Wohnungseigentümer

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Erklärung zum Begriff Wohnungseigentümer


Ein Wohnungseigentümer ist derjenige, der durch eine Grundbucheintragung Eigentümer einer Wohnung ist und so die entsprechenden Rechte wahrnimmt. Etwa 46 Prozent beträgt in der Bundesrepublik die Quote des Wohneigentums. Das will heißen, in ungefähr 16,5 Millionen Wohnungen wohnt auch der Eigentümer selber.   

Wohneinheit

Nach dem Gesetz, beschrieben unter anderem in § 181 Absatz hat eine Wohnung zumindest 23 Quadratmeter aufzuweisen, um als solche zu gelten. Es ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen. Diese müssen so ausgelegt sein, dass es machbar ist, einen selbständigen Haushalt einzurichten und zu führen. Eine Wohnung bedarf eines selbstständigen Zuganges, sie muss von anderen Wohnungen beziehungsweise Räumen in baulicher Weise getrennt sein, muss Küche, Dusche oder Bad und sanitäre Anlagen enthalten. Im Melderechtlichen Sinne dagegen findet sich jeder umschlossene Raum, egal ob er sich in einem Nichtwohngebäude befindet oder nicht, wenn er zum Wohnen benutzt wird, als Wohnung. Das heißt, um dem § 20 des Bundesmeldegesetzes Genüge zu tun, gelten auch überwiegend fest stationierte Wohnwagen und möblierte Zimmer als Wohnungen.  

Rechtliche Definition

Die rechtliche Beschreibung kennt drei, nicht voneinander zu trennende Bestandteile des Wohneigentums. So gehören also das Recht des Sondereigentums an den Wohnungsräumen, der sogenannte Miteigentumsanteil am Verwaltungsvermögen,  auch dem entsprechenden Grundstück und letztlich, obwohl in dem § 1 Absatz 2 des Wohneigentumsgesetzes WEG nicht eigens erwähnt, das Mitgliedsschaftsrecht in der WohnungseigentümergemeinschaftWohnungseigentum kann durch Teilung nach § 8 WEG neu entstehen.

Sondereigentum

Der Begriff des Sondereigentums beschreibt sich im Wohneigentumsgesetz als ein Recht an einer Wohnung, das dem Volleigentum gleichwertig ist. Ein Sondereigentum kann nicht nur in Bezug auf Wohnräume ausgeübt werden, sondern vielmehr auch für Lager- und Geschäftsräume, Arztpraxen oder Werkstätte etc. Aus dem Sondereigentum heraus stammt auch das Teilrecht an anderen Räumen des Gebäudes, die keine Wohnräume sind, das Recht auf den sogenannten „Miteigentumsanteil“ an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Der Gesetzgeber beschreibt im § 5 des WEG, was als Sondereigentum zu gelten hat. So sind dies, im Allgemeinen und juristisch gesehen -  näheres findet sich in der Teilungserklärung beschrieben – die Räume der Wohnung, inklusive nicht tragenden Wänden, den Sanitärinstallationen, den Bodenbelägen, der Einbaumöbel, der Tapeten. Unter Umständen können zum Wohneigentum auch Dachboden oder ein Kellerraum gehören. Eine genaue Unterscheidung zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum ist angebracht. Grund hierfür ist die Tatsache, dass hier hohe Kosten entstehen können, beispielsweise bei der Frage der Abwasserrohre. Beschrieben ist dies in § 16 Absatz 2 des WEG. Die Konstruktion eines Gebäudes, die tragenden Teile des Hauses, sind Gemeinschaftseigentum. Dasselbe gilt nach § 5 Absatz 2 auch für Fenster, Dach, Treppenhaus. Letztlich ist kein Sondereigentum all das, was dem gemeinsamen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienlich ist.

Sondereigentumsfähigkeit

Vom Gesetz als Sondereigentum eingestufte Dinge müssen in der Realität keineswegs zwangsläufig Sondereigentum sein. Sondereigentumsfähige Dinge können durch die Teilungserklärung auch vom Sondereigentum ausdrücklich ausgeschlossen werden. Dinge jedoch, die aufgrund der gesetzlichen Beschreibung unbedingt zum Gemeinschaftseigentum gehören, können nicht dem Sondereigentum zugerechnet werden. Als Beispiel seien die Heizungsrohre einer Wohnung genannt. Die sind nur sondereigentumsfähig, wenn sie lediglich diese Wohnung versorgen. Es können aber beispielsweise Thermostate, Heizkörper etc., je nachdem wie in der Teilungserklärung aufgeführt ist, zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Gemeinschaftseigentum

Der Begriff des Gemeinschaftseigentums findet sich § 1 Absatz 5 des Wohnungseigentumsgesetzes definiert. So sind im WEG Teile und Anlagen, Einrichtungen eines Gebäudes, in erster Linie das Grundstück, als Gemeinschaftseigentum beschrieben. Was die Gebäude anbelangt sind alle die Dinge, die für die Erhaltung des Gebäudes, für seine Sicherheit notwendig sind, Gemeinschaftseigentum. Fundament, Eingangstüren, Fenster, Gas-, Strom-, Wasserleitungen, die Zentralheizung. Der § 5 Absatz 2 des WEG beschreibt solche Anlagen als Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie Sondereigentum wären. Ein  Gemeinschaftseigentum steht unter der Verwaltung aller Wohnungseigentümer, es wird gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten.  

Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft als eine Gesamtheit der Wohnungseigentümer sowie der Teileigentümer findet sich in den § 3 und § 8 des WEG definiert. Nach dem § 10 Absatz 6 des WEG findet sich die Eigentümerschaft in der Rechtssituation der „Teil-Rechtsfähigkeit“ einer Gesamthandgemeinschaft. Eine solche beschreibt sich als eine Gemeinschaft von Personen, von denen jede einen ideellen Anteil am Gesamthandvermögen besitzt. Das Gesamthandvermögen sieht sich vollkommen getrennt und rechtlich selbstständig vom Privatvermögen der jeweiligen Eigentümer. Auch wenn einige Gemeinsamkeiten zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts vorhanden sind, ist die WEG ein Verband eigener Art.

Wohnungseigentümerversammlung

Der § 20 WEG regelt die Verwaltung von Wohneigentum. Die Wohnungseigentümerversammlung nach dem § 23 des WEG ist allererstes Selbstverwaltungsorgan, ist Beschlussorgan und ein Organ der Willensbildung der Eigentümer. Eine solche Versammlung ist nach dem Gesetz § 24 WEG zumindest jährlich von der Verwaltung abzuhalten. In der Versammlung entscheiden sich Wirtschaftsplan und jährliche Abrechnungen, es werden Beschlüsse zur reibungslosen Verwaltung der Wohnanlage gefasst. Eine Einladung zu einer solchen Versammlung hat der Eigentümer nach dem § 24 Absatz 4 des WEG schriftlich wenigsten 14 Tage vor dem Termin überstellt zu bekommen. Beschlüsse können in der Versammlung lediglich dann gefasst werden, wenn mehr als 50 Prozent der Eigentümer anwesend sind.




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Entscheidungen zum Begriff Wohnungseigentümer

  • BildBAYOBLG, 14.12.2000, 2Z BR 114/00
    Zu einer Balkonverglasung müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen.
  • BildOLG-MUENCHEN, 26.10.2005, 34 Wx 120/05
    Verlangt ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Abänderung der Teilungserklärung, ist für diesen auf das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer gestützten Anspruch das Wohnungseigentumsgericht zuständig.
  • BildSAARLAENDISCHES-OLG, 02.10.2006, 5 W 154/06 - 51
    Ein generelles Haustierhaltungsverbot ist einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich.
  • BildSAARLAENDISCHES-OLG, 02.10.2006, 5 W 154/06
    Ein generelles Haustierhaltungsverbot ist einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich.
  • BildOVG-GREIFSWALD, 19.10.2011, 9 K 10/10
    Teilnehmer eines Flurbereinigungsverfahrens ist die Wohnungseigentümergemeinschaft und sind nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Es bleibt offen, ob Wohnungseigentümer Nebenbeteiligte sind.
  • BildBAYOBLG, 28.01.2003, 2Z BR 140/02
    Die übrigen Wohnungseigentümer sind materiell nicht beteiligt, wenn ein Wohnungseigentümer vom Verwalter die Übersendung von Kopien aus den Verwalterunterlagen verlangt.
  • BildOLG-MUENCHEN, 12.09.2005, 34 Wx 4/05
    1. Erfüllungswirkung der Auszahlung eines Guthabens auf ein vom Wohnungseigentümer mitgeteiltes Bankkonto. 2. Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht gegen die übrigen Wohnungseigentümer kein Anspruch auf Zahlung von voraussichtlichen Kosten für eine künftige Ersatzvornahme einer von ihm für notwendig erachteten Reparatur am...
  • BildBAYOBLG, 14.08.2003, 2Z BR 58/03
    1. Die Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gerichtlich geltend machen kann, betrifft die Zulässigkeit des Antrags. 2. Der einzelne Wohnungseigentümer kann einen Anspruch gegen den Verwalter, für jeden...
  • BildOLG-CELLE, 28.11.2001, 4 W 203/01
    Die Ausweitung einer Terrasse durch einen Wohnungseigentümer in das gemeinschaftliche Eigentum kann eine wesentliche Beeinträchtigung des Gebrauchsrechts anderer Wohnungseigentümer darstellen und deren Zustimmung bedürfen. Der in seinem Gebrauchsrecht wesentlich beeinträchtigte Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Rückbau der...
  • BildOLG-DUESSELDORF, 10.03.2006, I-3 Wx 16/06
    Ein Wohnungseigentümer, der der Errichtung einer Balkonanlage grundsätzlich zugestimmt hat, kann diese Zustimmung regelmäßig widerrufen, solange der bauwillige Wohnungseigentümer Dispositionen zur Verwirklichung noch nicht getroffen hat.

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