Maklerrecht

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Erklärung zum Begriff Maklerrecht

Im Maklerrecht verankert finden sich primär Rechte und Pflichten von Maklern. Zentraler Punkt ist dabei der Maklervertrag. Der Maklervertrag ist beschrieben als ein Vertrag, in dem festgelegt wird, dass die eine der anderen Partei eine finanzielle Vergütung bei Vermittlung oder auch Nachweis der Gelegenheit zu einem definierten Vertragsabschluss zukommen lässt. Der Maklervertrag beruht auf dem Privatrecht.

Rudimentäre Kodifikation

Es existiert im Bürgerlichen Gesetzbuch der Vertragstyp „Mäklervertrag“. Da diese Begrifflichkeit jedoch in den §§ 652 ff. BGB lediglich sehr grob und grundlegend definiert ist, findet sich das Maklerrecht als Domäne des Richterrechts. Das Richterrecht entsteht in der Rechtsprechung und ist weder von Legislative noch von Exekutive abhängig. Das Richterrecht ist eine Entwicklung abstrakter Rechtsgrundsätze aus der Rechtsfortbildung, diese Basis wird dann bei der Entscheidungsfindung in aller Regel zugrunde gelegt. In der gesetzlichen Beschreibung des Mäklervertrages, einer Bezeichnung, die eigentlich veraltet ist, lediglich in der Schweiz noch gebräuchlich ist, finden sich lediglich die vier §§ 652 bis 655 BGB zu allgemeinen Fragestellungen, schließlich Vorschriften zu Darlehensvermittlungsverträgen und den entsprechenden besonderen Schutzvorschriften für den Verbraucher. Dies ist niedergeschrieben in den §§ 655a bis 655e. Weiter gibt es den § 656 BGB, der sich über die Vermittlung von Ehen verbreitet. Damit erschöpft sich die Rechtsbeschreibung.

Eigener Vertragstyp

Nachdem der Makler sich in dem Vertrag weder zu einem Nachweis für seine Tätigkeit verpflichtet noch irgendwie dazu auch tatsächliche Ergebnisse vorzuweisen hat, ist der Maklervertrag ein sozusagen eigenständiger Vertragstyp. Ist der Makler mit seinen Bemühungen, die er genau so wenig nachzuweisen hat, erfolgreich, kann er also Vermittlung oder Nachweis präsentieren, was die „Verwirklichung einer Gelegenheit der definierten Ziele“ belegt. Immer unter der Voraussetzung, dass ein Kausalzusammenhang zwischen Vertrag und Tätigkeit des Maklers nachweisbar ist, hat er Anspruch auf Vergütung, die meist prozentual zum Objektwert ist oder aber pauschal ausgehandelt ist. Die Eigenheit des Vertragsprinzips ist so beschrieben, dass hier kein Vertrag auf Gegenseitigkeit vorliegt. Das Prinzip „do ut es“, was heißt „Ich gebe, damit du gibst“ kommt hier nicht zum Tragen. Der Vertrag mit dem Makler beruht auf keinem Synallagma. Der Begriff rekrutiert sich aus dem griechischen und steht für das Gegenseitigkeits- oder auch Austauschverhältnis von zwei Vertragsleistungen. Die zahlreichen Rechtsvorschriften für solcherart eingeschätzter Verträge finden sich beispielsweise im Kaufvertrag gemäß § 433 BGB.  Hier verspricht der Verkäufer die Übereignung und Übergabe der Kaufsache, weil der Käufer sich zu deren Abnahme und der Kaufpreiszahlung verpflichtet. Bei den synallagmatischen, auch entgeltlichen Verträgen, finden sich auch Mietvertrag in den §§ 533 ff BGB sowie Dienst-und Arbeitsvertrag nach den §§ 611 ff. BGB ebenso der Werkvertrag nach § 631 ff. BGB. Dies sind mit die wichtigsten Verträge im Bürgerlichen Recht der Bundesrepublik. Da nun der Maklervertrag diesen Konventionen nicht entspricht, werden bestimmte Verpflichtungen oft innervertraglich geregelt. 

Die Form des Maklervertrages

Der Maklervertrag kann vollkommen formlos zustande kommen. Es genügt hier das sogenannte „konkludente Handeln“, ein wichtiger Begriff in der Rechtsprechung, der „schlüssiges Verhalten beschreibt. Ein Maklervertrag ist deswegen in mündlicher Form, durch Absprache und auch schriftlich möglich. In der Unklarheitenregelung die bei Maklerverträgen, welche die sonst gültigen Vertragsregeln erweitert, ist festgelegt, dass es Aufgabe des jeweiligen Maklers ist, bestehende Informationsmängel hinsichtlich des Vertragsinhaltes aus dem Weg zu räumen. Bei Maklerverträgen, deren Inhalt die Wohnraumvermittlung, will heißen die Vermittlung der Gelegenheit zu einem Mietvertragsabschluss ist, ist nach § 2 Absatz 1 Satz 2 WoVermRG die Textform notwendig. Dasselbe gilt mit § 655 Absatz 1 Satz 1 BGB für Darlehensvermittlungsverträge. Nach dem § 653 BGB wird, wenn kein Maklerlohn vereinbart ist, die sogenannte „Fiktion“ wirksam. Es wird angenommen, der Lohn für den Makler sei stillschweigend vereinbart, weil die Umstände eindeutig für eine Vergütung der Leistung sprachen.

Handelsmakler

Ein Makler, welcher Darlehen, aber ebenso Grundstücke oder gewerbliche Räume und Wohnräume oder grundstücksgleiche Rechte vermittelt, ist nach dem § 34 c der Gewerbeordnung verpflichtet, eine besondere Genehmigung einzuholen. Dazu bedarf es keiner beruflichen Qualifikation, lediglich rechtliche Unbescholtenheit und geordnete Lebensverhältnisse sind gefordert. Auch für Darlehensmakler gilt die Makler- und Bauträgerverordnung.

Darlehensvermittler

Die §§ 655a bis 655e beschreiben die gesetzlichen Regelungen zu den Darlehensvermittlungsverträgen. Hier werden Schutzmechanismen für den Verbraucher groß geschrieben. So wurden in zahlreichen Änderungen insbesondere die Informationspflichten der Makler unterstrichen. Niedergeschrieben unter anderem in §13 EGBGB Art 247.  Ein solcher Vertrag bedarf der Schriftform, das Entgelt wird nach Auszahlung der vermittelten Summe fällig.

Immobilienmakler

Hier muss natürlich grundsätzlich zwischen dem Makler unterschieden werden, der den Kauf von Immobilien vermittelt und dem der Mietverträge möglich machen möchte. Ferner existieren hier grundsätzlich drei Möglichkeiten, den Maklervertrag zu gestalten. Beim einfachen Maklervertrag im Grundstücksmaklerwesen, der nach dem Gesetz keine Verpflichtungen des Maklers beinhaltet, bekommt der Makler lediglich im Falle des Erfolges seine Vergütung - (Kausalzusammenhang). Beim Alleinauftrag schließt der Vertrag die Beteiligung eines weiteren Vermittlers aus. Ein solcher Vertrag hat regelmäßig unbestimmte Laufzeiten, meist unbefristet mit monatlicher Kündigungsmöglichkeit. Für den Vermittler von Mietobjekten gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz.




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Nachrichten zu Maklerrecht


Entscheidungen zum Begriff Maklerrecht

  • BildLG-DETMOLD, 23.10.2013, 10 S 52/13
    Zu den Voraussetzungen einer Nachweistätigkeit eines Maklers gegenüber dem Verkäufer eines Grundstücks
  • BildVG-AUGSBURG, 11.04.2013, Au 5 K 12.1479
    Widerruf einer Maklererlaubnis (Versicherungsvermittler); rechtskräftige Verurteilung zu einer Freiheitsstrafe; gewerbsmäßiger Betrug; Strafaussetzung zur Bewährung; Katalogstraftat; Regeltatbestand (bejaht); Ermessen; Verhältnismäßigkeit
  • BildOLG-HAMM, 21.03.2013, 18 U 133/12
    1. Bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Erwerb liegt in der Regel eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des nachgewiesenen mit dem zustande gekommenen Kaufvertrag vor. 2. Die Berufung des Maklerkunden in solchen Fällen auf eine fehlende Identität beider Verträge widerspricht regelmäßig dem Grundsatz von Treu und Glauben....
  • BildOLG-HAMM, 21.06.2012, I-18 U 17/12
    1. Zur Frage des eindeutigen Provisionsverlangens eines gewerblichen Immobilienmaklers, der ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Internetanzeige (hier unter "Immobilienscout24") mit dem Hinweis "Provision 3,57 %" anbietet (im Anschluss an das Urteil des BGH vom 03.05.2012 - III ZR 62/11). 2. Zur...
  • BildBGH, 10.05.2012, III ZR 234/11
    a) Zur Frage, ob der Darlehensvermittler gemäß § 655b Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. auch die Vergütung angeben muss, die der Darlehensgeber einem weiteren ("zwischengeschalteten") Vermittler versprochen hat. b)Zur Wirksamkeit einer (erfolgsunabhängigen) Nebenentgeltabrede ("interne Wertermittlungsgebühr").
  • BildBGH, 03.05.2012, III ZR 62/11
    Zur Frage des eindeutigen Provisionsverlangens eines gewerblichen Immobilienmaklers, der ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Internetanzeige (hier unter "Immobilienscout24") mit dem Hinweis "Provision 7,14 %" anbietet.

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    Hallo zusammen,ein paar generelle Fragen- darf ein Makler bereits eine Rechnung stellen, obwohl der Mietvertrag noch gar nicht unterschrieben ist?- darf ein Makler die normale Provision verlangen, obwohl der Mietvertrag nur zu erhöhten Konditionen zu stande gekommen ist (nicht wie im Expose zuvor beschrieben)?- ist ein Makler...
  • Maklerin ist verbunden mit Vermieter (02.10.2013, 13:36)
    Hallo,angenommen, die Maklerin, welche eine Wohnung vermittelt hat, ist mit dem Vermieter verheiratet, oder lebt mit ihm in einer eheähnlichen Partnerschaft lebt - mit gemeinsamen Kindern. Führt diese Verpflechtung dazu, dass keine Provision erhoben werden kann und eine bereits gezahlte Provosion zurück gefordert werden kann?Vielen...

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