Pachtvertrag

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Erklärung zum Begriff Pachtvertrag

Kurzdefinition: Gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Verpächter verpflichtet, dem Pächter die Nutzung des verpachteten Gegenstandes zu gewähren und der Pächter sich verpflichtet, die vereinbarte Pacht zu zahlen.

Ein Pachtvertrag ist ähnlich wie ein Mietverhältnis zu betrachten. Nach dem BGB ist eine Pacht eine vertragliche Überlassung nicht nur eines Grundstücks, sondern darüber hinaus schließt es das Recht ein, auch die Früchte des gepachteten Grundstücks etc. zu nutzen. Die genauen Bestimmungen zum Pachtvertrag sind in §§ 585 BGB ff. geregelt. Das dafür zu entrichtende Entgelt wird als Pachtzins bezeichnet. Der Pachtzins unterscheidet sich von einer regulären Mietzahlung, da hier die Nutzung hervorgebrachter Produkte eingeschlossen ist. Eine Miete dagegen bedeutet eine ledigliche Gebrauchsüberlassung von Sachen.

I. Eine Pacht berührt auch das Handelsrecht und das Steuerrecht

Im Handelsrecht tritt ein Pachtvertrag auf, wenn ein Unternehmen aufgrund eines Pachtvertrages übernommen und hinsichtlich einer Fortführung der Firma wie eine Veräußerung behandelt wird. Das Steuerrecht sieht in einem Pachtvertrag die Einnahmen aus der Pacht als steuerpflichtige Einkünfte an aus Vermietung und Verpachtung und regelt dies in § 21 EStG. Dies betrifft unbewegliche Vermögen, Betriebe oder zum Beispiel Urheberrechte.

Mit einem Pachtvertrag überlässt man dem Pächter die Nutzung einer gepachteten Sache und räumt ihm zusätzlich die Möglichkeit ein, den Ertrag aus der gepachteten Sache zu ernten und zu verwenden. Der Pächter hat aber Sorge zu tragen, dass die Inventarstücke auf der gepachteten Sache gepflegt werden. Außerdem hat er kein Recht der Untervermietung der Pachtsache. Das steht dem Mietrecht entgegen. Verpachtet werden hauptsächlich Nutzflächen in der Landwirtschaft wie zum Beispiel Obstgärten oder Felder. Manchmal werden auch Gaststätten samt Inventar verpachtet. Die zu zahlende Pacht errechnet sich meistens aus dem erwarteten Umsatz aus der Pachtsache.

II. Sonderregelungen bei der Kleingartenpacht und Jagdpacht

Bei einer Kleingartenpacht hat der Gesetzgeber mittlerweile ein spezielles Gesetz erlassen, da sich diese Pachtart immer größerer Beliebtheit erfreut. In §§ 58 ff BGB wird geregelt, dass neben der Feststellung des Pachtzinses auch eine Kündigung wie aus dem Mietrecht bekannt, nur unter Vorhandensein besonderer Gründe auch erlaubt ist. Zum Beispiel heißt das auch, wer einen Bauernhof gepachtet hat, hat neben dem Wohnrecht auch das Nutzungsrecht für die vom Pächter bestellten Felder und damit auch das Recht, die Ernte weiterzuverkaufen. Es geht hier nicht nur um eine reine Gebrauchsüberlassung, sondern auch um die Nutzung.
Neben der Kleingartenpacht gibt es auch für eine Jagdpacht besondere Vorschriften, die in  §§ 11-14 BJagdG mit den jeweiligen Ausführungen der Länder geregelt sind.

III. Beendigung der Pacht
Pachtverträge werden in der Regel für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Die Kündigung eines Pachtvertrages ist nur zum Ende eines Pacht-Jahres zulässig, wenn dies nicht durch andere Bestimmungen im Pachtvertrag ausdrücklich geregelt wurde. Bezüglich der Kündigungsmöglichkeiten unterscheidet sich der Pachtvertrag vom Mietvertrag, in der Regel ist eine sechsmonatige Kündigungsfrist einzuhalten, einzelheiten regelt das BGB.

Bei Landpachten gibt es wiederum weitergehende Vorschriften hinsichtlich der Kündigung. Wenn hier ein Pachtvertrag für länger als 2 Jahre abgeschlossen werden soll, bedarf es der schriftlichen Vertragsgestaltung, da der Vertrag andernfalls auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Bei diesen Pachtverträgen ist eine genaue Beschreibung des Zustandes der Pachtsache unbedingt erforderlich, was auch für die Beendigung der Pachtsache gilt. Denn anderenfalls kann im Falle des Todes des Pächters der Erbe die Fortführung des Pachtvertrages verlangen, wobei dies voraussetzt, dass der Pächter einer ausgesprochenen Kündigung des Verpächters innerhalb von 3 Monaten widerspricht.

Gibt der Pächter die gepachtete Sache nach Ablauf des Vertrages nicht zurück, so hat der Verpächter das Recht, Nutzungsentschädigung zu verlangen. Auch weiteren Schaden kann er geltend machen (§ 597 BGB), das sogenannte Verpächterpfandrecht.




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Entscheidungen zum Begriff Pachtvertrag

  • BildNIEDERSAECHSISCHES-FG, 10.05.2012, 6 K 108/10
    Ein neuer Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück, für das bereits eine Ansammlungsrückstellung gebildet wurde, führt nicht zu einer Neuberechnung des Ansammlungszeitraums
  • BildBGH, 26.04.2002, LwZR 10/01
    Die Vorschrift des § 593 a BGB findet keine Anwendung, wenn - ggf. schon vor ihrem Inkrafttreten - in dem Pachtvertrag davon abweichende Vereinbarungen getroffen sind.
  • BildOLG-DUESSELDORF, 08.06.2007, I-24 U 207/06
    Die Klausel in einem Gaststätten-Pachtvertrag, nach der bei jeder Zuwiderhandlung gegen eine Getränkebezugsverpflichtung eine Vertragsstrafe in Höhe von 2.500,00 EUR verwirkt sei, ist unwirksam.
  • BildOLG-NAUMBURG, 15.05.2001, 11 U 22/01
    Ein langfristiger Pachtvertrag, der zum Zwecke der Umgehung eines Vorkaufsrechts geschlossen worden ist und wirtschaftlich einem Kauf des Grundstückes gleichkommt, kann gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein.
  • BildOLG-NAUMBURG, 19.10.2004, 9 U 62/04
    Zur Abgrenzung zwischen einem Strohmanngeschäft und einem - nichtigen - Scheingeschäft kommt es maßgeblich darauf an, wer aus dem abgeschlossenen Geschäft berechtigt und verpflichtet werden soll. Ein Strohmanngeschäft und kein Scheingeschäft ist bei einem Pachtvertrag über eine Gaststätte anzunehmen, wenn die im Pachtvertrag als...
  • BildBGH, 29.10.2008, XII ZR 165/06
    a) Eine weit gefasste Schlichtungsklausel in einem Pachtvertrag ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie auch für den Streit über die Wirksamkeit des Vertrages gelten soll (vgl. für die Schiedsgerichtsklausel BGHZ 69, 260, 263 f.; 53, 315, 318 f.). b) Zur Bestimmtheit einer Schlichtungsklausel in einem Pachtvertrag.
  • BildOLG-MUENCHEN, 20.07.2000, 24 U 64/00
    Leitsatz: I. Schließen Parteien einen Pachtvertrag mit (grundstücks)kaufrechtlichen Elementen. kommt es für die Frage der Formbedürftigkeit des ganzen Vertrags auf die Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrags als maßgebliches Kriterium an. Die einseitige Abhängigkeit des Pachtvertrags vom Grundstückskaufvertrag genügt nicht, eine...
  • BildOLG-DUESSELDORF, 03.11.2005, I-24 U 123/05
    1. Betreibt ein ehemaliger GmbH-Geschäftsführer erstmals selbständig ein Gewerbe (hiert: fast-food-Restaurant), so liegt eine den Verbraucherschutzbestimmungen unterliegende Existenzgründung vor. 2. Verstößt die Warenbezugsverpflichtung eines Pächters gegen Verbraucherschutzbestimmungen, erfasst deren Nichtigkeit auch den mit ihr...
  • BildBGH, 06.11.2003, III ZR 376/02
    Ein Vergleich kann nach § 779 Abs. 1 BGB unwirksam sein, wenn sich die von den Parteien bei Abschluß des Vergleichs als feststehend zugrunde gelegte Auslegung einer Vertragsklausel - hier: Entschädigungsregelung in einem Pachtvertrag - als unrichtig erweist.
  • BildOLG-FRANKFURT, 21.06.2006, 14 U 72/04
    1. Zu einem Pachtvertrag bezüglich eines nach den Grundsätzen der unvordenklichen Verjährung betreffendes Wasserrecht 2. Zur Bedeutung des Inkrafttretens des Wasserhaushaltsgesetzes und des Hessischen Wassergesetzes für den Fortbestand derartiger Rechte

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Bisherige Kommentare zum Begriff (1)

Carlo  (18.10.2015 19:31 Uhr):
Ich habe seit 2008 einen Pachtvertrag über 100 € im Jahr und soll jetzt einen neuen Pachtvertrag unterschreiben wo ich 300 € im Jahr muss ich diesen unterschreiben?



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