Nutzungsänderung - Antrag, Voraussetzungen, Folgen und Beispiele

Lexikon | 3 Kommentare

Erklärung zum Begriff Nutzungsänderung

Bei der Nutzungsänderung handelt es sich um einen Begriff aus dem öffentlichen Baurecht. Nutzungsänderung meint die Änderung der genehmigten Benutzungsart einer baulichen Anlage. Sie liegt daher immer dann vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen dergestalt unterscheidet, dass sie ihrerseits anderen oder weitergehenden Anforderungen bauordnungs-, bauplanungs- oder sonstiger öffentlich-rechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen werden kann.

Eine bauliche Veränderung ist demgegenüber lediglich eine bautechnische Veränderung einer baulichen Anlage, etwa ein Anbau eines Wintergartens oder die Beseitigung einer Dachgaube.

Bei der Nutzungsänderung handelt es sich um ein baurechtliches Vorhaben. Dies ergibt sich aus der amtlichen Überschrift der §§ 29 ff. BauGB [Baugesetzbuch]. Deshalb bedarf ein solches Verfahren bedarf in der Regel einer – neuen (!) – Baugenehmigung, die nach der jeweiligen Landesbauordnung erteilt wird.

Die jeweiligen Landesbauordnungen sehen allerdings für einige Fälle auch eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht vor. Es handelt sich dabei regelmäßig um Nutzungsänderungen von kleinen baulichen Anlagen.
Es ist dabei allerdings zu beachten, dass eine Nutzungsänderung – auch wenn keine Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich ist – mit den übrigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimmen muss. Eine Prüfung der Zulässigkeit – z.B. durch einen Rechtsanwalt – ist also in jedem Fall ratsam.
 

I.  Die (grundsätzlichen) Voraussetzungen einer Nutzungsänderung

  1. Eine Nutzungsänderungsgenehmigung auf Antrag des Bauherrn[im Regelfall; vgl. oben]
     
  2. Kein Widerspruch der Nutzungsänderung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans.
     
  3. Die Sicherung der Erschließung.
     
  4. Bestellung eines Entwurfverfassers, der über die Bauvorlageberechtigung verfügt.
     
  5. Die Erfüllung der Anforderungen für den Schall- und Wärmeschutz.

II.  Folgen einer rechtswidrigen Nutzungsänderung

In den Fällen, in denen eine der oben genannten Voraussetzungen nicht vorliegt – insbesondere bei einem Nichtvorliegen einer Nutzungsänderungsgenehmigung – kann die zuständige Behörde anordnen, die neue Nutzung einzustellen.

In besonders schweren Fällen, etwa einem gravierenden Widerspruch der Nutzungsänderung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans, kann die zuständige Behörde sogar den Abriss der neuen baulichen Anlage fordern.

Im Übrigen wird die zuständige Behörde in aller Regel einen Bußgeldbescheid erlassen, wenn jemand die neue Nutzung ohne die erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung aufnimmt.

III.  Exkurs:  Der Antrag einer Nutzungsänderungsgenehmigung nach der Bauordnung

Der Antrag einer Nutzungsänderungsgenehmigung unterliegt einigen Anforderungen:

  • Das behördliche Antragsformular, welches bei der Behörde erhältlich ist, muss ausgefüllt und von dem Bauherren sowie vom Antragssteller persönlich unterschrieben, bei der zuständigen Behörde, abgegeben werden.
     
  • Dem Antrag auf Nutzungsänderung sind regelmäßig folgende Informationen beizufügen:
     
    • Ein Lageplan, welcher nicht älter als sechs Monate sin darf und der mindestens im Maßstab 1:500 auf der Grundlage einer Flur- oder Liegenschaftskarte erstellt sein muss.
       
    • Bauzeichnungen mit Eintragungen sowohl der bisherigen als auch der geplanten Nutzung, die sämtliche von der Nutzungsänderung betroffenen Geschosse des Gebäudes zeigen müssen (Maßstab 1:100).
       
    • Wohn- und Nutzflächenberechnung
       
    • Stellplatznachweis für den Mehrbedarf, da für die geplante Nutzung im Allgemeinen Stellplätze wie bei einer Neuerrichtung des Gebäudes  vorhanden sein müssen. Ausnahmen hierfür bestehen in den Fällen, in denen die Nutzungsänderung weder zu einem deutlich höheren Bedarf an Stellplätzen, noch zu einer Änderung der Identität des Gebäudes führt.
       
    • Eine Betriebsbeschreibung im Falle einer Nutzungsänderung gewerblicher Art.
      [Es ist in einem solchen Fall auch zu beachten, dass neben den Voraussetzungen über die Nutzungsänderung auch ggf. die etwaige Konzession oder das Aufstellen von Werbeanlagen gesondert beantragt werden muss.]
       
    • Die voraussichtlichen Herstellungskosten sowie die Baubeschreibung im Falle einer zusätzlichen baulichen Änderung.
       
    • In Einzelfällen können auch etwaige Gutachten erforderlich sein, etwa Schallschutzgutachten oder ein Konzept zum Brandschutz.

Die Zulässigkeit der geplanten Nutzungsänderung wird sodann von der zuständigen Behörde überprüft. Eine Genehmigung kann allerdings auch nur unter Auflagen erfolgen.

IV.  Beispiele für Nutzungsänderungen

  • Ein Raum, der nicht als Aufenthaltsraum genutzt wurde (etwa ein Dachboden), soll nunmehr als Aufenthaltsraum genutzt werden. Für einem solchen Fall können die jeweiligen Landesbauordnungen Bestimmungen über Fluchtwege, Schalldämmung und Feuerschutz enthalten, die eine neue Beurteilung nach sich ziehen.
     
  • Eine Nutzungsänderung liegt aber auch dann vor, wenn ein Büroraum zukünftig als Wohnung genutzt werden soll.
     
  • Der Neubau von Anlagen – auch in Zusammenhang mit der flächenhaften Erweiterung der Nutzungsfläche – kann ebenso eine Nutzungsänderung darstellen, etwa wenn eine Gaststätte eine Außenbewirtungsfläche bauen möchte. In einem solchen Fall stellt sich außerdem die Frage, ob der Gastwirt für die Außenbewirtungsfläche eine straßen- und wegerechtliche Sondernutzungserlaubnis benötigt.
     
  • Eine Nutzungsänderung ist auch dann gegeben, wenn ein Lebensmittelladen in eine Eisdiele umfunktioniert werden soll. Eine solche sog. Umnutzung wird beispielsweise dann problematisch, wenn ein Mehrfamilienhaus zu ein Hotel werden soll. Es stellt sich dann nämlich die Frage, ob dieses Hotel bauplanungsrechtlich überhaupt zulässig ist.
     
  • Umgekehrt ist der Fall, wenn privilegierte Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal in einem Gewerbegebiet in frei verfügbare Wohnungen umgewandelt werden sollen. In diesem Fall stellt sich nämlich die Frage, ob diese frei verfügbaren Wohnungen im Gewerbegebiet bauplanungsrechtlich überhaupt zulässig sind.
     
  • Soll ein Wochenendhaus dauerhaft als Lebensmittelpunkt der betroffenen Bewohner und damit als Wohngebäude genutzt, so stellt dies ebenso eine Nutzungsänderung dar. Dauerhaftes Wohnen in Wochenendhausgebieten ist nämlich nur zulässig, wenn die zuständige Behörde eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt hat.
     
  • Nach Ansicht des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs [Hessischer VGH] liegt eine Nutzungsänderung auch dann vor, wenn in einem Ladengeschäft Sportwetten betrieben werden sollen, da Wettbüros als Vergnügungsstäten gelten und somit anderen baurechtlichen Vorschriften unterliegen (Urteil vom 19.09.2006, Az.: 3 TG 2161/06).


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Bisherige Kommentare zum Begriff (3)

JBNK  (26.01.2017 21:27 Uhr):
Liegt eine Nutzungsänderung auch vor, wenn eine Reitsportstätte in eine Sportstätte geändert werden soll? Es erfolgen keine baulichen Veränderungen! Lediglich soll die Reitsportstätte auch für Hundeveranstaltungen genutzt werden. Gibt es vereinfachte Möglichkeiten, gleichartige Veranstaltungen durchzuführen, ohne einen Antrag auf Nutzungsänderung zu stellen?
Ludwig Vogt  (19.05.2015 14:33 Uhr):
Guten Tag, ich selber betreibe seit November 2013 eine Discothek. Aufgrund der Notausgangssituation wurde mir die Besucherzahl auf 100 Personen reduziert. Der Notausgang führt auf private Grundstücke. Der Notausgang verfügt über eine Rettungsfläche von 50 m²! Mein Architekt wollte mit dem Brandschutzsachverständigen eine Nutzungsänderung beantragen und auf der Rettungsfläche statt 2 Leute pro m² nun 3 Leute pro m² zulassen. Laut dem Architekten und dem Brandschutzsachverständigen wäre das möglich, weil man sich bei einer Rettungsfläche auch enger zusammen stellen kann. Das Bauamt lehnt den Vorschlag ab..... Dadurch sollten 50 Leute mehr in der Diskothek erlaubt werden ( statt 100 Leute, dann 150 Leute ). Zudem sollten Parkplätze "doppelt" genutzt werden von einem darüber liegenden Zeitungsverlag ( 3 Stellplätze ). Es handelt sich um ein Wohn/Geschäftshaus mit 8 Apartments ( 8 Stellplätze baurechtlich eingetragen auf einem anderen Grundstück ), 3 Stellplätze für die Zeitung und 10 Stellplätze für die Diskothek ( wurden 1980 abgelöst ). Das Bauamt will der Doppelnutzung nicht zustimmen. Eigentlich blockieren Sie jede Idee. Die Feuerwehr liegt 2 Min entfernt, es ist ein normaler Eingang F90 Feuersicher vorhanden und ein 2.ter Notausgang mit 50 m² Rettungsfläche. Nur bei 100 Personen ist das Objekt nicht wirtschaftlich. Die Diskothek hat insgesamt 210 m² und eine reine Nutzungsfläche von 140 m²! Gibt es hier gesetzliche Möglichkeiten! Das Objekt wurde 35 Jahre betrieben ohne das es zu Problemen kam, es waren immer 150 - 180 Leute in der Disko. Laut Bauamt ist die Information untergegangen, weil die Diskothek seit Gründung 1980 nur für 65 Leute zugelassen sei ( Stellplatznachweis ).
Marcy  (17.03.2015 15:31 Uhr):
Hallo, meine Eltern haben bis 2000 auf unserem Grundstück ein neues Gebäude gebaut mit Baugenehmigung und allem. Das Dachgeschoss wurde für einen weitern Ausbau irgend wann dafür vorgesehen. Es liegt schon Strom , Wasser , Abwasser und Heizungzanschlüsse da . Nun wurden Sie älter und hatten keine Lust mehr dazu. Nun Hab ich in den letzten Jahren den Dachstuhl zwecks Wärmeverlust gedämmt, nun kam mir die Idee für meine Eltern oben auszubauen .Darunter befindet sich eine kleine Gaststätte meine Eltern. Muss ich eine neue Baugenehmigung beantragen oder eine Nutzungsänderung ? Muss eine neue Statik berechnet werden da 1998 160iger Sparrendämmung reichte aber ich eine 4cm Unterspardämmung in den letzten Jahren verbaut habe da die Anforderungen höher wurden ? Gruß Marcel








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