Mietkündigung

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Erklärung zum Begriff Mietkündigung


Möchte man seinen Mietvertrag kündigen, gilt es einiges zu beachten, um nicht im Nachhinein noch Kosten tragen zu müssen. Eine Mietkündigung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen, wobei auch bei der Form des Schriftstückes zumindest einige grundlegende Regeln beachtet werden müssen. Es gelten nach den §§ 535 bis 548 des BGB die allgemeinen Rechtsvorschriften sowie die §§ 305 bis 310 BGB, welche die Gestaltung von Formularverträgen betreffen. Sie sind für alle Mietverhältnisse bindend.

Ordentliche Kündigung

Nur ein Mietvertrag, der auf einen nicht bestimmten Zeitraum abgeschlossen wurde, kann überhaupt ordentlich gekündigt werden. Zeitmietverträge kennen lediglich die außerordentliche Kündigung oder einen sogenannten „Mietaufhebungsvertrag“. Auch die ordentliche Kündigung muss nach § 568 Absatz 1 BGB auf schriftlichem Wege erfolgen. Die Kündigung muss, für den Fall der Beteiligung mehrerer Parteien, von allen unterzeichnet sein. Die gesetzlich festgesetzten Fristen sind, wie in § 573 c Absatz 1 des BGB niedergelegt, einzuhalten. Die gesetzlichen Frist ist, wenn nicht vertraglich geändert, drei Monate. Dies gilt für eine Kündigung seitens des Mieters. Möchte dagegen der Vermieter den Mietvertrag aufkündigen, hat er eine Frist zu beachten, die sich an der Zeit, die der Mieter die Wohnung genutzt hat, orientiert. Das heißt konkret, bei bis zu 5 Jahren sind es drei Monate, bei bis zu 8 Jahren, sind es sechs Monate Kündigungsfrist und schließlich neun Monate. Diese Regeln sind jedoch auch von speziellen Vertragsbedingungen abhängig, genauso wie sich bei Altmietverträgen aus der Zeit vor 01. 09.2001 Änderungen ergeben können.

Kündigungssperrfrist

Handelt es sich um die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung, wird der § 577 a Absatz 1 des BGB greifen. Hierin ist festgelegt, dass der, auch neue Eigentümer der Immobilie, diese erst nach Ablauf von drei Jahren nach dem Erwerb, wobei der Eintrag ins Grundbuch ausschlaggebend ist, kündigen darf. Hier wiederum ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder aufgrund von Hinderung wirtschaftlicher Verwertung seitens des Immobilienbesitzers notwendig. Die Kündigungssperrfrist kann durch Rechtsverordnung der Städte und Gemeinden verlängert werden.

Ordentliche Kündigung des Vermieters

Die Kündigung ist vom Vermieter der Wohnung zwingend zu begründen, wie in § 573 Absatz 3 BGB zu lesen ist. So kann ein Vermieter nur in dem Fall kündigen, als dass er ein nach § 573 Absatz 1 BGB „berechtigtes Interesse“ an einer Kündigung hat. Gründe, wie in § 573 Absatz 2 niedergelegt, sind unter anderem der Eigenbedarf für sich oder Familienangehörige sowie erhebliche Vertragspflichtverletzungen der Mietpartei. Auch eine Unrentabilität kann vom Vermieter nach dem § 573 Absatz 2 des BGB geltend gemacht werden.

Die fristlose Kündigung

Die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietvertrages sind in den §§ 543 und 569 des BGB geregelt. Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung ist der Zahlungsverzug des Mieters. So ist es dem Vermieter möglich, eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn die nicht gezahlte Monatsmiete in zwei aufeinander folgenden Terminen das Doppelte einer Monatsmiete erreicht. Der Mieter hat dann 2 Monate Zeit, auszugleichen. Die Schonfrist hat ihr Ende zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage.

In den Zahlungsverzug dürfen keine einmaligen Beträge eingerechnet werden. Das heißt beispielsweise keine Kautionen, Rechtsanwaltskosten, Betriebskosten oder Nachzahlungen und auch keine Verzugsschäden. Doch auch zahlreiche andere gesetzliche Regelungen schützen den Mieter mit seinen berechtigten Interessen.

Widerspruchsrecht des Mieters

Auch für den Fall der Vermieter hätte tatsächlich ein berechtigtes Interesse am Auszug des momentanen Mieters und er könnte ihn auch belegen, so ist der Mieter dennoch lange nicht gezwungen auszuziehen. Ein negatives Beispiel in diesem Zusammenhang sind die sogenannten „Mietnomaden“. Einer Kündigung eines Mietvertrages kann man widersprechen. Wenn nun „ die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“, liegt eine Sozialklausel nach § 574 des BGB vor. Genauso kann Gebrechlichkeit, ein hohes Alter oder eine schwerwiegende Erkrankung ein Grund für einen Widerspruch darstellen. Ein gesetzliches Widerspruchrecht nach § 574 ist jedoch dem Mieter bei einer berechtigten außerordentlichen Kündigung nicht zuzusprechen. Der schriftliche, von allen Parteien unterzeichnete Widerspruch, muss zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen. Dies ist geregelt in den §§ 574 b Absatz 1 und 574 b Absatz 2 des BGB.

Mietsicherheit

In aller Regel wird mit dem Vermieter die Hinterlegung einer Kaution vertraglich vereinbart. Es gibt zwar kein Gesetz, das den Mieter verpflichten würde, doch wäre eine solche Vereinbarung lediglich dann nicht rechtskräftig, wenn es sich um eine mit Wohnungsförderungsmitteln des öffentlichen Dienstes geförderte Wohnung handelt. Dann käme die Neubaumietenverordnung mit ihrem § 1 Absatz 3 und dem § 16 zum Zuge. Für die Mietsicherheit hat der Gesetzgeber einen Rahmen gezogen. Die Sicherheitsleistung darf nicht das Dreifache der Kaltmiete übersteigen, sie kann ferner nach § 551 BGB in vielen erdenklichen Investitionsformen angelegt werden. Die Mietsicherheit kann angelegt werden zum Beispiel über eine Barkaution, eine Verpfändung, die Sicherheitsabtretung, die Bürgschaft und die Kautionspolice. Auch z. B. Wertpapiere oder andere Geldanlagen wie eine Tagesanleihe oder ein Bausparvertrag können dienlich sein.




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