Wohnungseigentum

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Erklärung zum Begriff Wohnungseigentum


Im deutschen Recht ist das Wohnungseigentum an einer einzelnen Wohnung speziell fixiert und geregelt. Der Anspruch an das Eigentum einer Wohnung wird durch eine Eintragung im Grundbuch geregelt. Bei entsprechender Begründung erhält jede Wohnung ein Grundbuchblatt. Text im Grundbuch wird nicht gelöscht, d.h., es können alle Rechte die an einem Wohnungseigentum bestehen  bzw. bestanden haben, eindeutig nachvollzogen werden.
Jedes Wohnungseigentum, das über ein eigenes Grundbuchblatt verfügt, kann wie jede andere Immobilie auch, verkauft , verschenkt oder belastet werden.

I. Abgrenzung: Wohnungseigentum und Wohneigentum
Das Wohnungseigentum muss jedoch vom Wohneigentum strikt unterschieden werden. So finden sich im Wohnungseigentum drei wichtige Faktoren, die beachtet werden müssen:

  1. Es gibt ein Sondereigentum an den Räumen der jeweiligen Wohnung
  2. Der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum besteht immer. Besonders an Grundstücken und am Verwaltungsvermögen.
  3. Es herrscht ein Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

II. Die Begründung des Wohnungseigentums
Eine Begründung des Wohnungseigentums kann auf zwei Wegen erfolgen. Zum einen durch einen Vertrag nach §§ 3, 8 WEG mit dem Eigentümer des bisherigen Grundstückes erfolgen oder aber es kommt zu einer Teilung des im Alleineigentum stehenden Grundstücks. Darüber hinaus müssen aber auch die Vorgaben für den Grundstücksverkauf beachtet werden.

III. Die Rechtsverhältnisse beim Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentumsgesetzt bestimmt auch die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander. Mit Hilfe des § 15 WEG können Wohnungseigentümer nicht nur das Sondereigentum geltend machen, sondern auch das gemeinschaftliche Eigentum durch eine Gemeinschaftsordnung regeln. Es liegt im Ermessen jedes einzelnen Wohnungseigentümers über seinen Anteil frei verfügen zu können. Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit, ein Wohnungs-Erbbaurecht einzurichten.

IV. Das Sondereigentum im Wohnungseigentum
Das Sondereigentum und das Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum bilden den Zusammenschluss des Wohnungseigentums. Dabei ist das Sondereigentum aber nicht klar gesetzlich definiert. Eine Vereinbarung kommt vielmehr durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan zustande. Gemeinschaftseigentum ist demzufolge all das, was nicht als Sondereigentum geltend gemacht werden kann. Das Sondereigentum kann von jedem Wohnungseigentümer entsprechend seinen Möglichkeiten frei genutzt werden. Die Kosten für die Instandhaltung muss der Eigentümer jedoch selbst bestreiten.

V. Pflichten der Wohnungseigentümer
Laut §§14, 16 WEG unterliegen die Wohnungseigentümer auch einigen Pflichten. Dazu gehören unter anderem:

  • Die Pflicht das Sondereigentum entsprechend zu nutzen, ohne das fremdes Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt werden. § 14 Nr. 1 und 2 WEG
  • Die Pflicht die Instandhaltung des Sondereigentums zu gewährleisten  § 14 Nr. 1 WEG

Kommt es zu einer Verletzung der Pflichten müssen Wohnungseigentümer mit Unterlassungs- oder Leistungsansprüche oder möglichen  Schadensersatzforderungen rechnen.




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Entscheidungen zum Begriff Wohnungseigentum

  • BildVG-FRANKFURT-AM-MAIN, 18.08.2009, 3 L 1367/09.F
    Ausbildungsförderung, Vermögen, Wohnungseigentum
  • BildOLG-CELLE, 27.06.2003, 4 W 79/03
    Ein Wohnungseigentum kann nicht durch Verzicht aufgegeben werden.
  • BildBAYOBLG, 06.12.2000, 2Z BR 89/00
    Soll Teileigentum in ein Wohnungseigentum oder umgekehrt umgewandelt werden, müssen alle Wohnungs- und Teileigentümer mitwirken.
  • BildOLG-SCHLESWIG, 23.09.1999, 2 W 90/99
    Zur Frage des Schicksal eines Vorkaufsrechts, wenn das mit ihm belastete Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird.
  • BildOLG-DUESSELDORF, 06.02.2007, I-3 Wx 5/07
    Der Verzicht auf den Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum), ist eintragungsfähig.
  • BildKG, 23.04.2013, 1 W 343/12
    Bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum ist der Eintragungsbewilligung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen, um dem Grundbuchamt die Prüfung zu erleichtern, dass die umgewandelte Eigentumseinheit die Anforderungen an Wohnungseigentum erfüllt.
  • BildAG-MANNHEIM, 18.04.2008, 9 C 48/08
    Werden vermietete Räume in Wohnungseigentum aufgeteilt und dabei Kellerräume vorschiedenen Sondereigentümern zugewiesen, können nur diese gemeinschaftlich kündigen (Fortführung von BGH, NJW 2005, 3781).
  • BildOLG-ZWEIBRÜCKEN, 16.06.2000, 5 WF 48/00
    Leitsatz: Zu der - hier fehlenden - Verwertungspflicht von Wohnungseigentum, das nicht der um Prozesskostenhilfe nachsuchende Eigentümer, sondern dessen Trennungsunterhalt zahlender Ehegatte bewohnt.
  • BildOLG-CELLE, 04.05.2012, 4 W 82/12
    Die Begründung von Wohnungseigentum bedarf auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs für Wohngeldansprüche nicht der Zustimmung der Gläubiger, deren Grundpfandrechte auf dem ganzen Grundstück lasten.
  • BildKG, 29.11.2010, 1 W 325/10
    Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf gemäß § 5 Abs. 4 S. 2 WEG nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger.

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Bisherige Kommentare zum Begriff (1)

Matthias  (02.01.2017 18:01 Uhr):
Habe eine Frage unser neuer Verwalter der Eigentumsanlage hat uns Eigentümer der Eigentumswohnung in zusammenhang mit nachrüsten von rauchmeldern als nur Sondereigentumsnutzer bezeichnet bezeichnet und wir wären keine Eigentümer und deshalb kann er Entscheiden . In der Thüringer Bauordnung steht der Eigentümer und Vermieter müssen in die Wohnungen Rauchmelder Nachrüsten.



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