Nutzungsänderung im Baurecht bei Wohnraum und Gewerbe

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Erklärung zum Begriff Nutzungsänderung - Baurecht


Der Zweck, welchem ein Gebäude dient, wird als „Nutzung“ bezeichnet. Diese Nutzung ist im Baurecht grundsätzlich nicht genehmigungsfrei sondern  genehmigungspflichtig. Man unterscheidet zunächst zwischen privater und öffentlicher Nutzung, wobei diese wiederum in verschiedene Kategorien einzuteilen sind, die sich durchaus überschneiden können:

  • Büronutzung
  • Gesundheit
  • Gewerbenutzung
  • Handelsnutzung
  • Kultur
  • Lagerräume
  • Medizinische Einrichtungen
  • Soziale Einrichtungen
  • Sport
  • Ver- und Entsorgung
  • Verkehr
  • Wohnen

Nutzungsänderung

Soll nun die genehmigte Bauart eines Gebäudes verändert werden, so wird dies als Nutzungsänderung bezeichnet. Diese ist beispielsweise in folgenden Fällen gegeben:

  • Ein Dachboden soll zu einem Wohnraum umgebaut werden
  • Ein Büroraum soll zukünftig als Wohnung genutzt werden
  • Ein Lebensmittelladen soll eine Eisdiele werden
  • Eine betriebliche Anlage soll um einige Lagerhallen erweitert werden
  • Der Betriebsstandort soll flächenhaft erweitert werden
  • Neubau von Anlagen
  • Produktion mit veränderter Geräuschemissionen
Rechtsanwalt-Tipp: Auch liegt eine Nutzungsänderung vor, wenn in einem Ladengeschäft Sportwetten betrieben werden sollen, da Wettbüros als Vergnügungsstäten gelten und somit anderen baurechtlichen Vorschriften unterliegen [Hessischer VGH, 19.09.2006, 3 TG 2161/06].

Um die Nutzung ändern zu dürfen, bedarf es gemäß der betreffenden Landesbauordnung („Änderung der genehmigten Nutzungsart“) einer Genehmigung (Bauantrag), wenn an die neue bauliche Anlage in der neuen oder weiteren Nutzung Anforderungen seitens des öffentlichen Baurechts gestellt werden, was in der Regel der Fall ist. Die Genehmigung wird von der zuständigen Gemeinde beziehungsweise Stadt auf Antrag erteilt.

Doch nicht jede Veränderung (Umnutzung) stellt zugleich eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar: so werden beispielsweise gemäß § 69a der Niedersächsischen Landesbauordnung (NBauO) von der Genehmigungspflicht ausgeschlossen:

  • Wohngebäude mit einer geringen Höhe (bis 7 m) im Bereich des qualifizierten Bebauungsplans in Baugebieten, welche  als Wohngebiete definiert werden
  • Errichtung von Nebengebäuden oder Nebenanlagen für die betreffenden Wohngebäude

Dabei müssen die geplanten Nutzungsänderungen folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie dürfen nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen
  • Die Erschließung muss gesichert sein
  • Der Bauherr muss einen Entwurfverfasser bestellt haben, welcher über die Bauvorlageberechtigung verfügt
  • Die Anforderungen für den Schall- und Wärmeschutz müssen erfüllt sein

Nutzungsänderung Antrag nach der Bauordnung

Der Antrag, welcher an die zuständige Genehmigungsbehörde gestellt wird, unterliegt einigen Anforderungen. So muss zunächst für die Nutzungsänderungsgenehmigung ein behördliches Antragsformular, welches bei der Behörde erhältlich ist, ausgefüllt und vom Bauherren sowie vom Antragssteller  persönlich unterschrieben werden.  Außerdem muss dem Antrag auf Nutzungsänderung beigefügt werden:

  • Lageplan, welcher nicht älter als sechs Monate sin darf und der mindestens im Maßstab 1:500 auf der Grundlage einer Flur- oder Liegenschaftskarte erstellt sein muss
  • Bauzeichnungen mit Eintragungen sowohl der bisherigen als auch der geplanten Nutzung, die sämtliche von der Nutzungsänderung betroffenen Geschosse des Gebäudes zeigen müssen (Maßstab 1:100)
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Stellplatznachweis für den Mehrbedarf, da für die geplante Nutzung im Allgemeinen Stellplätze wie bei einer Neuerrichtung des Gebäudes  vorhanden sein müssen. Ausnahmen hierfür bestehen in den Fällen, in denen die Nutzungsänderung weder zu einem deutlich höheren Bedarf an Stellplätzen, noch zu einer Änderung der Identität des Gebäudes führt.

Sollte die Nutzungsänderung gewerblicher Art sein, ist zudem noch eine Betriebsbeschreibung erforderlich.

Sollten bauliche Änderungen anfallen, müssen auch die voraussichtlichen Herstellungskosten sowie die Baubeschreibung angegeben werden.

Zu beachten ist ebenfalls, dass in Einzelfällen Gutachten, wie etwa Schallschutzgutachten oder ein Konzept zum Brandschutz, erforderlich sein müssen.

Die Zulässigkeit der geplanten Nutzungsänderung wird dann von der zuständigen Behörde überprüft und gegebenenfalls genehmigt. Gegebenenfalls auch mit Auflagen. Sind allerdings keine baulichen Veränderungen mit der Nutzungsänderung verbunden, werden dem Antragsteller keine speziellen Auflagen gemacht.

Tipp vom Anwalt: Eine genehmigte Nutzungsänderung ist rechtlich so einzustufen wie eine Baugenehmigung. Dabei ist zu beachten, dass der Antragsteller keinen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Nutzungsänderung hat.

So darf ein Gaststättenbetreiber sein Lokal beispielsweise nicht in eine Event-Gastronomie umfunktionieren, wenn schon bei normaler Nutzung die Auflagen zum Lärmschutz nicht eingehalten werden können [VG Bayreuth, 12.07.2012, B 2 K 12.202].

Nutzungsänderung: was ist sonst noch zu beachten?

Neben dem Antrag auf Nutzungsänderung müssen gegebenenfalls noch andere Anträge gestellt werden. Diese sind abhängig von der geplanten Nutzungsänderung. So muss beispielsweise bei einer Änderung der Nutzung von Wohnraum in einen Gastronomiebetrieb eine Konzession hierfür beim zuständigen Ordnungsamt zu beantragen. Auch Werbeanlagen, welche aufgestellt werden sollen, müssen gesondert beantragt werden.

Rechtsanwalt-Tipp: Bei Fragen zu einer Nutzungsänderung sollte ein Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Baurecht befragt werden. So wird im konkreten Fall sichergestellt ob tatsächlich eine Genehmigung erforderlich ist oder ob die Änderung verfahrensfrei durchgeführt werden kann. Auch bei Fragen zur Bauaufsicht und zum Bestandsschutz ist der Anwalt der richtige Ansprechpartner.



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Bisherige Kommentare zum Begriff (15)

Kürsad  (22.11.2017 21:12 Uhr):
Hallo ich habe einen Laden gemietet und frage mich ob ich auch eine nutzungsenderung machen musss Ich möchte daraus einen shisha Shop machen Davor war im Laden vor längerer Zeit mal Einzelhandel drin danach ein Kosmetik Studio/Massage Salon danach zu letzt ein Büro Meine Frage ist muss ich was ändern
Mary  (04.03.2017 05:42 Uhr):
Hallo, Ich habe ein Laden für Obst und Gemüse, ich verkaufe auch Getränke ( cola und Bier zu mitnehmen). Meine Gewerbe ist Meine Frage ist: Einzelhandel für Obst und Gemüse , Abgabe von belegte Britchen und andere Backware , sowie Kaffe-Ausschank. Dann Kann ein Laden verkaufen : Kaffee , Smoothie und Säfte , belegte Brötchen inclusive Tostet Brötchen , Brot ? Kann ein Laden haben 2-3 Tische für Kunden ? Vielen Dank, Maria, Berlin
beerle  (14.07.2016 18:49 Uhr):
Hallo meine Frage. Eine leerstehende Kneipe wir als clubhaus an Rocker vermietet. Der Mieter ist einer der mitglieder muss hier eine Nutzungsänderung beantragt werden. Es ist kein Gewerbe angemeldet. Danke schon mal für eure Antworten.
Mauslicat  (12.06.2016 20:13 Uhr):
Hallo eine Frage möchte gerne aus dem Hobbykeller. Ein Nagelstudio daraus machen .. brauche ich da eine Nutzungsänderung. Der Raum hat ca 20qm
Sparfux  (30.03.2016 13:52 Uhr):
Guten Tag, wäre im nachfolgend geschilderten Fall ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich? Eine Etage von einem Bürogebäude soll umgebaut werden. Von Großraumbüro > 1000 m² zu vielen Einzelbüros. Damaliger Bauantrag aus den 70ern war für Großraumbüro bzw. in den Bauunterlagen ist nur eine große Fläche ersichtlich.
knautschke  (09.03.2016 08:27 Uhr):
Wir sind Eigentümer einer Ferienwohnung, die wir ausschließlich selbst nutzen; jetzt als nicht mehr berufstätige wollen wir ausschließlich diese Wohnung nutzen. Kann uns untersagt werden, unsere eigene Wohnung so lange zu nutzen, wie wir wollen und wie es unserer Zeit entspricht ? Es handelt sich de facto dann um Dauerwohnen, obwohl es eine Ferienwohnung ist.
Pit  (17.02.2016 16:42 Uhr):
Kann ich eine bestehende Garage ,ohne Nutzungsänderung ,in einen Kiosk umfunktionieren
T.Bauer  (19.01.2016 14:10 Uhr):
Wenn das Bauamt ein altes Wohnhaus von 1897 im Außenbereich mit der Baugenehmigung zum Ferienhaus erklärt, welche Möglichkeit habe ich, dem zu widersprechen? Das Haus befindet sich im Land Brandenburg Mit freundlichen Grüßen T.B.
Peterpan  (07.12.2015 15:17 Uhr):
Kann man ohne Probleme Gewerberäume in Gastronomieräume umnutzen?
John  (21.08.2015 09:53 Uhr):
Hallo! Muss man zum Bauamt, wenn man aus einem Frisörladen, eine Logopädische Praxis eröffnen möchte?
Mietopfer  (18.07.2015 16:14 Uhr):
Ich habe eine Wohnung vor 10 Jahren angemietet. Es wurde mir von der Hausverwaltung versichert, das keiner über mir wohnt und es sich um einen Trockenspeicher handelt und der Nebenraum als Lager genützt wird. 2 Jahre später hat das Büro von meiner Wohnung nebenan diesen Raum als zusätzlichen Büroraum genützt. Der Raum ist ca 14 qm groß und hat einen Wasseranschluss und eine Heizung. Das Büro ist ausgezogen und eine neue Mieterin die auch die Wohnung neben mir gewerblich nutzt. Sie hatte den Raum auf den Trockenspeicher mit Einbauküche ec. aufpoliert und mit dem Vermieter eine Genehmigung für einen WC Neu Einbau und Untervermietung bekommen. Jetzt versucht der Vermieter mich aus meiner Wohnung zu schmeissen. Und die neue Mieterin kann dann durch mein Bad um Ihr WC und Dusche einzubauen. Dazu kommt das es keinen Energiepass gibt und das Dach nicht isoliert ist. Die Brandschutzsicherheit ist auch nicht gewehrleistet da dort ganz viele Kabel unter dem unisolierten Dach jetzt hängen. Ist das ein Schwarzbau oder eine Nutzungsänderung ? Was kann ich tuen?
tinte  (03.06.2015 14:40 Uhr):
Bei mir im Ort (Niedersachsen ) soll ein WA-Grundstück in ein MDe - Grundstück umgewandelt werden damit 4 Pferde gehalten werden können. Die Anlieger ( alle im WA-Gebiet wohnend ) möchten dieses nich hinnehmen. Vielen Dank im Voraus für Mitteilungen
Harald  (06.04.2015 07:18 Uhr):
Ich besitze ein Wohngebäude mit Gaststätte. Gewerbe abgemeldet. Möchte die Räume als Wohnung nutzen. Muss ich den Umbau beantragen, was ist erforderlich? Vielen Dank im Voraus.
Ugur Aycelik  (28.03.2015 21:38 Uhr):
Kann ich ein Lebensmittel Einzelhandels Geschäft in ein Wettbüro-Sportsbar umgestalten? Welche amtliche und verwaltungsrechtliche Bescheinigungen wären erforderlich. Das Ladenobjekt ist unser Eigentum. Muss von der Eigentümer Gemeinschaft eine Zustimmung eingeholt werden? Danke für Informationen.
Gast  (15.08.2014 10:51 Uhr):
Frage: habe vor Jahren ein Gekauft in dem ein Gewerbe (Schreinerei) eingetragen ist, als ich es kauft war das Gewerbe schon abgemeldet und ich habe eine Nutzungsänderung beantrag und so genehmigt bekommen: private Nutzung, Abstellraum, Sauna, Hobbyraum und Sauna. Meine Frage ist kann ich aus dem Büro oder Hobbyraum auch ein Schlafzimmer machen oder muss ich da wieder eine Nutzungsänderung beantragen über eine Antwort würde ich mich freuen



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