung für ihn eine nachweisbar unzumutbare Belastung darstellt, hat er die Möglichkeit, die Teiluntermiete zu verbieten.

Vorsicht ist wirklich geboten, wenn die Wohnung untervermietet wird, ohne dass vorher eine Genehmigung des Erstvermieters eingeholt wurde. Dies wird nicht nur zu einem Schadenersatzanspruch des Erstvermieters führen, sondern ist der Grund für eine fristlose, außerordentliche Kündigung. Steuerlich zählen die Einkünfte aus der Untervermietung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

 

Die gewerbliche Zwischenmiete

Die Zwischenmiete beschreibt in einem etwas kaufmännischeren Konsens auch die Miete eines größeren Mietobjekts durch eine Immobiliengesellschaft, einen Bauträger oder ein Hausverwaltungsunternehmen vom Eigentümer. Sie findet sich geregelt in dem § 549 a Abs. 1 BGB sowie in dem § 549 a Abs. 3 BGB.

 

Zwischenvermietung

Die Zwischenmiete wird regelmäßig nur für eine gewisse, meist relativ kurze Zeit angelegt. Meistens wird es dabei um ein Zimmer, öfter auch um die komplette Wohnung gehen. Die Zwischenmiete macht Furore. Im Internet sind zahllose Angebote zur Zwischenmiete zu finden, alleine die Plattform Immowelt zählte in einer bayerischen Großstadt über 600 Zwischenmietangebote.

Wie oben bereits bemerkt, ist die Zustimmung des Vermieters unbedingt erforderlich. Ablehnungsgründe können sein eine Person, die als potentieller Unruhestifter bekannt ist, auch die Tatsache, dass die Wohnung dann überbelegt wäre. Grundsätzlich muss für eine Ablehnung die Situation für den Erstvermieter nicht zumutbar sein. Die Zwischenvermietung fällt unter denselben Paragraphen wie die Untervermietung, egal ob nur ein Teil oder die ganze Wohnung vermietet wird. Es stellt sich lediglich so dar, dass der Vermieter, wenn die Untervermietung nachträglich und nur in Teilen der Wohnung stattfindet, ohne wirklich schwergewichtige Gründe eine Einverständnis gar nicht verweigern darf. Nur informiert muss er werden.

Wird dagegen die komplette Wohnung untervermietet, hat der Erstvermieter die freie Entscheidung, ob ihm das gefällt oder er die Untervermietung ablehnt. Wenn der Erstmieter die ganze Wohnung untervermieten möchte, kann der Vermieter negativ entscheiden, ohne großartig begründen zu müssen. Dies findet sich geregelt in § 540 I 2 BGB. In die Wohnung einziehen können aber enge Familienangehörige, Ehepartner oder die eigenen Kinder. Dies kann der Erstvermieter nicht verweigern, lediglich unbedingt angezeigt muss es ihm werden. Sind Gäste zu Besuch, dann werden diese, solange sich die Aufenthaltsdauer nicht übermäßig verlängert, nicht als Untermieter oder Zwischenmieter gelten.

Der Hauptmieter hat zwar das gesetzliche Recht darauf, dass sein Lebensgefährte zu ihm ziehen darf. Doch hat er auch die Pflicht und Schuldigkeit, eine Erlaubnis einzuholen, wie der Bundesgerichtshof in BGH 2003, Az.: VIII ZR 371/02 feststellt. Wenn der Vermieter den Zuzug verbietet, also sich weigert die Zustimmung nach dem § 553 zu geben, stellt eine Zuwiderhandlung eine Vertragsverletzung dar. Der Erstmieter kann den Vermieter daraufhin mit einer Schadensersatzklage über die entgangenen Mieteinnahmen konfrontieren. Eine weitere Möglichkeit ist, den Anspruch gerichtlich durchzusetzen. Auf jeden Fall besitzt er bei einer ebensolchen Weigerung, dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung komplett oder nur zu einem kleinen Teil untervermietet werden sollte, die Möglichkeit, von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 540 I 2 BGB  des Bürgerlichen Gesetzbuches Gebrauch machen.

 

Die Haftung

Wenn ein Untermieter, ein Zwischenmieter einzieht, wird regelmäßig ein Mietvertrag geschlossen. Der eigentliche Vermieter wird das Geld für die Untermiete von dem Zwischenmieter beziehen, aber weiter seine Miete an den Erstvermieter bezahlen. Wenn er dabei einen Gewinn macht, muss er das dem Erstvermieter nicht mitteilen. Sollte also die Wohnung für länger vermietet werden, der neue Zwischenmieter in dieser Zeit aber versäumen, die Miete zu zahlen, wird der Vermieter, der untervermietet hat, haftbar. Wie er auch für alles andere haftbar ist. Wenn der Zwischen- oder Untermieter die Nachbarn derart mit Lärm belästigt, dass sie sich massiv gestört fühlen, den Eigentümer benachrichtigen, wenn der Untermieter die Wohnung zu Kleinholz macht oder andere Parteien körperlich angreift – der Erstmieter wird haftbar gemacht. Das kann ganz schnell bis zur außerordentlichen Kündigung gehen. So ist es Pflicht des Erstmieters, ständig parat zu sein, sollten Abmahnungen erfolgen. Was die 14-tägige Reinigung des Flurs angeht oder einen Winterdienst, diese Dienste können vom Untermieter ausgeführt werden.

 

Kaution

Es erscheint für den Erstmieter auf jeden Fall sinnvoll, sich umfangreich abzusichern. Der Mieterverbund empfiehlt eine Kaution mit dem Zwischenmieter zu vereinbaren. Zudem sollte eine Haftpflichtversicherung auf Seiten des Untermieters abgeschlossen werden. Dabei ist darauf zu achten, dass in diesem Haftpflichtvertrag auch Mietgegenstände inbegriffen sind. Sollten sich in der Wohnung besonders wertvolle Gegenstände oder ähnliches befinden, ist anzuraten, dies schriftlich festzuhalten.

 

Zwischenvermietung zu touristischen Zwecken

Viele Mietverträge verbieten Untervermietung grundsätzlich, wenn ein Mieter zu touristischen Zwecken kurzzeitig untervermieten, zwischen-vermieten möchte, beispielsweise über die Internetplattformen Wim du oder Airbag, muss man eruieren, ob die Wohnung dem Mietrecht unterliegt oder nicht. Tut sie das nicht, steht einer Vermietung nichts im Weg. Gesetzt den Fall, es ist im Mietvertrag nicht durch ein Verbot  untersagt. Wenn die Wohnung allerdings dem Mietrecht unterliegt, ist auf jeden Fall eine ausdrückliche Genehmigung des Vermieters notwendig. Obwohl es nicht Pflicht ist, die Höhe des Untermietzinses zu melden, kann der Erstvermieter, wenn die Einnahmen 'eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung' darstellen, allen möglichen Ärger machen. Generell sind die Regelungen so, wie sie auch bei konventionellen Untermietern wären. Das heißt, die entsprechenden Paragraphen des Mietrechts kommen zum Tragen.

 

Wohngemeinschaften

Die Wohngemeinschaft an sich findet keine Legaldefinition im Bürgerlichen Gesetzbuch. Es kann einen Haupt- und einen Untermieter geben, genauso sind mehrere Hauptmieter in einem Vertrag möglich. Eine weitere Möglichkeit ist, dass jeder einzelne der Bewohner einen Mietvertrag besitzt, die Mieter in einem Eheverhältnis stehen, Lebensgemeinschaften bilden.




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