Übereignung

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Erklärung zum Begriff Übereignung

Die Übereignung ist definiert als die Übertragung von Eigentum zwischen Veräußerer und Erwerber, dem alten und dem neuen Besitzer. Für eine Übertragung ist ein Vertrag notwendig, der sich bei Grundstücken 'Auflassung' nennt. Bei Grundstücken wird die Übereignung auch noch im Grundbuch umgeschrieben werden. Das heißt, es erfolgt bei Grundstücken eine Auflassung und Neueintragung gemäß den §§ 873 ff. BGB sowie gemäß der §§  13, 19, 20, 39 GBO. Notwendig sind eine vorherige Einigung sowie die Voreintragung des Betroffenen.

Weiter der Eintragungsantrag und die Eintragungsbewilligung. Bei beweglichen Sachen ist die Übergabe nach dem § 929 S. 1 BGB notwendig. Eine Übereignung ist kein Verpflichtungsgeschäft, wie zum Beispiel ein Kaufvertrag es wäre, sondern vielmehr ein sachenrechtliches Verfügungsgeschäft, ein Rechtsgeschäft. Sie versteht sich also als ein selbständiges und unabhängiges Rechtsgeschäft. Es kann von einer Bedingung abhängig gemacht werden, wie zum Beispiel dem Eigentumsvorbehalt. Der Käufer wird die Sache erst als Eigentum betrachten können, wenn er die letzte Rate bezahlt hat. Bis zu diesem Zeitpunkt ist er lediglich im Besitz eines Anwartschaftsrechts. Die Übereignung verschafft derivativ Eigentum.

Die Übereignung, in der Schweiz und Österreich nennt man sie auch Veräußerung, ist in Deutschland im Sachenrecht geregelt. Die Übertragung versteht sich im rechtlichen Sinne als eine Verfügung. Wenn der bisherige Eigentümer der Sache weiterhin in Besitz der Sache bleiben möchte, ist ein sogenanntes Besitzkonstitut nach dem § 930 BGB möglich.

 

Übereignung beweglicher Sachen

Immer sind bei der Übereignung beweglicher Sachen zwingend notwendig Einigung und Übergabe.

 

Einigung

Einigung besteht dann, wenn die beiden Willenserklärungen von Erwerber und Besitzer, die ja auf die Übereignung der beweglichen Sache zielen, vom Inhalt her übereinstimmen. Diese Willensäußerung zur Einigung kann von beiden Seiten bis zur Übergabe jederzeit rückgängig beziehungsweise abgeändert, ergänzt werden. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus den § 873 Absatz2 BGB und § 956 Absatz 1 S. 2 BGB. Die Übereignung kann auch unter Vorbehalt erfolgen, will meinen zum Beispiel beim Ratenkauf. Die Sache ist hier erst Eigentum und Besitz des Käufers, wenn er die letzte Rate aus dem Leistungsvertrag gezahlt hat.

 

Übergabe

Die Übergabe definiert sich als der Verlust des Einen, des Veräußerers, zwangsläufig in Verbindung mit dem Gewinn eines Anderen, dem Erwerber. Dabei wird die Verschaffung des Besitzes beim Erwerber also auf Veranlassung des Veräußerers passieren. Dabei wird beim Erwerber vom Veräußerer regelmäßig der unmittelbare Eigenbesitz eingeräumt. Wenn der Erwerber jedoch schon im Besitz der Sache ist, genügt die Übereignung von kurzer Hand gemäß dem § 929 Satz 2 BGB. Für den Fall, dass der Veräußerer den Besitz für sich behalten möchte, das kann eine Sicherungsübereignung sein, ein Sale-Lease-back-Verfahren, wird der Erwerber zum Beispiel durch einen Leihvertrag oder einen Leasingvertrag, ein Besitzkonstitut also, ein vertragliches Besitzmittlungsverhältnis, dem Erwerber ein mittelbares Besitzrecht verschaffen. Der Veräußerer bleibt dabei weiter Besitzer gemäß des § 868 BGB. Wenn die Sache im Besitz eines anderen, eines Dritten ist, wird die Übergabe durch den Herausgabeanspruch gemäß § 931 BGB ersetzt. 

 

Die Übereignung unbeweglicher Sachen

Die Übereignung von Grundstücken und Eigentumswohnungen, unbeweglichen Sachen, ist geregelt in dem § 873 und §§ 925 ff. BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches. Es wird unterschieden zwischen dem Erwerb von einem Berechtigten beziehungsweise einem Nichtberechtigten. Der Nichtberechtigte ist jemand, der keine Verfügungsbefugnis hat. Genauso kann aber jemand als Nichtberechtigter gelten, wenn er zwar Alleineigentümer aber in ein Insolvenzverfahren nach den §§ 80; 81 InsO verwickelt ist. Der Erwerb einer unbeweglichen Sache von einem Berechtigten macht eine Auflassung notwendig. So wird eine bedingungsfeindliche, der Form bedürftige Einigung genannt.

Zusätzlich wird die Übereignung im Grundbuch ein- und umgetragen. Dieser Vorgang entspricht dem Realakt der Übergabe bei beweglichen Sachen. Ein Erwerb von Nichtberechtigten ist möglich aufgrund der Eintragungen im Grundbuch, die streng überwacht werden, jedoch recht unwahrscheinlich. Aber: der Gute Glaube an die Eintragung im Grundbuch ist vom Gesetzgeber nach dem § 892 BGB geschützt. Ist den Vertragsparteien daran gelegen, noch bevor eine Auflassung ins Grundbuch eingetragen wird in den Besitz der Sache zu gelangen, einen verbindlichen Vertrag in der Hand haben möchten, müssen die entsprechenden Erklärungen der Beteiligten gemäß dem § 873 Absatz 2 BGB erfüllt werden, will meinen, die Dokumente müssen beim Grundbuchamt eingereicht, oder aber notariell beurkundet werden.

 

Die Sicherungsübereignung

Eine Sicherungsübereignung definiert sich als Kreditsicherung durch die Übereignung von Sachgesamtheiten, beweglichen und unbeweglichen Sachen. Hierbei wird das Eigentum an der Sache auf das Kreditinstitut übertragen. Der Schuldner wird jedoch im Besitz der Sache bleiben, so dass er sie weiter nutzen kann. Die Sicherungsübereignung ist Teil des Sachenrechts. Im § 930 BGB ist das sogenannte Übergabesurrogat als eine Form des Eigentumserwerbs beschrieben. Hierbei wird auf die Übergabe an sich verzichtet, stattdessen ein gesetzlich vorgesehener Übergabesatz eingesetzt. Das Übergabesurrogat. Dies versteht sich also als ein Besitzkonstitut nach dem § 930 BGB oder auch als eine Abtretung des Herausgabeanspruchs gemäß dem § 931 BGB. Zumeist wird es diese Rechtskonstellation bei der Sicherungsübereignung von Kraftfahrzeugen sowie bei der Kreditsicherung im Allgemeinen geben.

 

Hypothek

Die Hypothek ist neben Grundschuld, Sicherungsgrundschuld und Rentenschuld eines der Grundpfandrechte, die im Bürgerlichen Gesetzbuch beschrieben sind. Im Bankwesen wird regelmäßig die Sicherungsgrundschuld zum Zuge kommen. Eine Hypothek kann an Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten wie beispielsweise Teileigentum, Wohneigentum, Bergwerkeigentum, dem Erbbaurecht und schließlich über den § 24 SchiffsRegG mit der sogenannten 'Schiffshypothek' auch an Schiffseigentum bestellt werden. Die Hypothek ist vom Gesetz speziell als Kreditsicherheit gedacht, sie versteht sich also als 'geborene' Kreditsicherheit. Dies verhält sich so, weil im Bürgerlichen Gesetzbuch § 1113 Absatz 1 BGB festgeschrieben ist, dass, um eine Hypothek zu erwirken, im Gegenzug ein Kredit zwingend notwendig ist.

Die materiell-rechtliche Entstehung einer Hypothek ergibt sich aus Eintragung und Einigung gemäß des § 873 Absatz 1 BGB. Die Eintragung im Grundbuch erfordert nach dem § 13 Absatz 1 GBO der Grundbuchordnung einen Eintragungsantrag, in den der Eigentümer des Grundstücks nach dem § 19 GBO einwilligen muss. So erhält die Hypothek den Rang, der ihr in der gesetzlich geregelten Rangfolge zukommt. Rangordnung, das will meinen, die gesetzlich festgelegte Reihenfolge mehrerer im selben Grundbuch eingetragener Rechte, wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommen sollte. Es gilt der Haftungsverband. Das heißt, nicht nur das Grundstück ist in der Haftung, sondern vielmehr auch die wesentlichen Bestandteile nach § 1120 BGB, das Zubehör gemäß § 1120 BGB sowie ebenfalls Miet- und Pachtforderungen nach den §§ 1127 ff. BGB. Ferner die Versicherungen. Die Gebäudeversicherung nach dem § 1128 BGB und die Schadensversicherungen gemäß § 1129.




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