Vorkaufsrecht - Mieter oder Gemeinde bei Grundstück, Haus & Immobilien

Lexikon | 6 Kommentare

Erklärung zum Begriff Vorkaufsrecht

Das „Vorkaufsrecht“ kann als die Berechtigung definiert werden, in einen Kaufvertrag bezüglich einer Sache einzusteigen, der zwischen einem Vorkaufsverpflichtetem und einem Dritten geschlossen wurde.

Für die praktische Ausübung des Vorkaufsrechtes ist es notwendig, dass gemäß § 463 BGB der Vorkaufsfall eingetreten ist: „Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.“

Auf Deutsch: A (Eigentümer einer Sache und zugleich Vorkaufsverpflichteter) handelt mit B (Drittkäufer) einen Kaufvertrag bezüglich der Sache aus, muss diesen aber erst einmal C (Vorkaufsberechtigter) vorlegen. Ist C an besagter Sache zu ebendiesen Konditionen interessiert, darf er sie zu den grundsätzlich gleichen Bedingungen käuflich erwerben – B hat das Nachsehen.

Damit ist auch zugleich erklärt, wer an einem Vorkaufsrecht beteiligt ist:

  • Vorkaufsverpflichteter
  • Vorkaufsberechtigter
  • Drittkäufer

Zu beachten ist, dass der Vorkaufsfall erst dann eintritt, wenn der Vertrag zwischen A und B gemäß § 463 BGB rechtswirksam zustande gekommen ist und alle für diesen Vertrag benötigten Genehmigungen vorliegen. Macht einer der beiden Parteien bis zu diesem Zeitpunkt von ihrem Recht Gebrauch, den Kaufvertrag aufzuheben, erlischt dadurch auch das Vorkaufsrecht für C. In dem Moment allerdings, wo ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen worden ist und dann A oder B von dem Vertrag zurücktreten, bleibt das Vorkaufsrecht dennoch bestehen [BGH, 01.10.2010, V ZR 173/09].

Arten des Vorkaufsrechts 

Es existieren drei verschiedene Möglichkeiten des Vorkaufsrechtes:

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht  gemäß §§ 463 – 473 BGB), welches am häufigsten Anwendung findet. Dieses Recht gewährleistet einem Berechtigten, den Kaufvertrag bezüglich einer Sache zu übernehmen, welcher zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und einem Dritten abgeschlossen wurde.

Das dingliche Vorkaufsrecht, welches gemäß §§ 1094 – 1104 BGB ausschließlich an einem Grundstück zulässig ist und im Grundbuch eingetragen werden muss.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht hingegen tritt in den Fällen in Kraft, in denen die Kommune unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken hat. Geregelt wird diese Art des Vorkaufsrechtes im Bundes- und Landesrecht, insbesondere in den §§ 24-28 BauGB.

Verträge im Vorkaufsrecht 

Bei der Anwendung des Vorkaufsrechtes existieren generell zwei Verträge:

  • Vertrag zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem
  • Vertrag zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Vorkaufsberechtigtem

Beide Verträge müssen rechtswirksam sein und bedürfen der notariellen Beurkundung.

Vorkaufsrecht von Mietern 

Gemäß § 577 BGB haben Mieter einer Wohnung das Vorkaufsrecht an dieser für den Fall, dass diese in Wohneigentum umgewandelt wird:

„(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Demnach ist der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, seinen Mietern mitzuteilen, dass die Wohnung zum Verkauf steht und wie die diesbezüglichen Konditionen sind. In diesen Vertrag kann der Mieter zu denselben Bedingungen dann eintreten, falls er die betreffende Wohnung käuflich erwerben möchte. Entscheidet sich der Vorkaufsberechtigte für den Kauf der Wohnung und somit für die Ausübung seines Vorkaufsrechts, so muss er eine diesbezügliche Erklärung an den Vermieter abgeben. Diese kann formfrei erfolgen, ist aber unwiderruflich.

Zu beachten ist hierbei, dass da Vorkaufsrecht ausschließlich beim Erstverkauf der Wohnung Gültigkeit besitzt; bei einem späteren Weiterverkauf greift das Gesetz nicht mehr und der Mieter hat somit kein Vorkaufsrecht mehr [BGH, 22.06.2007, V ZR 269/06].

Ebenfalls kein Anspruch auf sein Vorkaufsrecht hat ein Mieter, wenn der Wohnungseigentümer die Wohnung an Familienangehörige (oder Angehörige seines Haushalts) übergeben möchte, da gemäß § 577 BGB Abs. 1 nahestehende Personen gegenüber einem Mieter bevorzugt behandelt werden dürfen.

Vorkaufsrecht von Kommunen 

Die Paragraphen 24 – 28 des Baugesetzbuches (BauGB) regeln das Vorkaufsrecht einer Gemeinde an einem Grundstück. Die Kommune erhält dadurch die Möglichkeit, in einen notariell zwischen Grundstücksbesitzer und Käufer geschlossenen Grundstückskaufvertrag einzusteigen. Das Vorkaufsrecht der Kommunen ist allerdings an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und muss zudem das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigen.

Gemäß § 24 BauGB besitzen die Gemeinden ein Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke, wenn

  • durch den Bebauungsplan für diese eine öffentliche Nutzung oder umweltschützende Ausgleichmaßnahme festgelegt ist
  • diese in einem Umlegungsgebiet gelegen sind
  • sie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtischem Entwicklungsbereich gelegen sind
  • ssie im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung gelegen sind
  • diese im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, gelegen sind
  • diese in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, gelegen sind
  • diese in Gebieten liegen, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Auch das Vorkaufsrecht von Gemeinden kann unter bestimmten Voraussetzungen nicht angewendet werden, beispielsweise wenn der Grundstückseigentümer sein Grundstück an Verwandte verkaufen möchte.

Die Ausübung des Vorkaufsrecht durch den Vorkaufsberechtigten hingegen bedarf bis zur Wirksamkeit keiner notariellen Beurkundung [BGH, 07.06.2000, VIII ZR 268/99].

Wenn die Gemeinden ihr Vorkaufsrecht an einem unbebauten Grundstück nicht in Anspruch nehmen möchten, so müssen sie dies durch eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung mitteilen, die innerhalb von zwei Monaten dem Vorkaufsverpflichteten zugestellt werden muss.

Vorkaufsrecht bei Pferden 

Doch nicht nur im Bereich des Immobilienrechts besteht ein Vorkaufsrecht, sondern auch in anderen Bereichen, beispielsweise bei Pferden. Es kommt – insbesondere bei Zuchttieren – gelegentlich vor, dass jemand ein Vorkaufsrecht an dem Pferd besitzt, beispielsweise ein ehemaliger Besitzer, der Züchter etc. Auch in diesen Fällen gelten die Regeln des schuldrechtlichen Vorkaufrechts: bevor der Besitzer des Pferdes (= Vorkaufsverpflichteter) dieses an einen Dritten veräußert, muss er den mit diesem Dritten geschlossenen Vertrag dem Vorkaufsberechtigten vorlegen. Dieser darf dann entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte oder nicht. 

Fristen im Vorkaufsrecht 

Auch das Vorkaufsrecht unterliegt gesetzlichen Fristen, die gewahrt werden müssen. So ist der Vorkaufsverpflichtete gemäß § 469 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet, „dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen“. Dies bedeutet, dass der momentane Eigentümer einer Sache dem Vorkaufsberechtigten nicht nur umgehend die Verkaufsabsichten, sondern auch die Details des Vertrages mitzuteilen hat.

Doch auch der Vorkaufsberechtigte hat schnell zu reagieren und sich zu entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen möchte oder nicht: gemäß § 469 Abs. 2 BGB „kann das Vorkaufsrecht bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.“ Zögert der Vorkaufsberechtigte seine Entscheidung zu lange hinaus, so verwirkt er demnach seinen Anspruch auf sein Vorkaufsrecht.

Übergehen des Vorkaufsrechtes 

In der Theorie ist es so, dass bestimmte Personen an bestimmten Sachen ein Vorkaufsrecht oder Vorkaufsrechte besitzen. Doch was ist, wenn in der Praxis dieses Recht einfach ignoriert wird? A (Vorkaufsverpflichteter) verkauft eine Sache an B, ohne C (Vorkaufsberechtigter) über diesen Verkauf zu informieren und B über das Bestehen eines Vorkaufsrechts aufzuklären.

Zunächst einmal hat der Dritte in dem Fall, dass der Verkauf bereits vonstattengegangen ist, nichts zu befürchten: die Sache ist in seinen Besitz übergangen (Ausnahmen bestehen allerdings in jenen Fällen, in denen der Drittkäufer bei Vertragsabschluss gewusst hat, dass ein Vorkaufsrecht existiert hat). Anders hingegen ist die rechtliche Lage in der Beziehung zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten: wurde der Berechtigte übergangen und hatte dadurch keine Chance, von seinem Vorkaufsrecht Gebrach zu machen, so hat er gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten Schadensersatzanspruch gemäß § 570b BGB [BGH, 15.06.2005, VIII ZR 1/04].

Bei Fragen zu dem Rechtsthema ist ein Rechtsanwalt der richtige Ansprechpartner. Häufig kann auch das Thema Schadenersatz im Zusammenhang auftreten. Dementsprechend sollte Kontakt mit einem Fachmann aufgenommen werden.



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Häufige Rechtsfragen zum Thema

  • Vorkaufsrecht - Wie läuft das ab ??? Wraith4711 schrieb am 24.11.2017, 13:47 Uhr:
    Hallo,ich habe da mal eine Frage, wie das mit dem Vorkaufsrecht zu handhaben ist bzw.wie der Ablauf ist. Folgendes Beipiel dazu.Es gibt da eine Erbengemeinschaft bestehend aus Erbe A und Erbe B. Erbe B schickt an Erbe A einen Brief (vom 01.01.2017 fiktives Datum) dort bietet er Erbe A an, die Anteile (von B) abzukaufen. Sollte da A... » weiter lesen
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    mal eine interessante Idee, die man diskutieren könnte ...Eigentümer E könnte sein geerbetes Grundstück mit Haus verkaufen wollen, findet aber im Grundbuch den Hinweis auf ein Vorkaufsrecht. Im Grundbuch steht "Der jeweilige Eigentümer des Nachbargrundstücks hat beim erstmaligen Verkauf ein Vorkaufsrecht". Nun stellt er fest daß dieses... » weiter lesen
  • Vorkaufsrecht nicht richtig ausgeführt Sigg schrieb am 10.12.2013, 12:03 Uhr:
    Hallo, folgender Fall: Grundstück wird verkauft, durch das Grundstück verläuft gem BPlan eine Straße. Im KV wird aufgenommen, dass Käufer (K) und Verkäufer (V) vom Vertrag zurücktreten können, falls Vorkaufsrecht der Stadt auf Straße ausgeübt wird. Was mit der Auflassungsvormerkung geschieht wird nicht vereinbart. Stadt übt... » weiter lesen
  • Haus von Vermieterin abkaufen - Vorkaufsrecht? Vorgehensweise? Wender schrieb am 04.08.2013, 22:23 Uhr:
    Liebe Community, zunächst der (fiktive!) Sachstand: - eine fiktive Familie (Ehepartner mit Kind), bewohnt eine Etage eines EFH zur Miete - die andere Etage bewohnt die Vermieterin (Witwe) - Das Haus gehört ihr bzw. Ihrem Verstorbenen Mann zur Hälfte; die andere Hälfte gehört 2 Neffen, die aber weit weg wohnen und auch nichts von der... » weiter lesen
  • Sperrfrist und Vorkaufsrecht im Falle eines aus Eigentumswohnungen bestehenden Hauses MPL schrieb am 19.09.2012, 09:52 Uhr:
    Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Aktive im Forum, hierbei handelt es sich um meinen ersten Beitrag bzw. die erste von mir gestellte Frage. Ich bin glücklich, dass es ein Forum dieser Art gibt und bin dankbar für jeden Beitrag zur Lösung der von mir vorgebrachten Frage. Mal angenommen, ein Verkäufer V besitzt ein Haus, dass aus... » weiter lesen
  • Privatrechtlicher Vorvertrag statt Vorkaufsrecht Dododo schrieb am 07.09.2012, 13:05 Uhr:
    Ist eine notarielle Beurkundung eines Vorkaufsrechts aus z.B. steuerlichen Gründen (10 Jahres Spekulationsfrist) nicht möglich, existiert eine Möglichkeit trotz § den Verkauf für die Zukunft zu sichern? Problem: Eine kreative Lösung, die nicht steuerlich relevant wäre, müßte hergezaubert werden. Interessenlage Verkäufer: Nichts... » weiter lesen
  • Vorkaufsrecht Sibbe schrieb am 12.01.2012, 17:21 Uhr:
    Hallo Jura-Community, folgender Fall: Interessent I möchte ein KfZ kaufen. Er begibt sich zum Händler H, macht eine Probefahrt, lässt sich sämtliche Daten des KfZs geben und verhandelt auch schon über den Preis. H lässt vom Preis nach, macht schonmal einen Finanzierungscheck mit der Bank und will sich am nächsten Tag melden, um... » weiter lesen
  • Vorkaufsrecht durch Verkauf und Wiederverkauf aushebeln ariplus schrieb am 19.04.2011, 08:17 Uhr:
    Hallo, Wie sieht folgender fiktiver Fall zum Vorkaufsrecht an einer umgewandelten Eigentumswohnung aus? Wäre es rechtsmäßig, wenn ein Vermieter die neu entstandene Wohnung an seinen Sohn verkauft nur mit der Absicht, dass der Sohn diese Wohnung seinerseits dann wieder an einen Dritten verkauft? Damit würde das Vorkaufsrecht des... » weiter lesen


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    » OLG-SCHLESWIG, 12.09.2006, 3 WLw 39/06

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53 - Se/,chs =

Bisherige Kommentare zum Begriff (6)

Barth  (07.07.2016 18:18 Uhr):
Hallo , Ich möchte einen Teil eines Grundstücks kaufen das noch durch das Bauamt noch ausgemessen werden muss. Bedeutet das Grundstück hat eine Fläche von ca. 1600 qm mit einem Haus. Das Vorkaufsrecht besteht auf das komplette Grundstück und ich möchte davon 800 qm erwerben. Meine Frage ist wenn der Erbe mit dem Vorkaufsrecht jetzt den Vorvertrag zur Einsicht bekommt , hat er dann die Möglichkeit auch nur die 800 qm zu kaufen oder muss er wenn er das Vorkaufsrecht in Anspruch nimmt das gesamte Grundstück mit Haus kaufen?
Katharina Kimmich  (10.06.2016 07:29 Uhr):
Hallo ich hab ein Pferd auf Raten gekauft. Die Besitzerin erzählte mir das sie mit der Vorbesitzerin ein Vorkaufsrecht vereinbart hatte. Im Januar hatten die zwei Kontakt und die Vorbesitzerin wollte das Pferd nicht mehr. Wir haben schwarz auf weiß das die Vorbesitzerin sagte, Sie solle einen schönen Platz für ihn suchen. Jetzt hab ich das Pferd vor 2 Wochen gekauft, wie gesagt auf Raten. Jetzt will die Vorbesitzerin das Pferd doch wieder haben. Mein Problem ist jetzt kann sie mir das Pferd wieder wegnehmen oder was kann ich jetzt tun.
Yvonne Lebert  (16.12.2015 09:22 Uhr):
Guten Tag, kann die 2-Monats-Frist während die Frist bereits läuft noch irgendwie vom Vorkaufsberechtigten verlängert werden oder Widerspruch gegen die laufende Frist erhoben werden, sodass der geschlossene Kaufvertrag dadurch noch länger liegen bleibt und Zahlung und Übergabe sich hinziehen???
Wadenbeiser  (28.09.2015 20:43 Uhr):
Sehr geehrte Anwälte, habe eine Frage zum Vorkaufsrecht.Mein Vater hat ein Grundstück vor 10 Jahren erworben. Dieses Grundstück ist/war mit einem Vorkaufsrecht belastet. Der Inhaber des Vorkaufsrecht hat auf den Kauf verzichtet. Jetzt möchte mein Vater mir das Grundstück schenken. Frage: Ist das Vorkaufsrecht erloschen? Er hatte es ja nicht war genommen. Danke im Voraus.
Daniela Schrovenwever  (05.07.2015 10:27 Uhr):
Hallo zusammen, ich bin was Verträge angeht eine Null ;) nun folgendes, ich möchte mein Fohlen von Diesem Jahr gerne meiner Freundin Angelika schenken. Das Fohlen hat einen Wert von 2000 Euro, sie ist immer für uns da, und hilft immer, später soll es für die Reittherapie mit behinderten Kindern eingesetzt werden. Wie kann ich es vertraglich absichern, das sie das Fohlen (was mir viel bedeutet) an mich zurück verkaufen muss, wenn sie es wider Erwarten nicht "ziehen" kann? In ein paar Jahren wird der Wert ja höher sein. Andererseits möchte ich auch nicht das Fohlen verschenken und in ein paar Wochen steht es zum Verkauf? WAS TUN? Wo kriege ich einen passenden Vertrag her?
Leo Moll  (23.01.2015 15:50 Uhr):
Welcher Preisabschlag ist bei einer Immobilie wegen Vorkaufsrechts für den Verkäufer anzusetzen?








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