Miete

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Erklärung zum Begriff Miete

Eine Miete wird bei einem wirksam Mietvertrag als Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter auf Grund des Mietvertrages, bei Genossenschaften auch Dauernutzungsvertrag genannt, für die Überlassung der so genannten Mietsache schuldet, fällig.

Liegt hingegen ein Pachtvertrag vor, wird die geschuldete Leistung als Pacht bezeichnet.

Eine besondere Form der Miete ist die Charter, die für die Überlassung von Schiffen und Flugzeugen vereinbart wird.

Inhaltsübersicht

I. Miethöhe und Zahlungszeitpunkt

Die frühere Terminologie Miete für die Vertragsart und Mietzins für die Gegenleistung wurde mit Rücksicht auf die umgangssprachliche Verwendung vom Bürgerlichen Gesetzbuch inzwischen aufgegeben. In der Schweiz ist der Begriff Mietzins jedoch üblich. Die Miete hat durchaus einen zinsähnlichen Charakter. Dies erkannte bereits Thomas von Aquin.

Die Miete ist in der Praxis auf Grund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter meist im Voraus zu bezahlen. Um den Mieter in Verzug zu setzen, ist keine Mahnung erforderlich, wenn die Zahlungstermine wie üblich im Mietvertrag festgelegt werden (beispielsweise „spätestens am 3. des Monats für den laufenden Monat“).

Die Höhe der Miete wird in Deutschland vom Staat nicht begrenzt, sofern nicht die Grenze der Sittenwidrigkeit überschritten ist („Wuchermiete“). Eine Ausnahme gilt nur für preisgebundenen Wohnraum. Gesetzlich geregelt sind aber die Möglichkeiten des Vermieters zur Erhöhung der Miete innerhalb eines bereits laufenden Mietverhältnisses über Wohnraum (vgl. unten).

Bei einer staatlichen Bestimmung der Miethöhe (wie in der DDR) würden Investitionen behindert. Zudem wäre sie unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes bedenklich – wobei allerdings auch das Besitzrecht des Mieters dem Schutzbereich dieses Grundrechtes unterfällt.

II. Mietminderung

Ist die Mietsache mangelhaft, also ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder mehr als unerheblich gemindert, so hat der Mieter kraft Gesetzes – also ohne dass es einer Willenserklärung bedürfte – eine (ggf. bis auf Null) herabgesetzte (geminderte) Miete zu entrichten.

Bemessungsgrundlage der Minderung ist nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2005, 1713) sowohl bei Wohnraum als auch bei Geschäftsraum regelmäßig die Bruttomiete (Grundmiete und alle Betriebskosten), wobei unerheblich ist, ob die Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Freilich trifft den Mieter die Pflicht, die Mängel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen, damit dieser Abhilfe schaffen kann. Solange die Anzeige nicht erfolgt ist, kann der Mieter die Mietminderung nicht geltend machen.

Die Beweislast für das Vorhandensein eines Mangels liegt beim Mieter.

III. Mieterhöhung

In der deutschen Sozialpolitik spielt der Mieterschutz eine starke Rolle. Dies war nicht immer so: Das nachstehend geschilderte System der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Beispiel wurde erstmals im Jahre 1971 mit dem I. Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingeführt. In der Zeit davor konnte jeder Vermieter von Wohnraum mit Hilfe einer so genannten Änderungskündigung eine einseitige Mieterhöhung durchsetzen. Mieter, die nicht willens oder in der Lage waren, dieser Mieterhöhungs(auf)forderung nachzukommen, blieb nur die Möglichkeit, die Wohnung zu räumen. Der Gesetzgeber hat diese Form der Änderungskündigung verboten.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung waren bisher im Mieterhöhungsgesetz (MHG) enthalten. Seit dem 1. September 2001 sind sie in §§ 558–560 in das BGB integriert. Das MHG ist außer Kraft getreten.

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB:

Der Vermieter einer Wohnung kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Erhöhungseintritts seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen kann gegenüber dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Mieterhöhungen aufgrund geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben unberücksichtigt).

Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB: Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen nach § 559 BGB bzw. geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben in der Regel unberücksichtigt).

Für Gewerberäume existieren derartige Gesetzesregelungen nicht.

IV.  Kappungsgrenze für Mietpreiserhöhungen

Die Kappungsgrenze benachteiligt Vermieter, die vom Recht der Mieterhöhung lange Zeit keinen Gebrauch machen, so dass der Preis "aus dem Markt" läuft. Diese Nachlässigkeit des Vermieters geht mit einem vernachlässigten Zustand der Wohnung keineswegs zwingend einher.

Wer ein heruntergekommenes Gebäude sanieren will, darf unter bestimmten Voraussetzungen eine Verwertungskündigung aussprechen und das Gebäude sanieren.

Eine Begrenzung von Mietpreisen durch Rechts- oder Verwaltungsvorschriften (Deckelung) wird in der Literatur teilweise kritisiert. Einer amerikanischen Quelle zufolge stimmten in einer Befragung von Wirtschaftswissenschaftlern, die in Unternehmungen, beim Staat und in Hochschulen tätig waren, 93 % der Befragten der These zu, dass eine Deckelung der Mietpreise Quantität und Qualität des Wohnungsangebots mindere (Quelle: Richard M. Alston, J. R. Kearl, and Michael B. Vaughn, Is There Consensus among Economists in the 1990s? American Economic Review, May 1992, 203–209). Einen empirischen Beleg für die Richtigkeit dieser Meinung gibt es allerdings nicht.

Kritisch zu sehen ist die Änderung vom Übergang vom MHG zum BGB: Hier entfiel die Möglichkeit der Mieterhöhung aufgrund gestiegener Kapitalkosten. Dies kann den Vermieter bei Zinserhöhungen in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen, da er diese nicht mehr auf die Mieter abwälzen kann.

V. Verweise

 



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Häufige Rechtsfragen zum Thema

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