Mietvertrag - ordentliche Kündigung

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Erklärung zum Begriff Mietvertrag - ordentliche Kündigung

Ein unbefristeter Mietvertrag über einen Wohnraum stellt rechtlich ein Dauerschuldverhältnis dar und kann nur mithilfe einer Kündigung beendet werden. Vor allem eine ordentliche Kündigung  muss die gesetzlichen Vorschriften beachtet, wie zum Beispiel die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573c BGB und das Vorliegen eines Kündigungsgrundes.

Liegt ein Kündigungsgrund nicht vor, dann besteht für die Parteien kein Recht das Mietverhältnis zu beenden. Insbesondere in § 573 BGB hat der Gesetzgeber festgelegt unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter kündigen kann.

Kündigungsgrund - berechtigte Interesse

„ Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.“

Damit ist Dreh- und Angelpunkt bei einer ordentlichen Kündigung ein sogenanntes berechtigtes Interesse. Dieses ist allerdings nicht näher im Gesetzt definiert. Lediglich in § 573 Abs. 2 BGB gibt es eine nicht abschließende Aufzählung von Gründen, die ein berechtigtes Interesse bejahen.  Das Interesse ist allerdings nur unter strengen Voraussetzungen gegeben. Vielmehr ist immer die soziale Bedeutung einer Wohnung für den Mieter als Lebensmittelpunkt zu berücksichtigen. Es findet somit ein „Wechselspiel“ zwischen dem Interesse des Vermieters und dem Interesse des Mieters statt. Wichtig ist, dass das Interesse des Mieters dann immer zurücktritt, wenn in die Substanz des Eigentums des Vermieters eingegriffen wird. (Vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989, Az. : 1 BvR 308/88) Eine ordentliche Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist unabhängig von einem Interesse bereits aufgrund § 573 Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen.

Kündigungserklärung - Schriftform

Aufgrund der strengen Voraussetzungen des § 573 BGB muss eine ordentliche Kündigung auch den Kündigungsgrund beinhalten. Dieser muss dem Mieter nach §  568 BGB schriftlich mitgeteilt werden. Dieses Schriftformerfordernis dient zum einen der Klarstellung und zum anderen der Rechtssicherheit.

Vollstreckung der ordentlichen Kündigung

Hat der Vermieter wirksam das Mietverhältnis gekündigt und der Mieter verlässt die Wohnung nicht, dann darf der Verm   ieter die Wohnung nicht ohne Titel räumen lassen.  Räumt der Vermieter jedoch ohne Gerichtsbeschluss die Wohnung, haftet er für den entstandenen Schaden. Dies hat der BGH nochmal im Jahr 2009 ausdrücklich entschieden. ( BGH Az. VIII ZR 45/09)Vielmehr muss er vor dem zuständigen Gericht eine Räumungsklage einreichen. Erst wenn das Gericht ein positives Urteil erlässt, darf der Vermieter vollstrecken und die Wohnung räumen lassen.




Mitwirkende/Autoren:
Erstellt von , 01.06.2013 00:00
Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion, 01.06.2013 00:00


 
 

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