Miete - Verjährung von Ansprüchen des Vermieters

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Erklärung zum Begriff Miete - Verjährung von Ansprüchen des Vermieters

Bei einer Auseinandersetzung mit der Frage der Miete Verjährung von Ansprüchen des Vermieters muss zunächst eine klare Unterscheidung getroffen werden, um welche Art von Miete es sich handelt. Oftmals geht es bei Streitigkeiten um die „normale“ monatliche Miete. Nach § 195 BGB verjähren die Forderungen der monatlichen Miete innerhalb von drei Jahren. Nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB beginnt die Verjährungsfrist zum 31. Dezember des Jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist und der Mieter über die Forderung Kenntnis erlangt hat. Demnach gilt bei der monatlichen Miete – Verjährung von Ansprüchen des Vermieters zum Beispiel bei einem Rückstand der Miete aus Juni und Juli 2013 die Verjährungsfrist ab 31.12.2013. Nach Ablauf von drei Jahren sind die Ansprüche verjährt. In diesem Fall wäre das der 01. Januar 2017.

II. Miete – Verjährung von Ansprüchen des Vermieters aus Betriebs- und Nebenkosten

Bei Miete – Verjährung von Ansprüchen des Vermieters aus Betriebs- und Nebenkosten muss der Vermieter alle Nebenkosten, die von ihm zur Zahlung an den Mieter gefordert werden, innerhalb eines Jahres nach Ende der vorherigen Abrechungsperiode abrechnen. So muss der Vermieter die Nebenkosten für seinen Mieter bei einer Abrechnungsperiode jeweils vom 01.01. bis 31.12. grundsätzlich bis zum 31.12. des Folgejahres abgerechnet haben. Das Gleiche gilt analog wenn der Abrechnungszeitraum ein anderer ist, zum Beispiel vom 01.05.bis 30.04., dann muss die Nebenkostenabrechnung bis spätestens 30.04. des Folgejahres bei seinem Mieter eingegangen sein.

III. Schönheitsreparaturen

Im Zusammenhang mit Miete – Verjährung von Ansprüchen des Vermieters kommt es immer wieder zu Streitigkeiten bei sogenannten Schönheitsreparaturen, bzw. wenn es um Renovierungen geht. Hier kommt in der Regel §548 Abs. 1 BGB zum Einsatz. Werden beim Auszug eines Mieters von Seiten des Vermieters Mängel festgestellt, so muss der Vermieter unverzüglich handeln, da bei Renovierungskosten bzw. Schönheitsreparaturen eine Verjährungsfrist von lediglich 6 Monaten besteht und die Verjährungsfrist bereits mit dem Zeitpunkt der Wohnungsübergabe beginnt.

So entschied der Bundesgerichtshof, dass bei Miete – Verjährung von Ansprüchen des Vermieters für Schadensersatzansprüche die Verjährungsfrist nicht mit der „versuchten“ Schlüsselübergabe des Mieters beginnt, sondern erst bei der tatsächlich stattgefundenen Schlüsselübergabe. Gibt ein Mieter die Schlüssel bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses an den Vermieter zurück und dieser verweigert die Annahme, dann beginnt die Verjährungsfrist nicht ab diesem Zeitpunkt. Die Verjährungsfrist setzt ab Zeitpunkt des offiziellen Übergabetermins ein. [BGH, 12.10.2011, VIII ZJR 8/11]




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