Überbau

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Erklärung zum Begriff Überbau

Ein Überbau, auch Überbauung genannt, gibt vielfach Anlass zu juristischen Auseinandersetzungen. Ein Überbau gemäß § 912 Abs. 1 BGB liegt dann vor, wenn ein Gebäude über die Grenzen eines Nachbargrundstücks hinausragt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Überbauung oberirdisch, unterirdisch oder ebenerdig vorhanden ist. Wenn ein solcher Überbau ohne Vorsatz vom Nachbarn errichtet wurde oder ihm lediglich grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden kann, muss der Grundstücksnachbar, bei dem dieser Überbau vorhanden ist, unverzüglich nach Kenntnis der Grenzüberschreitung demselben widersprechen.

I. Duldung der Bebauung

Versäumt er, der Grenzüberschreitung zu widersprechen,  muss er die Überbauung dulden. Nach § 912 Abs. 2 BGB kann er jedoch für die Beeinträchtigung seines Grundstückes eine Geldrente verlangen. Diese wird auch als Überbaurente bezeichnet. Diese Geldrente zählt als Rentenrecht nach § 914 BGB, wird jedoch üblicherweise nicht als Grundrecht im Grundbuch eingetragen. Allerdings besteht bei dieser Überbaurente die eigentumsrechtliche Besonderheit, dass diese Rente allen anderen Grundbuchrechten vorgeht, auch älteren.

II. Abkauf des überbauten Grundstückteils

§ 915 BGB sieht außerdem vor, dass der Betroffene von dem Nachbarn, der überbaut hat, fordern kann, dass dieser ihm den überbauten Teil des Grundstücks abkauft. Hierbei ist der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Durchführung der Überbaumaßnahme maßgebend. Noch eine eigentumsrechtliche Besonderheit zeigt, welche Probleme es mit einem Überbau geben kann. Denn der Überbau gehört nicht zum Bestand des überbauten Grundstückes, sondern bleibt im Eigentum desjenigen, der diesen Überbau durchgeführt hat. Noch komplizierter wird die Angelegenheit, wenn entsprechend § 916 BGB von dem Überbau eine Grunddienstbarkeit oder ein Erbbaurecht betroffen sind.

III. Beispielurteil zum Thema Überbau

Ein Kläger, dessen Nachbarn eine Garage auf einen Teil des ihm gehörigen Grundstücks gebaut hatte, wurde verurteilt, den Überbau zu dulden. In diesem Fall war die Überbauung sogar als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen worden. Er war jedoch mitnichten gezwungen, dem Nachbarn die Einfahrt zu dessen Garage über das eigene Grundstück zu gestatten. Begründet wird dies damit, dass die eingetragene Grunddienstbarkeit lediglich den Überbau der Garage gestattete, nicht jedoch ein Wegerecht dorthin präjudiziert. Auch ein Notwegerecht nach § 917 BGB, dass der Kläger anführte, wurde vom Gericht als nicht  gegeben angesehen [OLG Hamm, 22.11.2012, I-5 U 98/12]




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  • BildOVG-SACHSEN-ANHALT, 03.05.2005, 2 L 483/03
    1. § 6 Abs. 1 S. 2 und Abs. 11 Nr. 1 BauO LSA sind nicht anwendbar, wenn das Gebäude in das Nachbargrundstück hinein gebaut worden ist (Überbau). 2. Ein "Überbau" war auch nach dem Baurecht der Deutschen Demokratischen Republik nicht zulässig.
  • BildOLG-CELLE, 10.11.2003, 4 W 184/03
    Kommt eine mit einem Überbau geringen Ausmaßes verbundene bauliche Maßnahme an der Grenzwand auf dem Nachbargrundstück in ihren Auswirkungen einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 I 1 WEG gleich, ist die Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, mit dem dem Nachbarn die...
  • BildVGH-BADEN-WUERTTEMBERG, 17.02.1992, 5 S 144/92
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  • BildBGH, 19.09.2008, V ZR 152/07
    § 912 BGB kann entsprechende Anwendung finden, wenn bei der Veränderung eines Gebäudes erstmals über die Grenze gebaut wird. Ein Überbau muss nicht geduldet werden, wenn er den Regeln der Baukunst nicht entspricht und deshalb über die Grenzverletzung hinausreichende Beeinträchtigungen des Nachbarn besorgen lässt.
  • BildBVERWG, 25.04.2001, BVerwG 8 C 18.00
    Leitsätze: Aufgrund des Vermögensgesetzes kann keine gesonderte Regelung über das Eigentum an einem Überbau getroffen werden. Durch einen unter Verstoß gegen den Gesetzesvorbehalt erlassenen belastenden Verwaltungsakt ist der Betroffene im Sinne des § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO in seinen Rechten verletzt. Urteil des 8. Senats vom 25....
  • BildKAMMERGERICHT-BERLIN, 06.10.1999, 24 U 359/99
    1. Hat der Eigentümer eines Grundstücks Klage auf Beseitigung der Beeinträchtigung seines Eigentums gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks, von dem die Störung ausgeht, erhoben, wird die Passivlegitimation des Anspruchsgegners nicht dadurch berührt, dass dieser sein Eigentum am Grundstück während des Rechtsstreits durch...
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