Minderung der Miete und deren Höhe

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Erklärung zum Begriff Minderung der Miete und deren Höhe

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit,
§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt nach
§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB außer Betracht. Das Gleiche gilt, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wegfällt
(§ 536 Abs. 2 BGB) oder wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird (Rechtsmangel nach § 536 Abs. 3 BGB).

Das Ausmaß der Minderung richtet sich nach dem Maß der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch. Sofern die Tauglichkeit gänzlich aufgehoben ist, entfällt die Pflicht zur Mietzahlung. Das Verschulden des Vermieters bleibt außer Betracht, d.h. die Mietminderung kann verschuldensunabhängig geltend gemacht werden. Die Mietminderung besteht für die Dauer des Mietmangels. Gem. § 536 Abs. 4 BGB ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Die in Abzug zu bringende Mietminderung hängt ihrer Höhe nach vom jeweiligen Umfang der Beeinträchtigungen der Mietsache ab, d.h. je stärker sich der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirkt, desto größer ist der Anteil der Miete, der einbehalten werden darf.

Zur Berechnung der Höhe der Minderung sind Bewertungsmuster entwickelt worden, die jedoch für den Einzelfall nicht allzu praktikabel sind.

In diesem Zusammenhang unterscheidet Sternel nach dem Funktionswert (dieser trifft eine Aussage über die Gebrauchs- und Betriebsfähigkeit) und dem Geltungswert (dieser bezieht sich auf die subjektiven Merkmale wie räumlich-optischer Eindruck.

Zudem werden die einzelnen Teile der Mieträume verschieden gewertet und zueinander in Beziehung gesetzt. Ausgangspunkt bzw. Bemessungsgrundlage für die Berechnung des Umfangs der Mietminderung nach § 536 BGB ist nach der Rechtsprechung des BGH die Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten. Unerheblich ist dabei, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Da der Umfang der Beeinträchtigung entscheidend ist, lassen sich keine allgemein gültigen Regeln über die Höhe der Mietminderung aufstellen. Eine Minderung der Miete in Höhe von 100 % wurde von den Gerichten bei einer erheblichen Gesundheitsgefährung durch Schimmelpilzsporen, bei ständiger Durchfeuchtung der Außenwände im Zusammenhang mit weiteren erheblichen Mängeln des Hauses und des Wohnumfeldes, bei einem Heizungsausfall von September bis Februar sowie bei einem vollständigen Ausfall der Elektrik für Warmwasse, Küche usw. anerkannt.

Eine Minderung der Miete in Höhe von 50 % wurde von den Gerichten bei einer Unbenutzbarkeit von Küche und Toilette, bei drohenden Gesundheitsgefahren von asbesthaltigen Elektronachtspeicheröfen sowie dann anerkannt, sofern alle Fenster einer Wohnung undicht sind.

Eine Minderung der Miete in Höhe von 25 % wurde von den Gerichten bei einem Fehlen von Türen in der Wohnung, bei Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung im Schlafzimmer sowie in Bad und Küche durch Thermotapeten sowie bei übermäßigem Baulärm in einem Neubaugebiet anerkannt.

Eine Minderung der Miete in Höhe von 20 % wurde von den Gerichten bei Wohnungsfeuchtigkeit, bei mangelndem Schallschutz, bei Lärm-und Geruchsbelästigung aus einer Imbissbude, bei starker Zugluft im Haus wegen undichter Fenster und Türen sowie bei Hundekot im Treppenhaus und erheblichen Geruchsbelästigungen aus der benachbarten Wohnung des Hundehalters anerkannt.

Eine Minderung der Miete in Höhe von 10 % wurde von den Gerichten bei einer schlechten Heizleistung wegen Schornsteinmängel und Rauchentwicklung, bei teilweisem Ausfall der Warmwasserversorgung, bei vermeidbarem Kinderlärm innerhalb der allgemeinen Ruhezeiten, bei der Entziehung der Nutzung von Waschküche und Trockenraum, bei einem Bordell im Haus sowie bei Lärmbelästigung durch das Einwerfen von Flaschen in Sammelcontainer anerkannt.

Eine Minderung der Miete in Höhe von 5 % wurde von den Gerichten bei nächtlicher Störung durch einen Jazz-Keller, bei sich lösendem Putz und abblätternder Farbe im Treppenhaus sowie in dem Fall anerkannt, sofern der Fahrradkeller ersatzlos wegfällt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich Mietminderungs-ansprüche somit häufig aus Lärmbelästigungen, feuchten Wänden und Schimmelpilzbildung, Problemen mit der Heizungsanlage sowie Umwelteinflüssen, die den Wohnwert der Mietsache und das Wohlbefinden der Mieter negativ beeinflussen (verschiedene Umweltgifte) ergeben können.



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Nachrichten zu Minderung der Miete und deren Höhe

  • BildKeine Minderung bei unverbindlicher Wohnflächenangabe (15.11.2010, 11:58)
    Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt...

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