Vertragsrecht - Option

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Erklärung zum Begriff Vertragsrecht - Option

Die Vertragsrecht Option ist am einfachsten beschrieben durch den Begriff 'Vorkaufsrecht'. Im Wirtschaftsrecht will das meinen, dass eine Option das Recht ist, eine im Vertrag bezeichnete Sache zu einem ebenfalls festgelegten Preis zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen oder aber zu kaufen. Optionen sind unter anderem als bedingte Termingeschäfte bekannt, sie sind Derivate. Bei einer abgeschlossenen Option wird es sich immer lediglich um ein Recht handeln, nicht aber um eine Pflicht.

Dem Inhaber der Option, auf der anderen Seite des Geschäftes der Stillhalter, ist die also einseitige Entscheidung darüber belassen, ob er die Option gegenüber dem Stilhalter ausüben möchte, oder aber sie gegebenenfalls auch verfallen lässt. Das bestimmt regelmäßig der aktuelle Marktpreis beziehungsweise die Verfügbarkeit. Der Optionsvertrag versteht sich als eine Vorstufe des Vorvertrages.

 

Das Vorverkaufsrecht existiert in zahlreichen Gesetzen

Die Möglichkeit des Vorkaufsrechts existiert in zahlreichen Gesetzen. So gibt es beispielsweise in § 577 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches die Rechtssätze über Mietverhältnisse und über Wohnraum, genauer, die Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen.

Im selben Paragraph wird auch das Vorkaufsrecht des Mieters bei einer Mehrheit von Erben sowie das Rechtsverhältnis der Erben untereinander abgehandelt. Auch das Baugesetzbuch mit § 24 BauGB kennt die Option. Es geht hier um die Sicherung der Bauleitplanung, um die gesetzlichen Vorkaufsrechte der Gemeinde, um das allgemeines Vorkaufsrecht, das Sachenrecht. Im § 1094 BGB findet sich formuliert der gesetzliche Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts. Die Unübertragbarkeit hier ist geregelt in § 473 BGB.

 

Die Rechtsgrundlagen

Die justiziellen Grundlagen des dinglichen und sachenrechtlichen Vorkaufsrechts finden sich in den §§ 1094 ff. BGB in Ergänzung mit § 1098 Absatz 1 BGB. Im schuldrechtlichen Vorkaufsrecht werden die §§ 463 bis 473 wirksam.

 

Das Vorkaufsrecht

'Ein Vorkaufsrecht ist die Befugnis, einen Kaufgegenstand von dem Vorkaufsverpflichteten zu erwerben, wenn der Verkäufer den Gegenstand an einen anderen Käufer verkauft.'

Grundsätzlich existieren folgende drei Ausformungen des Vorkaufsrechts.

  • Nach den §§ 463 bis 473 BGB - das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
  • Nach den §§ 1094 ff. BGB - das dinglich gesicherte Vorkaufsrecht
  • Vorverkaufsrechte, die aufgrund eines gesetzlichen Anspruches bestehen. Diese sind sehr vielschichtig. So gibt es:

- das Vorkaufsrecht von Mietern nach dem § 577 BGB

- die Vorkaufsrechte der Bundesländern bei Waldgrundstücken zum Beispiel der § 17 ThürWaldG

- §§ 24 ff. BauGB: das Vorkaufsrecht der Gemeinden

- das Recht auf Vorkauf der Bundesländer zum Zwecke des Naturschutzes nach dem § 66 BNatSchG des Bundesnaturschutzgesetzes

- die Vorkaufsrechte der Bundesländer in Bezug auf Baudenkmäler (gemäß dem Landesdenkmalgesetz)

- das Vorkaufsrecht der Miterben nach dem § 2034 BGB

 

Die Form einer Vorkaufsbestellung

Eine notarielle Beurkundung bei der sogenannten 'Bestellung' eines dinglichen Vorkaufsrechts ist nicht notwendig. Anders ist das bei Verpflichtungsgeschäften.

 

Der Vorkaufsfall

Wird ein Vorkaufsrecht erklärt, generiert dies ein gesetzliches Schuldverhältnis, bei dem der zum Vorkauf Berechtigte gegenüber dem Verpflichteten Schadensanspruch einfordern kann. Der Vorkaufsberechtigte hingegen geht die Verpflichtung ein, den Kaufpreis, der vertraglich vereinbart wurde, zu leisten.

 

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Geregelt findet sich das schuldrechtliche Vorkaufsrecht in den §§ 463 bis 473 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die herausragendsten Eigenschaften dieser Form des Vorkaufsrechtes sind einmal, dass es auf jeden verkaufsfähigen Gegenstand abgestellt werden kann, eine Vereinbarung lediglich den Besteller des Vorkaufsrechts in die Verpflichtung nimmt, die Berechtigung nur der Anspruchsinhaber innehat.

Im schuldrechtlichen Vorkaufsrecht kann eine Kaufbegrenzung vereinbart werden. Ein Vorkaufrecht in einer Insolvenz auszuüben hat keine Wirkung, es funktioniert lediglich im Fall eines Verkaufs.

 

Das dingliche Vorkaufsrecht

Dieses findet nur bei Grundstücken sowie grundstücksgleichen Rechten Anwendung. Die Verpflichtung beim dinglichen Vorkaufsrecht geht der Grundstückseigentümer ein. Dies kann beim subjektiv-persönlichen Vorkaufrecht immer nur eine fest bestimmte Person sein. Im Falle des subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechtes wird es der einzelne konkrete Eigentümer sein.

Durch einen Eintrag in das entsprechende Grundbuch wird die Angelegenheit dinglich gesichert. Das dingliche Vorkaufsrecht entfaltet auch in einer Insolvenz Wirkung. In diesem Fall ist keine Begrenzung des Kaufpreises möglich, die Bestellung des Verkaufsrechtes kann für diverse Verkaufsfälle erfolgen.

 

Verschiedene Vorkaufsrechte

Beispielsweise haben die Gemeinden ein Vorkaufsrecht nach dem § 24 Absatz 1 BauGB. Hier gilt das 'oberste Gebot': das Wohl der Allgemeinheit.

 

§ 234 Absatz 3 BauGB

"Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung eines Vorkaufsrechts schon dann, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Dabei sind (...) städtebauliche Gründe maßgebend. Es muss ein gesteigertes Bedürfnis bestehen …'

Gerade im Rahmen der allgegenwärtigen Gentrifizierung ist von Bedeutung, dass dieses Recht auch insofern gilt, als die Gemeinde zugunsten Dritter handelt. Das vorher geltende Gesetz, dass es sich bei solchen Optionsbemessungen lediglich um Projekte des sozialen Wohnungsbaus oder des besonderen Wohnbedarf handeln darf, wurde gekippt. Es muss lediglich 'ein gesteigertes Bedürfnis' der Gemeinde oder Stadt existieren, um das

'… selbständige Steuerungsinstrument zur Erhaltung einer städtebaulichen Ordnung und Sicherung entsprechender Planungen …' anzuwenden.

 

Vorkaufsrecht für Mieter

Auch ein Vorkaufsrecht für Mieter ist festgelegt. Nach dem § 577 BGB muss es sich bei der Sache um Wohnraum handeln, für gewerbliche Mietverträge wird das Gesetz keine Wirkung haben. Wenn der Vermieter an Verwandte, Personen, die zu seinem Hausstand gehören, verkaufen möchte, wird das Vorkaufsrecht hinfällig. Um das Vorverkaufsrecht auszuüben, muss dieses mit einer Frist, die zwei Monate beträgt, erklärt werden.

Der Beginn der Frist wird die Kenntnisnahme der Informationen über Verkauf und der Existenz eines Vorkaufrechts sein. Das gesetzlich garantierte Vorkaufsrechts eines Mieters, nach seinem Tod geht es gemäß § 563 BGB auf den Nachfolger über, kann keinesfalls durch eine vertragliche Vereinbarung oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen rechtswirksam ausgeschlossen werden, wie das in § 575 Absatz 5 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches nachzulesen ist.

 

Das Vorkaufsrecht Miterben

Auch in einem Erbfall kennt das Gesetz Vorkaufsrechte. Die gesetzliche Regelung ist niedergeschrieben in den §§ 2034 ff. BGB und §§ 463 ff. BGB. Die Voraussetzung für das Eintreten des Vorkaufsrechtes im Erbfall ist einmal, dass an einen Fremden, nicht an einen Miterben verkauft wurde. Es muss sich bei dem Geschäft zwingend um einen wirksamen Kaufvertrag handeln. Gemischte Schenkungen generieren kein Vorkaufsrecht. Die Frist beträgt, wie auch beim Mietvertrag, zwei Monate ab Kenntnisnahme der relevanten Informationen, die der Verkäufer, Miterbe, abzugeben verpflichtet ist.

'Für die Frist unerheblich ist das Datum des Kaufvertrags mit dem Dritten oder der Zeitpunkt, in dem die übrigen Miterben davon in irgendeiner Weise zufällig Kenntnis erlangt haben. Ob die Frist abgelaufen ist oder noch mit einer Ausübung des Vorkaufsrechts gerechnet werden muss, kann der Dritte im Allgemeinen nur durch Nachfragen bei dem Verkäufer oder bei dem mit dieser Aufgabe betrauten Notar feststellen'  - BGH 31.10.2001 - IV ZR 268/00




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