Wohneigentum

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Erklärung zum Begriff Wohneigentum


1. Allgemeines

Die Zulage nach dem Eigenheimzulagengesetz Eigenheimzulage - Wohneigentumsförderung kann nur derjenige in Anspruch nehmen, der eine eigene Wohnung oder Eigentumswohnung hergestellt (= Bauherr) oder angeschafft (= Käufer) hat. Die Eigenheimzulage ist mit Wirkung zum 01.01.2006 abgeschafft worden. Sie läuft daher nur noch für vor dem 01.01.2006 angeschaffte oder hergestellte begünstigte Anlageprodukte.

Durch das Eigenheimrentengesetz (EigRentG) wurde auch das Wohneigentum begünstigt.

2. Altregelung: Eigenheimzulagengesetz

Für Wohneigentum, das nach dem 31.12.2005 erworben oder mit dessen Herstellung nach dem 31.12.2005 begonnen wurde, besteht kein Anspruch mehr auf die Eigenheimzulage, s.o. Steuerbegünstigungen nach § 10e EStG bzw. nach dem Eigenheimzulagengesetz konnten bei Erwerb eines Gebäudes ab dem Tag in Anspruch genommen werden, an dem Nutzen, Lasten und Gefahren auf den Erwerber übergegangen sind (siehe auch BMF, 10.02.1998 - IV B 3 - EZ 1010 - 11/98, BStBl I 1998, 190). Der Tag der Grundbucheintragung bzw. der Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags waren unerheblich.

Beispiel:

Herr Emsig hat am 01.12.1997 einen Kaufvertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung abgeschlossen. In dem Vertrag ist vereinbart, dass am 15.12.1997 Nutzen und Lasten auf Herrn Emsig übergehen. Die Eigentumsumtragung im Grundbuch erfolgt am 15.03.1998.

Lösung:

Herr Emsig hat ab dem 15.12.1997 Anspruch auf Gewährung der Eigenheimzulage.

Wirtschaftliches Eigentum liegt immer dann vor, wenn der Grundstückseigentümer durch vertragliche Vereinbarung oder aus anderen Gründen für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Gebäude ausgeschlossen ist (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 AO). Das ist nur dann anzunehmen, wenn der Herausgabeanspruch des zivilrechtlichen Eigentümers keine wirtschaftliche Bedeutung mehr hat oder kein Herausgabeanspruch besteht.

Begünstigtes wirtschaftliches Eigentum lag z.B. vor

  • bei Bestellung eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts,

  • bei Überlassung der Wohnung aufgrund eines Mietkaufvertrags
    (vgl. BFH, 12.09.1991 - III R 233/90, BStBl II 1992, 182),

  • bei einem vor Beginn der Errichtung des Gebäudes vereinbarten vererblichen Nutzungsrecht für die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes
    (vgl. BFH, 27.11.1996 - X R 92/92, BStBl II 1998, 97).

3. Neuregelung: Eigenheimrentengesetz

3.1 Begünstigtes Wohneigentum

Eine nach dem Eigenheimrentengesetz begünstigte Wohnung ist

  • eine Wohnung in einem eigenen Haus oder

  • eine eigene Eigentumswohnung oder

  • eine Genossenschaftswohnung einer eingetragenen Genossenschaft.

Die Wohnung muss den Lebensmittelpunkt des Zulageberechtigten bilden, im Inland belegen sein und vom Zulageberechtigten zu eigenen Wohnzwecken als Hauptwohnsitz genutzt werden. Gleichgestellt ist ein eigentumsähnliches oder lebenslanges Dauerwohnrecht nach § 33 Wohnungseigentumsgesetz, soweit Vereinbarungen nach § 39 Wohnungseigentumsgesetz getroffen werden (§ 92a Abs. 1 Satz 2 EStG i. d. F. des EigRentG).

3.2 Wohnungswirtschaftliche Verwendung

Rückwirkend zum 01.01.2008 hat der Zulageberechtigte die Möglichkeit, das in einem Altersvorsorgevertrag gebildete und steuerlich geförderte Kapital () entweder nur zu einem Teil bis zu 75 % oder in voller Höhe wie folgt zu verwenden (§ 92a Abs. 1 Satz 1 EStG i. d. F. des EigRentG):

  1. unmittelbar für die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung bis zum Beginn der Auszahlungsphase oder

  2. zur Entschuldung einer Wohnung zu Beginn der Auszahlungsphase oder

  3. für den Erwerb von Geschäftsanteilen an einer eingetragenen Genossenschaft für die Selbstnutzung einer Genossenschaftswohnung.

3.2.1 Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung

Die Verwendung für die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung muss "unmittelbar" erfolgen (Nr. 1). Das bedeutet: die Entnahme des steuerlich geförderten Kapitals und die Anschaffung bzw. Herstellung der Wohnung müssen in einem direkten zeitlichen Zusammenhang geschehen.

Angeschafft ist eine Wohnung, sobald der Erwerber das wirtschaftliche Eigentum an ihr erlangt hat. Das ist der Fall, sobald Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind.

Hergestellt ist eine Wohnung, wenn sie bezugsfertig ist. Ausbau oder Erweiterung einer selbstgenutzten Wohnung ist keine Herstellung im Sinne von § 92 a Abs. 1 Satz 1 EStG.

3.2.2 Entschuldung einer Wohnung

Eine Entschuldung ist nur zu Beginn der Auszahlungsphase begünstigt. Wann die Auszahlung beginnt, ist aus dem Altersvorsorgevertrag zu entnehmen.

3.2.3 Erwerb von Genossenschaftsanteilen

Das Kapital muss zum Erwerb eines Genossenschaftsanteils einer in das Genossenschaftsregister eingetragenen Wohnungsgenossenschaft verwendet werden. Vor dem Bezug einer Genossenschaftswohnung ist es notwendig, Mitglied der Genossenschaft und damit Genosse zu werden. Voraussetzung ist, dass ein Aufnahmeantrag gestellt wird und mindestens ein Geschäftsanteil, sogenannter Pflichtanteil, erworben wird.




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