Wohnungseigentümergemeinschaft

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Erklärung zum Begriff Wohnungseigentümergemeinschaft


Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Angestellte zur Erledigung der anfallenden Arbeiten an Stellen. Sie kann auch einen Miteigentümer im Rahmen eines Arbeitsverhältnisses (z.B. als Hausmeister) beschäftigen. Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigen häufig Reinigungskräfte und Hausmeister. Sie sind insoweit - sofern mit diesen Personen ein Arbeitsverhältnis nach den hierfür allgemein geltenden Regelungen vereinbart wird - Arbeitgeber, da auch Personenvereinigungen Arbeitgeber sein können (BFH, 17.02.1995 - VI R 41/92, BStBl II, 390). Dies gilt auch dann, wenn ein Miteigentümer z.B. als Hausmeister oder Reinigungskraft tätig wird. Insoweit ist er Arbeitnehmer der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bei Einkünften aus Gewerbebetrieb gehören zu den Gewinnanteilen der Mitunternehmer zwar auch die Tätigkeitsvergütungen i.S.d. § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG. Diese Regelung ist jedoch auf andere Einkunftsarten oder auf Gemeinschaften, die - wie regelmäßig Wohnungseigentümergemeinschaften - als solche keine Einkünfte erzielen, nicht anwendbar. Ist die Eigentümergemeinschaft somit nicht gewerblich tätig, können auch Miteigentümer im Rahmen eines Arbeitsverhältnisses beschäftigt werden.

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kommt eine Inanspruchnahme der Steuerermäßigung nach § 35a EStG für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen in Betracht, wenn das Beschäftigungsverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, also im Regelfall das Gemeinschaftseigentum betroffen ist (z.B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen), bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft - handelnd durch den Verwalter - Auftraggeberin der haushaltsnahen Dienstleistung ist (BMF, 15.02.2010 - IV C 4 - S 2296-b/07/0003).

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt Folgendes:

Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) oder ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft Auftraggeber der haushaltsnahen Dienstleistung bzw. der handwerklichen Leistung, kommt für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht, wenn

  1. in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen jeweils gesondert aufgeführt sind,

  2. der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist und

  3. der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses individuell errechnet wurde.

Dies gilt auch, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben und Interessen einen Verwalter bestellt hat. In diesen Fällen ist der Nachweis durch eine Bescheinigung des Verwalters über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers zu führen. Gem. BMF, 15.02.2010 - IV C 4 - S 2296-b/07/0003 ist bei Wohnungseigentümern und Mietern erforderlich, dass die auf den einzelnen Wohnungseigentümer und Mieter entfallenden Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen sowie für Handwerkerleistungen in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt oder durch eine Bescheinigung des Verwalters oder Vermieters nachgewiesen sind. Das Muster für eine Bescheinigung ist dem vorgenannten BMF-Schreiben vom 15.02.2010 als Anlage 2 beigefügt.
Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (wie z.B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Hausmeister) werden grundsätzlich anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlungen berücksichtigt, einmalige Aufwendungen (wie z.B. Handwerkerrechnungen) dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung. Wohnungseigentümer können die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist. Entsprechendes gilt für die Nebenkostenabrechnung der Mieter.

Beschäftigt eine Wohneigentümergemeinschaft z.B. eine Reinigungskraft für die Reinigung des Treppenhauses auf Basis eines Mini-Jobs, sieht die Mini-Job-Zentrale dieses Arbeitsverhältnis nicht als pauschal zu verbeitragendes geringfügiges Beschäftigungsverhältnis im Privathaushalt gem. § 8a SGB IV an. Die Knappschaft erhebt daher die höheren Abgaben für eine geringfügige Beschäftigung i.S.d. § 8 Abs. 1 Nr. 1 SGB IV. Begünstigt sind nach § 35a Abs. 1 EStG aber nur Mini-Jobs im Sinne des § 8a SGB IV (Mini-Jobs im Privathaushalt). Damit überhaupt eine Steuerermäßigung möglich ist, können diese Aufwendungen als haushaltsnahe Dienstleistungen im Sinne des § 35a Abs. 2 EStG angesehen werden.

Die Sondervergütung, die dem WEG-Verwalter für die Erstellung einer im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu verwendenden Bescheinigung nach § 35a EStG über haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen für Privathaushalte durch Mehrheitsbeschluss zugebilligt wird, verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine zusätzliche Verwaltervergütung von 17 EUR zuzüglich Umsatzsteuer für das Wirtschaftsjahr 2006 und 18,50 EUR zuzüglich Umsatzsteuer ab dem Wirtschaftsjahr 2007 jeweils pro Jahr und Wohnungseinheit aus Gemeinschaftsmitteln ist angemessen (KG/OLG Berlin 24. Zivilsenat, 16.04.2009, 24 W 93/08).




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Entscheidungen zum Begriff Wohnungseigentümergemeinschaft

  • BildOLG-FRANKFURT, 15.06.2005, 20 W 17/03
    Zu den Voraussetzungen einer sog. "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft"
  • BildBAYOBLG, 14.02.2002, 2Z BR 184/01
    Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt keine begrenzte Rechtsfähigkeit.
  • BildBAYOBLG, 20.03.2002, 2Z BR 109/01
    Solange eine nach § 3 WEG zu bildende Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht besteht, kann in Einzelfällen die für die spätere Wohnungseigentümergemeinschaft geschaffene Gemeinschaftsordnung Anwendung finden.
  • BildOLG-FRANKFURT, 11.10.2005, 20 W 401/03
    Zu Zahlungsansprüchen eines Sondereigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Besitzentzuges und unberechtigter Vermietung des Sondereigentums.
  • BildBAYOBLG, 14.12.2000, 2Z BR 106/00
    Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann weder klagen noch verklagt werden, weil sie keine eigene Rechtspersönlichkeit ist.
  • BildKAMMERGERICHT-BERLIN, 24.01.2008, 19 U 8/07
    Zum Abschluss des Vertrages über Wasserlieferung und Entwässerung mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
  • BildVG-GOETTINGEN, 27.06.2007, 3 B 84/07
    Für grundstücksbezogene Benutzungsgebühren können bei entsprechender satzungsrechtlicher Grundlage weiterhin (ungeachtet der vom BGH angenommenen Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft; Beschl. v. 02.06.2005 - V ZB 32/05 , BGHZ 163, 154 ff.) die einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als...
  • BildOLG-MUENCHEN, 24.07.2006, 32 Wx 77/06
    Eine Mitarbeiterin des Verwalters, der eine EC-Karte für das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen ist und die Zugang zum Ordner mit der Geheimzahl hat, ist Erfüllungsgehilfin des Verwalters hinsichtlich der Pflicht, die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäß zu verwalten.
  • BildOLG-MUENCHEN, 25.04.2013, 34 Wx 146/13
    1. Lautet der zugrundeliegende Vollstreckungstitel auf einen anderen Gläubiger als die Wohnungseigentümergemeinschaft, darf zu deren Gunsten eine Zwangshypothek nicht eingetragen werden.2. Demzufolge erlaubt der auf "Übrige Eigentümer der WEG" lautende Titel nicht die Eintragung einer Zwangshypothek zugunsten der...
  • BildNIEDERSAECHSISCHES-OVG, 01.07.2010, 9 ME 15/10
    Wird in einem Bescheid eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Gebührenpflichtige bestimmt, ist in der Regel davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche und nicht ihre einzelnen Mitglieder als Schuldner der Gebühr in Anspruch genommen werden.

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