Kündigung - Mietvertrag

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Erklärung zum Begriff Kündigung - Mietvertrag

Ein Mietvertrag, welcher zwischen zwei Vertragsparteien (Vermieter und Mieter) auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist, kann grundsätzlich von einer der beiden Vertragsparteien durch eine ordentliche Kündigung beendet werden. Dies bedeutet, dass eine ordentliche Kündigung bei Zeitmietverträgen (beispielsweise für ein Jahr geschlossene Verträge) nicht möglich ist. Möchte eine der beiden Vertragsparteien ein derartiges Mietverhältnis vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit beenden, so ist dies nur durch eine außerordentliche Kündigung oder durch einen beidseitig vereinbarten Aufhebungsvertrag möglich.

Ordentliche Kündigung Mietvertrag 

Für die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages bestehen gesetzliche Fristen und Formen:

  • Die Kündigung eines Mietvertrages muss immer in schriftlicher Form erfolgen
  • Die Kündigung eines Mietvertrags muss dem Empfänger möglichst persönlich zugestellt werden; ein Versand per Einschreiben – Rückschein ist daher ratsam (dabei ist zu beachten, dass bei Verweigerung der Annahme beziehungsweise nicht von der Post abgeholt, die Kündigung dennoch als zugestellt gilt)
  • Die Kündigung eines Mietvertrags muss persönlich unterschrieben sein
  • Sollten mehrere Mieter beziehungsweise Vermieter vorhanden sein, so muss jeder dieser Vertragsparteien die Kündigung unterschreiben beziehungsweise im Kündigungsschreiben persönlich angesprochen werden
  • Der Mieter hat grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten (eine kürzere Kündigungsfrist kann per Mietvertrag vereinbart werden)
  • Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:

Bis zu fünf Jahren    -> drei Monate

Mehr als fünf Jahre  -> acht Monate

Mehr als acht Jahre -> neun Monate

Ein Sonderfall ergibt sich bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen: der  neue Eigentümer, der solch eine umgewandelte Wohnung erworben hat, darf dem Mieter gemäß § 577a Abs. 1 BGB erst nach drei Jahren kündigen.

Begründung einer Kündigung seitens des Vermieters 

Gemäß § 573 Abs. 1 darf ein Vermieter grundsätzlich seinem Mieter nur dann kündigen, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses Interesse ist nicht bei dem Wunsch nach einer Erhöhung des Mietzinses gegeben. Mögliche Gründe werden gemäß § 573 Abs. 2 definiert. Demzufolge liegt das berechtigte Interesse vor, wenn

  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat
  • der Vermieter die Räumlichkeiten für sich oder nahe Angehörige als Wohnraum benötigt („Eigenbedarf“)
  • dem Vermieter bei Fortbestehen des Mietverhältnisses wirtschaftliche Nachteile erleiden würde beziehungsweise er dadurch an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert werden würde.

Möchte ein Vermieter das mit seinem Mieter bestehende Mietverhältnis kündigen, so hat er dies gemäß § 573 Abs. 3 BGB zu begründen.

Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung 

Der Vermieter hat zwar das Recht, seine Interessen bezüglich einer Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben, doch dies bedeutet nicht, dass der Mieter generell sofort die Wohnung verlassen muss. Zunächst ist zu prüfen, ob der Mieter das Recht hat, der Kündigung zu widersprechen und darauf zu bestehen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Dies ist in jenen Fällen gestattet, die in § 572 BGB aufgeführt sind. So hat der Mieter das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn

  • die Kündigung für den Mieter beziehungsweise seine Familie eine Härte mit sich bringen würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre
  • bei vorliegender Härte diesbezüglich, dass ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen wäre

Auch Alter, Gebrechlichkeit und schwere Krankheiten können als Grund für das Widerspruchsrecht des Mieters angesehen werden.

Der Widerspruch unterliegt der Schriftform und muss von allen Mietern, die den Mietvertrag unterschrieben haben, persönlich unterzeichnet werden. Die Frist zur Erhebung des Widerspruchs beträgt zwei Monate, sofern der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf dieses Recht aufmerksam gemacht hat. Hat der Vermieter diesen Hinweis allerdings versäumt, hat der Mieter das Recht, auch noch zu einem späteren Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses zu wiedersprechen.

Außerordentliche fristlose Kündigung Mietvertrag 

Außer beim Zahlungsrückstand bedarf es immer eine vorherige Abmahnung seitens des Vermieters, bevor die Kündigung ausgesprochen werden darf.

Die gesetzliche Regelung bezüglich der außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Mietvertrags findet sich in den §§ 543 und 569 BGB. In der Praxis ist jedoch der am häufigsten vorkommende Anlass zu einer außerordentlichen Kündigung der Zahlungsverzug des Mieters. ist ein Mieter mit einem Betrag im Rückstand, der zwei Monatsmieten übersteigt beziehungsweise hat er an zwei aufeinanderfolgenden Terminen Zahlungen nicht geleistet, die eine Monatsmiete übersteigen, so darf ihm der Vermieter kündigen. Bei den Zahlungen dürfen allerdings nur Mietrückstände berechnet werden und nicht Einmalzahlungen wie Betriebskosten etc.

Ein Widerspruchsrecht gegen diese Kündigung steht dem Mieter nicht zu. Allerdings wird ihm die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb von zwei Monaten seine Mietrückstände zu begleichen. Tut er dies, gilt die Kündigung als unwirksam. Tut er dies allerdings nicht, bleibt die Kündigung wirksam. Dabei ist zu beachten, dass die Anwendung einer derartigen „Schonfrist“ nur einmal in zwei Jahren möglich ist; hat der Mieter also schon einmal von dieser Schonung profitiert, gilt die Kündigung sofort als wirksam.

Doch auch andere Gründe können eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters rechtfertigen: üble Nachrede seitens des Mieters [LG Potsdam, 17.08.2011, 4 S 193/10], eigenmächtige Elektroinstallationen [AG Neukölln, 15.06.2012, 2 C 2 C 340/11], körperliche Angriffe eines Mieterkindes auf ein anders Mieterkind [AG Bernau, 20.09.2009, 10 C 594/09], nächtlicher Lärm [LG Coburg, 25.09.2008, 32 S 1/08].

Die Kündigung seitens des Vermieters aufgrund des Zahlungsrückstands bedarf der Schriftform sowie einer schriftlichen Begründung.




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