Nutzungsänderung im Baurecht bei Wohnraum und Gewerbe

Der Zweck, welchem ein Gebäude dient, wird als „Nutzung“ bezeichnet. Diese Nutzung ist im Baurecht grundsätzlich nicht genehmigungsfrei sondern  genehmigungspflichtig. Man unterscheidet zunächst zwischen privater und öffentlicher Nutzung, wobei diese wiederum in verschiedene Kategorien einzuteilen sind, die sich durchaus überschneiden können:

• Büronutzung
• Gesundheit
• Gewerbenutzung
• Handelsnutzung
• Kultur
• Lagerräume
• Medizinische Einrichtungen
• Soziale Einrichtungen
• Sport
• Ver- und Entsorgung
• Verkehr
• Wohnen

Nutzungsänderung

Soll nun die genehmigte Bauart eines Gebäudes verändert werden, so wird dies als „Nutzungsänderung“ bezeichnet. Diese ist beispielsweise in folgenden Fällen gegeben:

• Ein Dachboden soll zu einem Wohnraum umgebaut werden
• Ein Büroraum soll zukünftig als Wohnung genutzt werden
• Ein Lebensmittelladen soll eine Eisdiele werden
• Eine betriebliche Anlage soll um einige Lagerhallen erweitert werden
• Der Betriebsstandort soll flächenhaft erweitert werden
• Neubau von Anlagen
• Produktion mit veränderter Geräuschemissionen

Um die Nutzung ändern zu dürfen, bedarf es gemäß der betreffenden Landesbauordnung („Änderung der genehmigten Nutzungsart“) einer Genehmigung (Bauantrag), wenn an die neue bauliche Anlage in der neuen oder weiteren Nutzung Anforderungen seitens des öffentlichen Baurechts gestellt werden, was in der Regel der Fall ist. Die Genehmigung wird von der zuständigen Gemeinde beziehungsweise Stadt auf Antrag erteilt.

Doch nicht jede Veränderung (Umnutzung) stellt zugleich eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar: so werden beispielsweise gemäß § 69a der Niedersächsischen Landesbauordnung (NBauO) von der Genehmigungspflicht ausgeschlossen:

• Wohngebäude mit einer geringen Höhe (bis 7 m) im Bereich des qualifizierten Bebauungsplans in Baugebieten, welche  als Wohngebiete definiert werden
• Errichtung von Nebengebäuden oder Nebenanlagen für die betreffenden Wohngebäude

Dabei müssen die geplanten Nutzungsänderungen folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Sie dürfen nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen
• Die Erschließung muss gesichert sein
• Der Bauherr muss einen Entwurfverfasser bestellt haben, welcher über die Bauvorlageberechtigung verfügt
• Die Anforderungen für den Schall- und Wärmeschutz müssen erfüllt sein

Nutzungsänderung Antrag nach der Bauordnung

Der Antrag, welcher an die zuständige Genehmigungsbehörde gestellt wird, unterliegt einigen Anforderungen. So muss zunächst für die Nutzungsänderungsgenehmigung ein behördliches Antragsformular, welches bei der Behörde erhältlich ist, ausgefüllt und vom Bauherren sowie vom Antragssteller  persönlich unterschrieben werden.  Außerdem muss dem Antrag auf Nutzungsänderung beigefügt werden:

• Lageplan, welcher nicht älter als sechs Monate sin darf und der mindestens im Maßstab 1:500 auf der Grundlage einer Flur- oder Liegenschaftskarte erstellt sein muss
• Bauzeichnungen mit Eintragungen sowohl der bisherigen als auch der geplanten Nutzung, die sämtliche von der Nutzungsänderung betroffenen Geschosse des Gebäudes zeigen müssen (Maßstab 1:100)
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Stellplatznachweis für den Mehrbedarf, da für die geplante Nutzung im Allgemeinen Stellplätze wie bei einer Neuerrichtung des Gebäudes  vorhanden sein müssen. Ausnahmen hierfür bestehen in den Fällen, in denen die Nutzungsänderung weder zu einem deutlich höheren Bedarf an Stellplätzen, noch zu einer Änderung der Identität des Gebäudes führt.

Sollte die Nutzungsänderung gewerblicher Art sein, ist zudem noch eine Betriebsbeschreibung erforderlich.

Sollten bauliche Änderungen anfallen, müssen auch die voraussichtlichen Herstellungskosten sowie die Baubeschreibung angegeben werden.

Zu beachten ist ebenfalls, dass in Einzelfällen Gutachten, wie etwa Schallschutzgutachten oder ein Konzept zum Brandschutz, erforderlich sein müssen.

Die Zulässigkeit der geplanten Nutzungsänderung wird dann von der zuständigen Behörde überprüft und gegebenenfalls genehmigt. Gegebenenfalls auch mit Auflagen. Sind allerdings keine baulichen Veränderungen mit der Nutzungsänderung verbunden, werden dem Antragsteller keine speziellen Auflagen gemacht.

So darf ein Gaststättenbetreiber sein Lokal beispielsweise nicht in eine Event-Gastronomie umfunktionieren, wenn schon bei normaler Nutzung die Auflagen zum Lärmschutz nicht eingehalten werden können [VG Bayreuth, 12.07.2012, B 2 K 12.202].

Nutzungsänderung: was ist sonst noch zu beachten?

Neben dem Antrag auf Nutzungsänderung müssen gegebenenfalls noch andere Anträge gestellt werden. Diese sind abhängig von der geplanten Nutzungsänderung. So muss beispielsweise bei einer Änderung der Nutzung von Wohnraum in einen Gastronomiebetrieb eine Konzession hierfür beim zuständigen Ordnungsamt zu beantragen. Auch Werbeanlagen, welche aufgestellt werden sollen, müssen gesondert beantragt werden.