Nebenkosten

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Erklärung zum Begriff Nebenkosten

Der Begriff Nebenkosten umschreibt solche Kosten, die neben den Hauptkosten zusätzlich anfallen. Daher findet dieser Begriff in vielen verschiedenen Bereichen Anwendung, weshalb auch eine allgemeingültige konkrete Definition nicht möglich ist. In vielen Fällen wird der Begriff der Betriebskosten als Synonym verwendet, insbesondere im Mietrecht.

I. Nebenkosten bei der Wertermittlung von Immobilien

Für die Wertermittlung von Immobilien gilt die Wertermittlungsverordnung, nach der die Betriebskosten den Bewirtschaftungskosten hinzugerechnet werden können. Als Maßstab hierfür wird regelmäßig die Minderung des Ertrages herangezogen. Dies soll aber nur dann möglich sein, wenn die Wertermittlung nach dem im Baugesetzbuch geschützten Begriff des Verkehrswertes erfolgt.

 

II. Nebenkosten im Baurecht

Der im Baugesetzbuch [BauGB] verwendete Begriff des Verkehrswertes hat nur das fertige Gebäude zum Gegenstand. Insoweit greift für die Kostenplanung die in Deutschland geltende DIN 276, welche in der Kostengruppe 7 die unterschiedlichen Baunebenkosten ausweist.

 

III. Nebenkosten im Mietrecht

Der Begriff 'Nebenkosten' im Mietrecht

Im Mietrecht existiert für den Begriff Nebenkosten ebenso keine gesetzliche Definition. Nach allgemeiner Ansicht umfassen die Mietnebenkosten alle Leistungen des Mieters, die neben dem Entgelt für die Gebrauchsüberlassung – also der Grundmiete – verlangt werden. Man spricht im Mietrecht daher auch von Betriebskosten. Für den Begriff der Betriebskosten besteht in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) hingegen eine Legaldefinition, das heißt die Definition erfolgt in gesetzlicher Form. Danach handelt es sich bei den Betriebskosten um solche Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Dabei sind zwei Merkmale besonders wichtig:

  1. Die Kosten müssen laufend sein. Einmalig anfallende Kosten, die ebenso zum „betreiben“ des Grundstückes notwendigerweise anfallen, fallen also nicht unter den Begriff der Betriebskosten anfallen (so auch das Landgericht Siegen mit Urteil vom 23.04.1992, Az.: 3 S 43/92).
     
  2. Die Betriebskosten sind in der Regel vom Eigentümer des Grundstückes bzw. vom Vermieter der Sache zu tragen. Dies gilt auf für die Fälle, in denen der Eigentümer die Immobilie vermietet oder ähnliches. In der Praxis wird daher regelmäßig im Sinne des § 556 BGB [Bürgerliches Gesetzbuch] eine Betriebskostenvereinbarung mit dem Mieter getroffen.
     

Betriebskosten müssen umlagefähig sein

Zu beachten ist stets, dass es sich nicht bei allen Kosten des Vermieters bzw. Eigentümers um umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung handelt, wenngleich es sich bei ihnen um Nebenkosten im allgemeinen Verständnis handelt. § 2 BetrKV listet dazu im Einzelnen auf, welche Kosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

  1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (also die Grundsteuer)
  2. Kosten der Wasserversorgung
  3. Kosten der Entwässerung
  4. Heizkosten
  5. Warmwasserkosten
  6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser Versorgungsanlagen
  7. Aufzug
  8. Straßenreinigung und Müllabfuhr
  9. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Gartenpflege (nicht aber die Neuanlage eines Gartens)
  11. Allgemeinbeleuchtung
  12. Schornsteinreinigung
  13. Sach- und Haftpflichtversicherungen
  14. Hauswart
  15. Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Breibandkabelnetz
    (Modernisierungen sind zu dulden und daher umlagefähig; so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04)
  16. Kosten für maschinelle Wascheinrichtung
  17. „sonstige Betriebskosten“
    Der sog. Auffangtatbestand der „sonstigen Betriebskosten“ bedarf regelmäßig einer Auslegung durch die Rechtsprechung. In der Regel sind die folgenden Kosten anerkannt:
  • Überprüfungskosten für die Abflussrohre
  • Aufwendungen für Abwasserreinigungsanlagen
  • Wartungskosten von Gasgeräten
  • Wartungskosten von Blitzschutzanlagen
  • Wartungskosten von installierter Haustechnik, insbesondere Alarmanlagen und Notstromaggregate
  • Wartung von Feuerlöschern und brandschutztechnischen Einrichtungen (nicht aber die Installation von Feuerlöschern)
  • Aufwendungen für eine Videoüberwachung (soweit erlaubt und notwendig)
  • Kosten für einen Pförtner (soweit notwendig; BGH mit Beschluss vom 05.04.2005, Az.: VIII ZR 78/04)
  • Allgemeinstrom
  • Beleuchtungskosten für den Heizraum
  • Reinigungskosten für Lichtschächte und Müllbehälter
  • Reinigung der Dachrinnen und Fassaden (soweit erforderlich)
  • Betriebskosten einer Dachrinnenheizung (soweit erforderlich)

Demgegenüber sind folgende Kosten in der Regel nicht umlagefähig:

  • Versicherungskosten für Umweltschäden, Mietausfall und Rechtsschutz
  • Verwaltungskosten, auch die durch eine Hausverwaltung anfallen, sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (vgl. § 1 Absatz 2 BetrKV)
  • Abhaltung von Mietersprechstunden
  • Reparaturkosten
  • Kosten für Arbeitsmittel und Geräte
  • Kosten für die Bewachung von Grundstück und Gebäude
  • Überprüfung des Gesamtzustandes von Grundstück und Gebäude
  • Kostenaufwand für Leerstand, d.h. leerstehende Wohnungen
  • Neuanlage eines Gartens, allerdings die Kosten für die Gartenpflege
     

Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale?

Das Mietrecht stellt dem Vermieter frei, ob und inwieweit er Nebenkosten auf seine Mieter umlegen möchte. Im Mietvertrag kann daher sowohl eine Nebenkostenvorauszahlung als auch eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden.

Bei der Nebenkostenvorauszahlung leistet der Mieter eine monatliche Vorauszahlung. Der Vermieter muss diese Nebenkosten dann einmal im Jahr abrechnen. Ergibt sich, dass in dem entsprechenden Abrechnungszeitraum die Nebenkosten niedriger waren als die Vorauszahlung, so muss der Vermieter den Überschuss dem Mieter erstatten. Im umgekehrten Fall muss der Mieter eine Nachzahlung leisten.

Bei der Nebenkostenpauschale hingegen zahlt der Mieter einen vereinbarten Pauschalbetrag. Mit der Leistung dieser Pauschale sind alle Nebenkosten abgegolten.

Ist aus dem Mietvertrag nicht eindeutig zu entnehmen, ob der Vermieter eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Nebenkostenpauschale vereinbart hat, so muss der Vertrag durch die Gerichte ausgelegt werden. Dabei sind „anzurechnende Pauschale“ und „Vorauspauschale“ in der Regel Indizien für eine Nebenkostenvorauszahlung (so BGH mit Urteil vom 13.02.2008, Az.: VIII ZR 14/06). Ist eine Vertragsauslegung nicht möglich, so trägt der Vermieter das Risiko, mit der Folge, dass für den Mieter stets die günstigste Vertragsregelung gilt.

 

Wie werden die Betriebskosten abgerechnet?

Die Abrechnung der Betriebskosten für den einzelnen Mieter berechnet sich aus einer Kombination der folgenden Umlageschlüssel (auch Verteilerschlüssel genannt):

  • Wohn- und / oder Nutzfläche (in Quadratmeter)
  • Personenanzahl aller Mieter (als Durchschnittswert, multipliziert mit der Anzahl der Mieter in den einzelnen Wohnungen)
  • Wohneinheiten
  • nach Mieteigentumsanteilen (muss allerdings vertraglich vereinbart sein)
  • nach Verbrauch (zum Teil gesetzlich vorgeschrieben)
     

Wann sind die Betriebskosten abzurechnen?

Wird eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, so sind die Betriebskosten vom Vermieter gem. § 556 Absatz 3 BGB jährlich abzurechnen. Aus dieser Norm ergeben sich auch weitere Einzelheiten.

 

Welche Angaben muss die Betriebskostenabrechnung enthalten?

Nach der Rechtsprechung vom Bundesgerichtshof (BGH; vgl. BGH WuM 1982, 207 = ZMR 1982, 108 = NJW 1982, 573.) müssen mindestens folgende Angaben in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten für die ganze Liegenschaft, über die abgerechnet werden soll
  • Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Umlageschlüssel
  • Berechnung des Anteils, der auf die vermietete Wohnung entfällt

Bitte beachten Sie, dass eine Nebenkostenabrechnung, die diesen Anforderungen nicht erfüllt, formell unwirksam ist und deshalb nicht fällig wird.




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Bisherige Kommentare zum Begriff (1)

Myself  (28.05.2016 07:38 Uhr):
Guten Morgen, mich beschäftigen 2 Aspekte der Nebenkosten: wenn im Mietvertrag, der seit 15 Jahren besteht, keine qm² angegeben sind, aber über Jahre nach xxqm² abgerechnet wird, darf der Vermieter die qm² einfach höher ansetzen, weil er angeblich aus Gefälligkeit über Jahre weniger berechnet hat? Im selbigen Mietvertrag ist die Treppenhausreinigung klar geregelt. Eine Mietpartei kommt dem aber seit dem Einzug nicht nach. Der Vermieter wohnt mit im selben Haus und ist aus Altersgründen nicht mehr in der Lage die Reinigung selbst durchzuführen. Eine externe Firma, die nicht im Mietvertrag aufgeführt ist, soll nun diese Reinigung durchführen. Was muss ich akzeptieren? Danke für Eure Antworten!



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