Mietvertrag

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Erklärung zum Begriff Mietvertrag

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch einer Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Mietvertrag - Überblick

Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag mit wechselseitigen Pflichten. Er ist grundsätzlich formfrei. In diesem Zusammenhang ist jedoch die Sondervorschrift des § 550 BGB zu beachten. Ein Verstoß gegen diese Regelung bewirkt, dass ein eigentlich befristetes Mietverhältnis über Wohnraum für unbestimmte Zeit gilt.

Das Mietrecht enthält in den §§ 536 ff. BGB Gewährleistungsvorschriften. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang das Recht des Mieters bei Sachmängeln eine verminderte Miete zu zahlen (Mietminderung). Dieses Recht hat der Mieter von Gesetzes wegen. Es bedarf daher keiner Ausübung eines Gestaltungsrechtes.

Schließlich gelten für Verträge über die Vermietung von Wohnraum Sondervorschriften. Sie sind in den §§ 549 ff BGB geregelt.
Sie bezwecken insbesondere den Schutz des Mieters vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen sowie dessen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Was unter einem berechtigten Interesse zu verstehen ist, stellt § 573 II BGB klar.

Darüber hinaus regeln sie den Umfang des Benutzungsrechtes des Mieters. § 553 BGB enthält beispielsweise eine Regelung hinsichtlich der Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Mietgegenstände, Rechte und Pflichten

Ein Mietgegenstand können unbewegliche oder bewegliche Sachen oder auch Sachteile sein. Sie haben gebrauchstauglich zu sein. Das Mietrecht in der Bundesrepublik ist beschrieben in den §§ 535 bis 580a BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches. Mieter als auch Vermieter gehen mit dem Mietvertrag vielfältige Pflichten ein. So ist der Mieter nach dem § 535 Absatz 2 BGB in der Verpflichtung, die vereinbarte Miete zu bezahlen, das Mietjobsekt zurückzugeben, wenn das Ende des Mietverhältnisses erreicht ist.

Ein Mangel, der sich am Mietjobsekt im Verlauf der Mietzeit zeigt, ist gemäß des § 536c Absatz 1 BGB vom Mieter auf der Stelle beim Vermieter zu vermelden. Dasselbe gilt für eine Schutzmaßnahme, die zur Sicherung der Wohnung eingeleitet wird. Tut er das nicht, wird er unter Umständen schadensersatzpflichtig nach dem § 536c Absatz 2 BGB. Der Vermieter hingegen ist die Verpflichtung eingegangen, dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch zur Verfügung zu stellen. Die Mietsache hat dabei in einem dem Vertrag gemäßen Zustand zu sein. So formuliert in § 535 I 1 BGB.

Weiter hat der Vermieter nach dem § 535 I 2 BGB ruhende Lasten zu tragen, die mit der Mietsache verbunden sind. Meist wird jedoch vertraglich vereinbart, dass Teillasten, beispielsweise die Grundsteuer, auf den Mieter mit umgelegt werden.

Nutzungsarten der Mietverträge

Mietverträge sind im deutschen Mietrecht 'korrespondierend nach der Nutzungsart' typisiert. Allgemeine Vorschriften zu Mietvorschriften als auch die rechtlichen Vorschriften zur Ausgestaltung von Formularverträgen finden sich in den §§ 535 bis 548 BGB beziehungsweise §§ 305 bis 310 BGB. Diese Vorschriften werden generell für alle Arten von Mietverträgen zur Anwendung kommen. Das Gesetz differenziert zwischen Mietobjekten, die zu Wohnzwecken vermietet werden und solchen, die zu anderen Zwecken benutzt werden. Hier gibt es dann die nochmalige Unterteilung in der Vertragsart. So existieren Sondervorschriften für Zeitmietverträge bei einer befristeten Vermietung, es gibt spezielle Vorschriften für Untermietverträge als auch für Werkwohnungen. Ebenso ist die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, das könnte beispielsweise eine Ferienwohnung sein oder auch Räume in Gasthöfen und Pensionen, gesondert geregelt.

Möglich ist beispielsweise ein Beherbergungsvertrag. Für die Mietverhältnisse über Wohnraum mit einem sogenannten 'Wohnraumvertrag' haben zusätzlich zu den generellen Vorschriften auch die §§ 549 bis 577 a BGB, hier besonders die Mieterschutzgesetze, Bedeutung. Wird der Mietvertrag über Räumlichkeiten abgeschlossen, die nicht für Wohnzwecke gedacht oder geeignet sind, spricht man allgemein von einem Gewerbemietvertrag. Hier kommen die Rechtsvorschriften aus den §§ 549 bis 577 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches nur sehr begrenzt zur Anwendung. Der wichtigste Punkt in diesem Bezug ist wohl die Außerkraftsetzung der Mieterschutzrechte. Die Vermietung von beweglichen Sachen ist lediglich durch die generellen Vorschriften, die Mietverhältnisse betreffend, reglementiert. Lediglich für Schiffe, die im Schiffsregister eingetragen sind, existieren etliche spezielle Rechtsvorschriften.

Der 'Genuss der Früchte' ist ausschlaggebend bei einem Pachtvertrag. Wer also, als einfachstes Beispiel, eine Obstwiese pachtet, kann die Früchte ernten und verarbeiten, sie gehören ihm, wenn er den Pachtzins geleistet hat. Dies findet sich geregelt in § 581 BGB. Die Regelungen zum Mietrecht sind bei Pachtverträgen entsprechend anzuwenden. Das Gesetz kennt hier außerdem noch Pacht- und Landpachtvertrag sowie die Unternehmenspacht. Wird der Gebrauch einer Sache ohne Entgelt erlaubt, wird es sich regelmäßig um eine Leihe handeln. Ein Vertrag also, der die Überlassung einer Wohnung ohne Mietzins vorsieht, ist rechtlich kein Mietvertrag, sondern vielmehr ein Leihvertrag.

Kündigung

Die Fristen bei der Kündigung von Mietverträgen sind gesetzlich festgelegt. Üblich ist für den Mieter die Kündigungsfrist von drei Monaten inklusive einer Karenzzeit von zwei oder drei Tagen. Eine längere Kündigungsfrist ist gesetzlich nicht möglich. Der Vermieter wird ebenfalls eine Kündigungsfrist von drei Monaten haben. Hier jedoch verlängert sich die Frist nach 5 Jahren auf sechs Monate, nach weiteren drei Jahren auf 9 Monate. Dies ist definiert in § 537 c BGB.  Unter Umständen enthalten Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, die  Regelung, die bis dahin gesetzliche Gültigkeit besaß, dass bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren die Kündigungsfrist für den Vermieter ein Kalenderjahr beträgt.

Fälligkeit der Mietzahlungen

Die Fälligkeit der Mietzahlungen findet sich geregelt in dem § 556 b Absatz 1 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches:

'Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.'

Das bedeutet, die Miete ist, für den Fall, eine monatliche Mietzahlung wurde vertraglich vereinbart, jeweils spätestens am dritten des Monats fällig ist. Der Bundesgerichtshof entschied hier in seinem Urteil BGH 13. Juli 2013 – VIII ZR 291/09 den Samstag nicht als Werktag zählen zu lassen, denn Bankgeschäfte würden an Samstagen nicht getätigt. In anderen Gesetzesbereichen aber zählt der Samstag durchaus als normaler Werktag, so zum Beispiel im Arbeitsrecht. In Ergänzung zu dieser Entscheidung der VIII. Zivilsenat des BGH am 5. 10. 2016:

'Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.'

Mietsicherheit

Hier geht es um die Kaution. In einem Vertrag über Wohnraumvermietung kann die Zahlung einer Mietsicherheit, einer Mietkaution als Voraussetzung für die Vermietung des Objekts genannt sein. Mit dieser Kaution sollen alle Forderungen des Vermieters, die eventuell aus dem Mietverhältnis entstehen können, abgesichert werden. Eine Mietsicherheit darf nicht mehr als drei Monatsmieten ausmachen, auch ist der Vermieter gesetzlich genötigt, sie zinsbringend und separat von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Die rechtliche Regelung hierzu ist in dem § 551 BGB nachzulesen.

Mieterhöhung

Die Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete für Wohnraum sind zwar gesetzlich reglementiert, dennoch vielfältig. Aufgrund der Tatsache, dass ein Wohnraummietverhältnis nicht ganz so einfach zu kündigen ist, schuf der Gesetzgeber für den Vermieter die Möglichkeit, den Inhalt des Mietvertrages, was das Mietentgelt angeht, einseitig zu ändern. Er kann somit auf 'wirtschaftliche Veränderungen' reagieren. Dies wird jedoch in einem gesetzlich bestimmten Rahmen vor sich gehen. Eine Erhöhung der Miete aufgrund von wachsenden Betriebskosten ist gesetzlich nicht mehr erlaubt. Die Aufstockung der Miete aber zur Anpassung an den örtlichen Mietspiegel oder nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen ist durchaus möglich.



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Häufige Rechtsfragen zum Thema

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    Hm, fiktiv, soll aber im echten Leben auch vorkommen:Mieter versteht kein deutsch. Mietvertrag wird nur abgeschlossen, weil der Mieter einen inländischen Bürgen hat.Inwieweit ist so ein Mietvertrag überhaupt gültig? Könnte der Bürge seine Zahlungspflicht bestreiten, weil der Mieter kein deutsch versteht? Smiley Mac » weiter lesen
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  • Betriebskosten abgerechnet ohne Nennung im Mietvertrag koschkamoschka schrieb am 14.05.2011, 17:41 Uhr:
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  • Vermieter ändert den Mietvertrag alter-Mieter schrieb am 17.04.2010, 04:17 Uhr:
    Der Vermieter wechselt die Versicherung für das Haus und muss seitdem die Reinigung der Dachrinne nachweisen. Im Mietvertrag ist die Dachrinnenreinigung nicht unter den Betriebskosten aufgeführt, deshalb muss der Vermieter die Kosten selber tragen. Mal angenommen, der Vermieter teilt seinen Mietern in einem Schreiben folgendes mit:... » weiter lesen
  • Zwei Mieter, eine Unterschrift - Mietvertrag gültig? bfree schrieb am 08.01.2010, 02:03 Uhr:
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  • BildEs stellt jedenfalls einen Sachmangel der Wohnung im Sinne von § 537 I a.F. BGB dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag aufgeführte Fläche um mehr als 25% unterschreitet. Im übrigen wird der Erlass eines Rechtsentscheids abgelehnt.

    » OLG-FRANKFURT, 03.12.2002, 20 RE-Miet 2/01

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